¿Se puede abrir un piso turístico en Santander en 2026?

Sí, pero solo si la vivienda está en planta baja o tiene entrada independiente. Ese es el criterio con el que el Ayuntamiento de Santander emite el informe de compatibilidad urbanística, y sin ese informe no puedes presentar la declaración responsable ante el Gobierno de Cantabria. Un piso en altura al que se entra por el portal y la escalera comunes, que es la mayoría de la oferta de la ciudad, recibe hoy un informe desfavorable.

La licencia turística tiene, por tanto, dos llaves. La autonómica es el Decreto 50/2025, que fija los requisitos de la vivienda y el trámite. La municipal es el Plan General de Ordenación Urbana de 1997, todavía vigente, que decide en qué parte de un edificio cabe un uso de alojamiento.

Lo que exige Cantabria: el Decreto 50/2025

En Cantabria la licencia turística es una declaración responsable que presentas ante la Dirección General de Turismo y Hostelería. Te habilita para alquilar desde el mismo día en que la presentas, pero antes tienes que reunir todo lo que pide el artículo 6 del decreto:

• Título de propiedad o de uso de la vivienda.
• Informe municipal de compatibilidad del uso turístico con el planeamiento urbanístico.
• Certificado de un técnico que acredite el programa mínimo de vivienda y la capacidad.
• Aprobación previa de la comunidad de propietarios, si el edificio está en propiedad horizontal.
• Extintor por planta, detector de humo cerca de la cocina y un sistema de monitorización del ruido en el salón.

La tasa de apertura es de 40,72 €. Una vez inscrita, la vivienda recibe un número del Registro General de Empresas Turísticas que debe aparecer en todos tus anuncios. Tienes el detalle completo, con multas y modalidades, en nuestra guía de la licencia turística en Cantabria. Aquí nos centramos en lo que añade Santander.

La regla de Santander: planta baja o acceso independiente

El Ayuntamiento solo emite informe favorable a viviendas situadas en planta baja o con entrada independiente. Lo dijo la alcaldesa, Gema Igual, el 30 de julio de 2025, pocos días después de que entrara en vigor el decreto: el Ayuntamiento iba a aplicar una norma que ya existía en la ciudad y que, en sus palabras, no se había inventado entonces.

De dónde sale el criterio

La alcaldesa no citó el artículo, pero el origen está en el Plan General de 1997. Su normativa clasifica el «establecimiento hotelero» como uno de los usos residenciales (art. 5.2.1) y regula en el artículo 5.9.1 qué usos pueden convivir en un mismo edificio. El cuadro de compatibilidades de ese artículo dice que, en un edificio cuyo uso dominante es la vivienda libre, el uso hotelero solo es compatible en la llamada «situación tercera»: planta baja, sola o unida a la planta inmediatamente superior o a las plantas bajo rasante.

Ese mismo requisito aparece en una pregunta del grupo socialista al Pleno de mayo de 2024, que preguntaba si todas las viviendas turísticas autorizadas cumplían la exigencia del Plan de 1997 de estar «en planta baja, inmediata superior o planta bajo rasante».

La entrada independiente encaja con otra definición del mismo artículo: el plan analiza la compatibilidad por «cuerpo edificado», que es la superficie con su propio acceso o conjunto de accesos. Una casa o un dúplex con puerta propia a la calle no comparte cuerpo edificado con las viviendas del resto del inmueble. Esta lectura es nuestra; el Ayuntamiento no ha publicado una instrucción escrita que la desarrolle.

Qué viviendas pasan el filtro y cuáles no

• Suelen pasar: un bajo en un edificio de viviendas, una casa unifamiliar o adosada con su propia entrada y, según la redacción del plan, una vivienda que ocupe el bajo y el primero como una sola unidad.
• No pasan: un primero, segundo o ático independiente al que se accede por el portal y la escalera comunes, aunque tenga licencia de primera ocupación y cumpla todo lo demás.
• Hay que mirarlas una a una: viviendas en zonas con ordenanza propia o en áreas específicas del plan, donde la ficha de la zona puede añadir condiciones.

Cómo pedir el informe de compatibilidad urbanística

El informe se pide al Ayuntamiento de Santander, en el área de Urbanismo, y es el primer paso de todo el proceso. A octubre de 2026 el catálogo de la sede electrónica municipal no tiene un trámite específico con ese nombre, así que la solicitud se presenta por registro, de forma electrónica en la sede (instancia genérica) o en una oficina municipal.

Para que no te pidan subsanar, identifica la vivienda sin margen de duda: dirección completa, planta y puerta, referencia catastral y una explicación de cómo se accede a ella. Si tiene entrada propia, dilo y apórtalo con planos o fotografías. Indica también que el informe es para presentar una declaración responsable de vivienda de uso turístico conforme al Decreto 50/2025.

Cuántos informes salen favorables

Pocos. Según los datos que el equipo de gobierno dio en el Pleno de febrero de 2026, recogidos después en preguntas del grupo regionalista, se habían presentado unas 600 solicitudes: 178 con informe desfavorable, 41 con informe favorable y el resto pendiente de subsanación o de informe técnico. En septiembre de 2026 el mismo grupo seguía pidiendo cifras actualizadas y el plazo medio de respuesta, que el Ayuntamiento no ha publicado.

