Cómo se calcula lo que gana un piso turístico

Lo que te queda de un piso turístico sale de restar, a lo que pagan los huéspedes por las noches, todos los costes de la operación. Por orden:

1. Ingresos por noches: precio medio por noche × noches ocupadas en el año.
2. Comisión de la plataforma. En Airbnb, la comisión única para anfitriones es del 15,5 % en la mayoría de los casos (entre el 14 % y el 16 % en otros), y si no tienes NIF-IVA se le suma un 21 % de IVA. Booking cobra su propia comisión por reserva.
3. Gestión, si la delegas. En Opal, la comisión general es del 18 % + IVA sobre lo que recibes de la plataforma.
4. Limpieza. Si la paga el huésped con un suplemento en su reserva, como hacemos en Opal, no resta de tu cuenta y no lleva nuestra comisión.
5. Suministros: luz, agua, gas e internet.
6. Gastos de la vivienda: comunidad, IBI, seguro, mantenimiento y reposición de menaje y ropa de cama.
7. Impuestos: IRPF sobre el rendimiento neto y, desde el 1 de diciembre de 2026, IVA si se convalida el decreto que lo introduce.

Falta una pieza que no sale del bolsillo pero cuenta para Hacienda: la amortización. El Reglamento del IRPF permite deducir cada año hasta el 3 % del mayor de dos valores, el precio de compra o el valor catastral, sin contar el suelo. El mobiliario se amortiza aparte.

Qué ocupación y precios dicen los datos públicos

No hay una estadística oficial de ingresos por piso turístico, pero el INE publica dos que ayudan a poner cifras realistas al cálculo.

La Encuesta de Ocupación en Apartamentos Turísticos mide cada mes qué parte de los apartamentos turísticos reglados está ocupada. En 2025, el grado de ocupación por apartamentos fue del 54,5 % en enero y del 74,8 % en agosto, y la media de los doce meses sale en un 60,6 % (cálculo nuestro con los datos mensuales del INE). En agosto de 2026 llegó al 75,6 %.

La misma encuesta da otros dos datos útiles:

• La estancia media en apartamentos fue de 5,0 noches por viajero en agosto de 2026, igual que en diciembre de 2025. Con 220 noches al año y estancias de cinco, salen unas 44 reservas, cada una con su entrada, su salida y su limpieza.
• El Índice de Precios de Apartamentos Turísticos subió un 5,8 % en agosto de 2026 respecto a agosto de 2025, y un 3,4 % de media en el conjunto de 2025.

Cuidado con la ocupación «por plazas», que es la que suele salir en los titulares: en agosto de 2026 fue del 58,5 %. Mide camas ocupadas, no apartamentos, así que un piso para cuatro con dos huéspedes cuenta como medio lleno. Para calcular ingresos te sirve la ocupación por apartamentos.

La segunda es la estadística experimental de viviendas turísticas, que cuenta los anuncios de las principales plataformas: en mayo de 2026 había en España 341.001 viviendas turísticas con 1.714.702 plazas, un 10,7 % menos que un año antes. Menos anuncios significa menos competencia directa, aunque no garantiza más ocupación.

Son medias nacionales de establecimientos reglados, con mucho peso de Canarias y de la costa. Una vivienda concreta puede quedar muy por encima o por debajo según su ubicación y cómo se gestione.

Ejemplo de cálculo completo

Supón un piso de dos dormitorios comprado por 250.000 €, con un precio medio de 100 € por noche y 220 noches ocupadas al año, un 60 % en línea con la media del INE. Lo anuncias en Airbnb sin NIF-IVA y lo gestiona Opal.

La limpieza no aparece porque la cubre el suplemento que paga el huésped. El resultado, unos 780 € al mes, es lo que te queda antes del IRPF.

Para Hacienda, a ese resultado le restas la amortización. Si la construcción vale la mitad del precio (125.000 €), el 3 % son 3.750 € al año y el rendimiento neto queda en 5.631 €. Con un tipo marginal del 30 %, pagarías unos 1.689 € de IRPF y te quedarían unos 7.692 € netos al año.

La comisión de Opal, con cifras sencillas: de cada 1.000 € que recibes de la plataforma, 180 € son comisión y 37,80 € su IVA, y te quedan 782,20 €. No hay permanencia ni pago inicial; solo cobramos cuando la vivienda genera ingresos.

Rentabilidad bruta y neta

La rentabilidad bruta divide los ingresos entre lo que costó la vivienda; la neta usa lo que queda después de gastos. Con el ejemplo:

• Rentabilidad bruta: 22.000 / 250.000 = 8,8 %.
• Rentabilidad neta antes de impuestos: 9.381 / 250.000 = 3,8 %.
• Rentabilidad neta después de IRPF: 7.692 / 250.000 = 3,1 %.

La bruta es la cifra que más circula en anuncios de inversión y la que más engaña en un piso turístico, porque aquí los gastos se llevan más de la mitad de los ingresos. Para decidir, usa la neta. Y si compraste con hipoteca, réstale los intereses y suma a la inversión los gastos de compra.

