Qué es el alquiler turístico por habitaciones

Es ceder a turistas una o varias habitaciones de una vivienda, con derecho a usar el baño y las zonas comunes, en estancias cortas y a cambio de un precio, normalmente a través de Airbnb, Booking u otras plataformas. En la mayoría de los casos el propietario vive en la casa y comparte espacios con los huéspedes.

Que puedas hacerlo o no depende de tu comunidad autónoma, porque el turismo es competencia autonómica. Cada una decide si esta modalidad existe, quién puede ejercerla y con qué requisitos. Por eso en algunas comunidades es una actividad registrada y legal, y en otras está prohibida.

La ley estatal acaba de mover el marco. Hasta este mes, la letra e) del artículo 5 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) solo excluía de la LAU la cesión turística de «la totalidad» de una vivienda. El Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, en vigor desde el 8 de octubre de 2026, habla ahora de la cesión de «la totalidad o parte» de la vivienda, «de acuerdo con la normativa de las administraciones competentes en materia turística», y añade que cada cesión no podrá superar los 31 días.

Qué comunidades lo permiten y cuáles lo prohíben en 2026

La mayoría de las comunidades autónomas exige ceder la vivienda turística completa. Solo Andalucía, Cantabria, Murcia y el País Vasco tienen una modalidad por habitaciones, y Cataluña una figura parecida, todas con la condición de que el titular viva en la casa. Esta es la situación a 23 de octubre de 2026 en las comunidades que hemos comprobado en sus boletines oficiales:

Dónde se permite y con qué requisitos

Las comunidades que lo admiten coinciden en lo básico: el titular es una persona física, vive en la vivienda y está empadronado en ella, y hay un tope de plazas.

Andalucía

El Decreto 28/2016, modificado por el Decreto 31/2024, clasifica las viviendas de uso turístico en dos grupos: completa y por habitaciones. En la segunda debe residir, empadronada, la persona física titular de la explotación o la propietaria o usufructuaria. La capacidad no puede pasar de 6 plazas ni de 4 por habitación, de las que dos deben ser camas que no sean literas. Te explicamos el alta en la guía de la licencia turística en Andalucía.

Cantabria

El Decreto 50/2025, de 24 de julio, regula la «vivienda de cesión compartida»: habitaciones amuebladas con derecho a usar el baño, solo para personas físicas y con el propietario residiendo en la vivienda, acreditado con certificado municipal de convivencia. Las plazas son las que admite el certificado técnico menos las personas que viven allí.

País Vasco

La Ley 13/2016 de Turismo y el Decreto 101/2018 regulan el «alojamiento en habitaciones de viviendas particulares para uso turístico». El titular debe estar empadronado y vivir en la casa mientras dure la actividad, y no puede haber más de 8 plazas en total, residentes incluidos. Incumplir la residencia es infracción grave.

Región de Murcia

El Decreto 256/2019 admite viviendas «cedidas por habitaciones destinadas a dormitorio». Solo puede explotarlas una persona física empadronada y con residencia efectiva en la vivienda, que debe tener al menos un dormitorio turístico distinto del suyo, y no puede haber más de 10 plazas contando a quienes viven en ella. Desde abril de 2025 el Instituto de Turismo pide además el certificado de la comunidad de propietarios.

Cataluña

La vivienda de uso turístico no admite habitaciones, pero existe la «llar compartida»: alojamiento turístico en la vivienda principal del titular, que debe residir en ella durante la estancia, con estancias de hasta 31 días. Desde la Ley 11/2026, de 9 de julio, el máximo de 4 plazas turísticas está en la propia ley. La habilitación es municipal y los ayuntamientos pueden fijar límites propios.

Dónde está prohibido

En el resto de comunidades comprobadas la vivienda de uso turístico debe cederse entera. La más dura es la Comunitat Valenciana: el artículo 65 de su Ley 15/2018 dice que «las viviendas de uso turístico se ceden al completo, no permitiéndose la cesión por habitaciones», y su artículo 93.6 tipifica como infracción muy grave anunciar o prestar alquiler turístico por habitaciones en viviendas registradas.

Hay matices que conviene conocer:

• Illes Balears permite alquilar la vivienda principal conviviendo con los huéspedes, pero con un único contrato, un máximo de 60 días al año y solo en zonas declaradas aptas. No es alquiler por habitaciones a distintos huéspedes.
• Asturias lo permitía: el texto de 2016 hablaba de contratar «íntegramente o por habitaciones». La Ley 6/2024 y el Decreto 4/2026 lo cambiaron y ahora las viviendas de uso turístico se contratan íntegramente.
• La Rioja remite la cesión por habitaciones al régimen de las pensiones, con sus propios requisitos y su comunicación de inicio de actividad.
• Canarias es un caso aparte: la prohibición se anuló en los tribunales, pero ninguna norma regula hoy esta modalidad. Antes de anunciarte, consulta al cabildo.
• Turismo rural. En Asturias, Aragón, Navarra o Extremadura existen modalidades de casa rural que permiten alquilar habitaciones dentro de la vivienda familiar, con requisitos propios, como arquitectura tradicional o ubicación en núcleos pequeños o suelo rústico.