Si el informe es desfavorable, puedes recurrirlo. Si además ya tenías la vivienda registrada, las instrucciones de Turismo de marzo de 2026 impiden cancelar tu inscripción mientras se resuelve ese recurso, siempre que acredites que lo has presentado.

Paso a paso para registrar una vivienda turística en Santander

1. Comprueba la planta y el acceso. Si es un piso en altura con portal compartido, lo más probable es que no puedas seguir.
2. Pide el informe de compatibilidad urbanística al Ayuntamiento y espera a tenerlo favorable.
3. Consigue el acuerdo de la comunidad por tres quintos si la vivienda está en un edificio en propiedad horizontal. Un bajo también lo necesita.
4. Encarga el certificado técnico de programa mínimo y capacidad.
5. Instala extintor, detector de humo y monitor de ruido, y guarda facturas y fotografías.
6. Paga la tasa de 40,72 € y presenta la declaración responsable en la sede electrónica del Gobierno de Cantabria.
7. Pon el número de registro en la placa de la puerta y en todos tus anuncios en cuanto te lo comuniquen.
8. Comunica cada huésped al Ministerio del Interior a través de SES.Hospedajes, una obligación que sigue vigente.

Sobre la comunidad, recuerda que desde el 3 de abril de 2025 la Ley de Propiedad Horizontal exige el voto favorable de tres quintas partes de los propietarios, que a su vez representen tres quintas partes de las cuotas. Lo explicamos en piso turístico y comunidad de vecinos.

Si tu vivienda ya estaba registrada antes del decreto

Las viviendas inscritas con la norma anterior tenían hasta el 25 de marzo de 2026 para adaptarse, y eso incluía aportar el informe municipal. En Santander esto ha dejado fuera a muchos pisos en altura que llevaban años operando con número de registro.

Las instrucciones de la Dirección General publicadas en el BOC el 20 de marzo de 2026 dan algo de aire: si pediste el informe antes del 25 de marzo, Turismo no cancela tu inscripción mientras el Ayuntamiento no lo emita, ni mientras se resuelva un recurso contra un informe negativo. Cuando el informe llega desfavorable y es firme, la vivienda queda expuesta al cese y a la cancelación de su inscripción.

A escala regional, a 31 de agosto de 2026 había 6.605 viviendas registradas, de las que 2.762 no cumplían el decreto y van a salir del registro, según los datos del consejero de Turismo en septiembre.

Qué hacer si tu piso no cumple la regla

Si tu vivienda está en una planta alta con portal compartido, el alquiler turístico de estancias cortas no es viable hoy en Santander. Tienes otras salidas legales:

• Alquiler de temporada: contratos de más de 31 días con una causa real y acreditable, como trabajo, estudios o tratamiento médico. Santander tiene demanda de este tipo por la universidad, los hospitales y los desplazamientos laborales. Desde el Real Decreto-ley 29/2026, a octubre de 2026 pendiente de convalidación, la duración y la causa tienen que constar en el contrato. Lo comparamos en alquiler de temporada o alquiler turístico.
• Alquiler de vivienda habitual, con contrato de larga duración.
• Cambiar de vivienda: si estás pensando en invertir, busca bajos, casas o dúplex con entrada propia y pide la consulta previa antes de firmar.

Lo que no funciona es anunciar sin número de registro. En Cantabria, ofrecer una vivienda turística sin declaración responsable es una infracción muy grave, con multas de 15.001 a 75.000 €, y anunciarla sin el número de inscripción es grave, con multas de 1.501 a 15.000 €.

Lo que puede cambiar: nuevo Plan General y PROT

El criterio actual depende del plan de 1997, que el Ayuntamiento quiere sustituir. En junio de 2025 arrancó la contratación de la redacción del nuevo Plan General y en octubre de ese año tres empresas optaban al contrato. A octubre de 2026 el plan de 1997 sigue siendo el vigente, y el nuevo tardará años en aprobarse. El Decreto 50/2025 permite a los ayuntamientos fijar en su planeamiento un número máximo de viviendas turísticas por edificio, sector o zona, así que el nuevo plan puede traer reglas distintas.

A escala regional, el Plan Regional de Ordenación del Territorio recibió la aprobación inicial el 1 de abril de 2026. Su borrador planteaba porcentajes máximos de viviendas de uso temporal por municipio, pero a octubre de 2026 no consta su aprobación definitiva y no se aplica.

Esto es un resumen de la norma, no un análisis de tu vivienda. Cada inmueble tiene su ficha urbanística, así que confirma tu caso con Urbanismo antes de invertir o reformar. Si tu vivienda cumple y quieres que alguien se ocupe del anuncio, los huéspedes, la limpieza y el registro de viajeros, en la gestión de alquiler vacacional en Cantabria trabajamos con una comisión del 18 % + IVA sobre lo que recibes y sin permanencia.