La diferencia: la finalidad, no los días

Lo que separa un alquiler turístico de uno de temporada es para qué se alquila la vivienda. El turístico es la cesión de una vivienda amueblada, comercializada en canales de oferta turística y con ánimo de lucro. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) la saca de su ámbito en el artículo 5.e) y la deja en manos de la normativa de turismo de cada comunidad autónoma, que es la que exige la inscripción en su registro: lo que en la práctica todos llamamos licencia.

El alquiler de temporada, en cambio, es un contrato de la LAU. Hasta el 7 de octubre de 2026 era un arrendamiento «para uso distinto del de vivienda» (el artículo 3.2 hablaba de los celebrados «por temporada, sea esta de verano o cualquier otra») y se regía sobre todo por lo que pactaran las partes. Desde el 8 de octubre se llama arrendamiento de vivienda temporal: el que cubre la necesidad de vivienda de alguien que está desplazado de su domicilio habitual por una causa justificada y acreditable (nuevo artículo 2.3 de la LAU).

El «alquiler vacacional» no es una tercera categoría. Es el nombre coloquial del turístico, y cada comunidad usa el suyo: vivienda de uso turístico en la Comunitat Valenciana, vivienda vacacional en el reglamento canario. Si alquilas a gente que viene de vacaciones y lo anuncias en plataformas, lo normal es que tu comunidad lo trate como alquiler turístico. Cataluña lo dejó por escrito en su ley de 2025: los contratos con finalidad exclusivamente vacacional o de ocio quedan fuera de la regulación del alquiler de temporada.

Qué ha cambiado en octubre de 2026

El Gobierno ha regulado el alquiler de temporada por real decreto-ley, y ha tenido que hacerlo dos veces:

• 29 de septiembre: aprueba el Real Decreto-ley 26/2026, que entra en vigor el 1 de octubre.
• 2 de octubre: el Congreso no lo convalida y queda derogado ese mismo día.
• 6 de octubre: aprueba el Real Decreto-ley 29/2026, con casi el mismo contenido sobre alquiler temporal. Se publica en el BOE el día 7 y está en vigor desde el 8 de octubre.

Entre medias, el Real Decreto 806/2026 disolvió las Cortes y convocó elecciones generales para el 29 de noviembre. Por eso el nuevo decreto-ley lo tiene que convalidar o derogar la Diputación Permanente del Congreso. Según la prensa, la votación está prevista para el 12 de noviembre, un día antes de que venza el plazo. A 23 de octubre de 2026 no está convalidado.

La proposición de ley sobre alquileres temporales y de habitaciones que presentó Sumar junto a otros grupos, admitida a trámite en diciembre de 2024, no llegó a votarse en el Pleno. Con la disolución, el Reglamento del Congreso da por caducados los asuntos pendientes, así que esa vía queda cerrada hasta la próxima legislatura.

Cuánto dura un alquiler de temporada

Hasta octubre de 2026, la ley estatal no fijaba ni mínimo ni máximo: lo que hacía «de temporada» a un contrato era su causa, no su plazo. El Real Decreto-ley 29/2026 pone cifras por primera vez en el nuevo artículo 9 bis de la LAU:

• El contrato debe durar más de 31 días.
• Como regla general, no más de 12 meses en total, prórrogas incluidas. Solo puede alargarse si la causa sigue existiendo y se pacta de forma expresa.
• Si pasa de 12 meses sin justificación, o se encadenan más de dos contratos temporales seguidos entre las mismas partes y sobre la misma vivienda, el primero se considera de vivienda habitual, con su plazo mínimo de cinco años (siete si el propietario es una persona jurídica).
• El inquilino puede irse cuando haya pasado un mes desde la firma, avisando con diez días, sin pagar indemnización.

El mismo decreto añade al artículo 5.e) que la cesión turística no puede superar en ningún caso los 31 días, y que cada comunidad fija su máximo dentro de ese límite.

Lo que añaden las comunidades autónomas

El decreto deja a salvo las normas autonómicas sobre alquiler temporal, y algunas ya iban por delante:

• Canarias. Desde el 15 de agosto de 2026, la Ley 7/2026 presume turístico, salvo prueba en contrario, el alojamiento en una vivienda residencial por 31 días seguidos o menos, y también cualquier estancia corta que se anuncie en un canal turístico. El propietario tiene que preguntar al inquilino el motivo de su alojamiento provisional y escribirlo en el contrato. Si no lo hace, el contrato se considera turístico y, además, comete una infracción de la ley de turismo canaria.
• Comunitat Valenciana. Su ley de turismo solo considera vivienda de uso turístico la que se cede por 10 días o menos al mismo inquilino; a partir de 11 días ya no lo es. Con la reforma estatal, las estancias de 11 a 31 días quedan en una zona gris: no son turísticas para la ley valenciana y tampoco cumplen el mínimo del alquiler temporal. Si tu vivienda está en ese caso, consúltalo antes de anunciarla.
• Cataluña. La Ley 11/2025, en vigor desde el 1 de enero de 2026, define el alquiler de temporada por su causa (trabajo, estudios, motivos médicos y similares), sea cual sea su duración, y obliga a que la finalidad conste en el contrato.

Tienes más detalle en las guías de licencia turística en Canarias y de licencia turística en la Comunitat Valenciana.