Comparación con el alquiler tradicional

Ahora el mismo piso alquilado como vivienda habitual, sin agencia y sin meses vacíos, en dos escenarios: con la rentabilidad bruta media del alquiler en España, que el Banco de España sitúa en el 2,84 % (doce meses hasta el tercer trimestre de 2026), y con un alquiler alto para ese piso, de 900 € al mes:

La diferencia de impuestos viene de la reducción del IRPF para el alquiler de vivienda habitual. La ley permite reducir el rendimiento neto cuando el piso se alquila como vivienda habitual del inquilino, con porcentajes que van del 15 % al 100 % según el contrato y la fecha de firma. En el ejemplo hemos aplicado un 50 %. El alquiler turístico no tiene esa reducción.

Frente a un alquiler tradicional que rinde la media española, el turístico deja unos 3.000 € más al año después de impuestos. Si en tu zona el alquiler tradicional es alto para tu tipo de piso, la ventaja se estrecha: con 900 € al mes quedan prácticamente empatados, y el punto de equilibrio está en unas 224 noches a 100 €, o en unos 102 € por noche con 220 noches. Por eso la comparación hay que hacerla siempre con los precios reales de tu calle.

Y no todo es dinero: el alquiler de vivienda habitual te compromete a un mínimo de cinco años (siete si el propietario es una persona jurídica) y, en zonas tensionadas, a límites de renta. El turístico te deja usar el piso cuando quieras, pero exige licencia y una gestión diaria. Si dudas entre modalidades, repasa también las diferencias entre alquiler de temporada y turístico.

Impuestos y cambios de 2026 que afectan a la cuenta

• IRPF. Por regla general, lo que cobras tributa como rendimiento del capital inmobiliario. Solo se considera actividad económica si tienes al menos una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa para gestionarlo. Puedes deducir los gastos de la vivienda y la amortización, pero no la reducción del alquiler de vivienda habitual. Hay matices según los servicios que ofrezcas; lo detallamos en impuestos del alquiler turístico.
• IVA del 10 % desde el 1 de diciembre de 2026. El Real Decreto-ley 29/2026 quita la exención a los alquileres de viviendas amuebladas de hasta 30 noches con el mismo huésped, salvo que sea la vivienda habitual del propietario, y los pasa al tipo reducido del 10 %. Si se convalida y no subes precios, el impuesto sale de tus ingresos: de los 22.000 € del ejemplo, 2.000 € serían IVA. A cambio, en general podrás deducir el IVA que pagas en la gestión, la comisión de la plataforma y otros gastos, así que el coste real será menor. Lo explicamos en el IVA del alquiler turístico en 2026.
• Recargo en el IBI. El mismo decreto permite a los ayuntamientos de zonas tensionadas subir el IBI de los pisos turísticos hasta un 50 %, un 100 % si el titular tiene dos o más y un 150 % si tiene cuatro o más. Necesitan aprobarlo en su ordenanza y se aplicaría a los periodos impositivos que empiecen tras la entrada en vigor, es decir, desde 2027.

El decreto está en vigor desde el 8 de octubre de 2026, pero la Diputación Permanente del Congreso todavía tiene que convalidarlo; si no lo hace, estos cambios decaen.

Lo que más mueve el resultado

Precio y noches pesan mucho más que cualquier gasto. Con los mismos gastos del ejemplo, así cambia el resultado antes de impuestos:

Con 220 noches, cada 10 € más de precio medio son 2.200 € más de ingresos y unos 1.400 € más de resultado. Por eso conviene vigilar sobre todo esto:

• Precio dinámico. Subir en fechas de mucha demanda, como eventos, puentes o agosto, y bajar para llenar huecos sueltos. Un precio fijo todo el año deja dinero en la temporada alta y noches vacías en la baja.
• Reseñas. Pesan en la decisión del huésped cuando compara anuncios parecidos, y con buena nota es más fácil sostener el precio. En Opal tenemos una media de 4,71 en 427 reseñas de Airbnb y de 8,6 sobre 10 en 647 comentarios de Booking, a octubre de 2026.
• Fotos y anuncio. Fotos profesionales con buena luz, un título claro y una descripción que responda a las dudas habituales antes de que el huésped tenga que preguntar.
• Estacionalidad. En 2025, la ocupación por apartamentos pasó del 54,5 % en enero al 74,8 % en agosto. Planifica los meses flojos con estancias mínimas más cortas, descuentos semanales o mensuales, o contratos temporales con causa si tu normativa lo permite.
• Gastos fijos. Suministros y reposición se pueden ajustar revisando tarifas y comprando por volumen, pero su margen de mejora es menor que el del precio.

Haz el cálculo con tu vivienda

Con la calculadora de rentabilidad de Opal puedes hacer una primera estimación con los datos de tu piso. Si quieres que revisemos contigo el anuncio, el precio y los gastos uno por uno, la asesoría 1 a 1 dura una hora y cuesta 197 € + IVA online o 337 € + IVA presencial. Y si prefieres delegarlo todo, la gestión integral de Opal funciona en toda España, en Airbnb y Booking, sin permanencia ni pago inicial.