Alquilar habitaciones por meses no es alquiler turístico

Si el inquilino va a vivir en la habitación, aunque sea unos meses, no es alquiler turístico: es un arrendamiento de vivienda y se rige por la LAU. El Real Decreto-ley 29/2026 lo ha dejado escrito y ha cambiado bastante las reglas de este tipo de alquiler.

• Habitación como vivienda habitual. El artículo 2.1 LAU incluye ahora en el arrendamiento de vivienda habitual «el arrendamiento parcial de una habitación o estancia de la vivienda». Se aplican las reglas de duración y prórroga de cualquier alquiler de vivienda.
• Habitación temporal. El nuevo «arrendamiento de vivienda temporal» (artículo 2.3) también puede ser de una habitación, pero solo cuando el inquilino está desplazado de su domicilio habitual por una causa justificada y acreditable. El contrato tiene que recoger esa causa, y si falta pasa a considerarse alquiler de vivienda habitual desde el primer día.
• Duración. El alquiler temporal debe durar más de 31 días y, como regla general, no más de 12 meses (artículo 9 bis).
• Precio. La suma de las rentas de las habitaciones alquiladas a la vez en la misma vivienda no puede superar la renta del alquiler de la vivienda completa (artículo 17.9). En zonas de mercado residencial tensionado se aplican, además, los límites de renta de esas zonas.
• Normas autonómicas. Lo que hayan regulado o regulen las comunidades autónomas sobre alquiler temporal y de habitaciones se aplica en su territorio (disposición adicional duodécima).

Los contratos de temporada firmados antes del 8 de octubre de 2026 mantienen su régimen hasta que termine el plazo pactado y se extinguen sin prórroga (disposición transitoria octava). La frontera queda así: hasta 31 días con fines turísticos, normativa turística autonómica; más de 31 días con una causa de temporalidad, alquiler temporal de la LAU; para vivir sin más, alquiler de vivienda habitual. Si dudas entre fórmulas, lee nuestra comparativa de alquiler de temporada o alquiler turístico.

Obligaciones aunque solo alquiles una habitación

Alquilar una habitación a turistas, donde está permitido, tiene casi las mismas obligaciones que un piso turístico completo. Estas son las principales:

• Registro turístico. Tienes que presentar la declaración responsable o inscribirte en el registro de tu comunidad autónoma, en la modalidad de habitaciones, y publicar el número en todos tus anuncios.
• Registro de viajeros. El Real Decreto 933/2021 considera actividad de hospedaje proporcionar «habitación o espacio para la pernoctación» a cambio de precio, así que debes comunicar los datos de cada huésped. Te lo contamos en la guía de SES.Hospedajes y el registro de viajeros.
• Comunidad de propietarios. Si vives en un edificio, el artículo 7.3 de la Ley de Propiedad Horizontal exige la aprobación expresa de la junta para iniciar la actividad turística, y desde el 8 de octubre de 2026 la definición estatal incluye la cesión de parte de la vivienda. Lo explicamos en piso turístico en comunidad de vecinos.
• Impuestos. Los ingresos tributan en tu declaración de la renta aunque sean de una sola habitación. Repasa los detalles en nuestra guía de impuestos del alquiler turístico.

Riesgos de alquilar habitaciones a turistas sin cumplir la norma

Si tu comunidad autónoma no admite esta modalidad, o la admite y no te das de alta, te expones a sanciones de la normativa turística y a problemas con tus vecinos. Estos son los principales riesgos:

• Multas autonómicas. Van desde la infracción muy grave valenciana, con hasta 600.000 €, a la infracción grave que Cataluña aplica a quien ofrece por habitaciones una vivienda de uso turístico. En el País Vasco, no vivir de verdad en la casa también es infracción grave.
• Tu comunidad de propietarios. Además del acuerdo de la junta que exige la Ley de Propiedad Horizontal, unos estatutos que prohíben pensiones u hospederías, como los que analizó el Supremo en 2024, también pueden cerrarte esta puerta.
• Disfrazarlo de alquiler de temporada. Desde el 8 de octubre de 2026, un contrato temporal sin una causa real y acreditable pasa a ser alquiler de vivienda habitual, con sus plazos de duración y prórroga.
• Convivencia y seguro. Compartes casa con desconocidos. Pon normas claras, cierra con llave tus espacios privados y pregunta a tu aseguradora si la póliza del hogar cubre esta actividad.

Si en tu comunidad no se permite, las alternativas legales son ceder la vivienda completa con su registro turístico o alquilarla por meses a quien tenga una causa de temporalidad. En Opal gestionamos viviendas turísticas completas en Airbnb y Booking en toda España, por un 18 % + IVA sobre lo que pagan los huéspedes por las noches una vez descontada la comisión de la plataforma, sin permanencia ni pago inicial. Calcula cuánto podría generar tu vivienda con nuestra gestión integral de alquiler vacacional.