La causa del contrato: qué escribir y cómo probarla

Con el Real Decreto-ley 29/2026, un alquiler de temporada sin causa escrita deja de ser de temporada. El artículo 7.2 de la LAU exige que el contrato recoja de forma expresa el motivo del desplazamiento del inquilino, que ese motivo sea real y acreditable, y pone la carga de la prueba en el propietario. Si falta, el contrato pasa a regirse como uno de vivienda habitual desde el día de la firma, con sus plazos y sus prórrogas.

En la práctica, conviene:

• Describir la causa concreta: un traslado por trabajo, un curso o unas prácticas, un tratamiento médico.
• Indicar en el contrato dónde está el domicilio habitual del inquilino.
• Guardar copia del documento que lo acredita, como una carta de la empresa, una matrícula o una cita médica.
• Ajustar la duración a la causa. Un curso de cuatro meses no justifica un contrato de once.

Fianza, renta y zonas tensionadas

Aquí es donde más cambia el alquiler temporal, porque deja de ser «uso distinto del de vivienda» y pasa a ser alquiler de vivienda, con buena parte de sus reglas.

En Cataluña, los límites de renta de las zonas tensionadas ya se aplicaban al alquiler de temporada desde el 1 de enero de 2026 por su ley autonómica. Y allí donde la comunidad autónoma lo exija, la fianza se deposita en el organismo autonómico correspondiente (disposición adicional tercera de la LAU).

El alquiler turístico no tiene fianza legal ni tope de renta, pero el mismo decreto permite a los ayuntamientos de zonas tensionadas cobrar un recargo en el IBI de los pisos turísticos: hasta el 50 % de la cuota, el 100 % si el titular tiene dos o más y el 150 % si tiene cuatro o más. Cada ayuntamiento tiene que aprobarlo en su ordenanza fiscal.

Licencia y registros: qué hay que tramitar en cada caso

Alquiler turístico

• Inscripción en el registro turístico de tu comunidad autónoma, con el número visible en los anuncios. En algunas comunidades, además, un informe municipal de compatibilidad urbanística, como exige la ley valenciana.
• Aprobación de la comunidad de propietarios: desde el 3 de abril de 2025, para empezar a alquilar un piso como turístico hace falta el voto favorable de tres quintas partes de los propietarios, que representen a su vez tres quintas partes de las cuotas. Lo explicamos en piso turístico y comunidad de vecinos.
• Comunicación de los datos de cada huésped en el registro de viajeros.
• IVA: hoy el alquiler turístico sin servicios hoteleros está exento, pero el Real Decreto-ley 29/2026 lo grava al 10 % desde el 1 de diciembre de 2026 en estancias de hasta 30 noches, si se convalida. Lo detallamos en el IVA del alquiler turístico en 2026.

Alquiler de temporada

No necesita licencia turística, porque no es una actividad turística. Tampoco hace falta ya el número del Registro Único de Arrendamientos. El Real Decreto 1312/2024 lo exigía para anunciar en plataformas cualquier alquiler de corta duración, «con finalidad turística o no», incluido el de temporada, pero el Tribunal Supremo anuló ese procedimiento en su sentencia 620/2026, de 19 de mayo, publicada en el BOE el 8 de junio. Se mantiene la Ventanilla Única Digital, por la que las plataformas envían a la Administración los datos de los anuncios. Lo contamos en el Supremo anula el registro único de alquileres.

Lo que sí importa es cómo lo anuncias. Si publicas estancias cortas en plataformas turísticas, Canarias presume que es alquiler turístico, y la ley valenciana presume fines turísticos cuando se usan canales de comercialización turística. Un alquiler de temporada mal anunciado puede acabar tratado como un piso turístico sin licencia.

Cuándo conviene cada uno

El turístico te permite cobrar por noches, ajustar el precio a la demanda y reservarte semanas para uso propio, a cambio de licencia, más trabajo y más gastos. El de temporada tiene menos rotación y, desde octubre de 2026, unas reglas cada vez más parecidas a las de un alquiler de vivienda normal.

El alquiler de temporada suele ser la salida cuando no puedes conseguir licencia turística. Algunos ejemplos de ciudades con nuevas licencias cerradas:

• Málaga: el Ayuntamiento suspendió en agosto de 2025 las nuevas licencias de vivienda turística en todo el municipio, durante un máximo de tres años o hasta que apruebe la modificación de su plan general.
• Alicante: suspensión desde enero de 2025, como máximo hasta enero de 2027, ampliada en julio de 2025 a bloques de apartamentos, pensiones y albergues.
• València: moratoria de nuevas licencias desde mayo de 2024 y, desde mayo de 2026, una norma urbanística con límites por barrio.
• Madrid: el Plan Reside, aprobado en 2025, impide los pisos turísticos repartidos en edificios residenciales del centro histórico.

También encaja si tu comunidad de vecinos no aprueba el uso turístico o si tienes cerca demanda de estancias de meses: hospitales, universidades, empresas que desplazan personal. Recuerda que cada contrato necesita su causa y que, en zona tensionada, la renta tiene tope.

El turístico compensa cuando tienes licencia o puedes obtenerla, la zona tiene demanda durante buena parte del año y quieres flexibilidad para usar la vivienda. Si ya tienes licencia, puedes plantearte combinar ambos, turístico en temporada alta y temporal con causa en los meses flojos, siempre que tu normativa autonómica lo permita. Para comparar con números lo que deja cada opción, mira cuánto se gana con un piso turístico.