Qué norma regula la licencia turística en Cantabria

En Cantabria nadie te «concede» una licencia turística. Lo que se presenta es una declaración responsable ante la Dirección General de Turismo y Hostelería del Gobierno de Cantabria, regulada por el Decreto 50/2025, de 24 de julio. Se publicó en el BOC extraordinario nº 15 ese mismo día, entró en vigor el 25 de julio de 2025 y derogó el Decreto 225/2019, que era la norma anterior.

Las multas las fija la Ley 5/1999 de Ordenación del Turismo de Cantabria. También cuentan la Ley de Propiedad Horizontal y el planeamiento de cada ayuntamiento, que es la gran novedad: sin un informe municipal de compatibilidad urbanística no hay vivienda turística.

Quién necesita licencia y qué no cuenta como vivienda turística

La necesitas si ofreces una vivienda con fines turísticos y a cambio de dinero (art. 2.a). El decreto presume que la cesión es turística cuando la anuncias en cualquier canal de oferta turística, como Airbnb, Booking o una web propia (art. 1.2). Pueden ser titulares personas físicas, sociedades y quien tenga un derecho de uso con autorización del propietario.

Hay dos modalidades (art. 3):

• Cesión completa: alquilas la vivienda entera. En esta modalidad no se permite alquilarla por estancias sueltas.
• Cesión compartida: alquilas habitaciones con derecho a baño. Solo puede hacerlo una persona física que resida en la vivienda, y lo acredita con el certificado municipal de convivencia.

No pueden ser viviendas turísticas, ni enteras ni por habitaciones, las viviendas calificadas como protegidas (art. 1.4).

¿Y el alquiler de temporada en Cantabria?

Alquilar por meses a alguien que se desplaza por trabajo, estudios o salud no es vivienda turística, sino un contrato de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Desde el 8 de octubre de 2026, el Real Decreto-ley 29/2026 exige que ese arrendamiento de vivienda temporal dure más de 31 días y, como regla general, no más de 12 meses, y que el contrato recoja una causa real y acreditable; si falta, se trata como alquiler de vivienda habitual. El mismo texto limita a 31 días la cesión turística. A la fecha de este artículo el BOE no recoge su convalidación por el Congreso, que el 2 de octubre derogó un real decreto-ley anterior con el mismo título. Si dudas entre una fórmula y otra, lo explicamos en alquiler de temporada o alquiler turístico.

Requisitos del Decreto 50/2025

Con la declaración afirmas que ya cumples todo lo que pide el artículo 6. No hace falta adjuntar los documentos, pero Turismo puede pedírtelos en cualquier momento, y si falta uno no puedes seguir con la actividad.

Documentos

• Título que acredite la propiedad (la nota simple sirve) o el derecho de uso sobre la vivienda.
• Informe de compatibilidad del uso turístico con el planeamiento urbanístico, emitido por el ayuntamiento.
• Certificado de un técnico competente que acredite que la vivienda cumple el programa mínimo de vivienda e indique su capacidad. El modelo oficial admite también la cédula de habitabilidad si la tienes.
• Aprobación previa de la comunidad de propietarios, si el edificio está en propiedad horizontal.
• Certificado municipal de convivencia, solo en la modalidad compartida.
• Declaración de que la vivienda no está calificada como protegida.

Equipamiento de seguridad

• Un extintor por planta, en un lugar visible y de fácil acceso.
• Un detector de humo cerca de la cocina.
• Un sistema de monitorización del ruido en los salones, que avise al titular si los huéspedes superan el límite y deje constancia de ello y del aviso.

Para acreditarlo, el modelo oficial pide la factura o el contrato del extintor y la factura, el albarán o el certificado de revisión del detector y del medidor de ruido, todo a nombre del titular y con fotografías.

Obligaciones mientras alquilas

• Placa identificativa del Anexo III en el exterior de la puerta.
• Hojas oficiales de reclamaciones y cartel que lo anuncie.
• Teléfono de atención inmediata y precios finales a la vista.
• Botiquín de primeros auxilios.
• Limpieza general y cambio de lencería en cada nueva estancia, y reparación inmediata de averías.
• Justificante de pago para el huésped y hojas de admisión guardadas al menos un año.

La hoja de admisión la firma el huésped al entrar y recoge el nombre del titular, el número de inscripción, el teléfono, las fechas, el precio total y el número de personas (art. 8.1). Salvo que pactes otra cosa, el huésped puede ocupar la vivienda desde las 15:00 del primer día hasta las 11:00 del día de salida (art. 8.3). La capacidad es la que fija el certificado técnico; en la modalidad compartida se le restan las personas que residen en la vivienda (art. 8.8).

Paso a paso del trámite

1. Pide el informe de compatibilidad urbanística en tu ayuntamiento. Va primero porque, si sale desfavorable, el resto no sirve.
2. Consigue el acuerdo de la comunidad si la vivienda está en un edificio en propiedad horizontal.
3. Encarga el certificado técnico de programa mínimo y capacidad.
4. Instala extintor, detector de humo y monitor de ruido, y guarda facturas y fotos.
5. Paga la tasa de apertura: 40,72 € para alojamientos de hasta 20 unidades (tasa 8011).
6. Presenta la declaración responsable (Anexo I) en la sede electrónica del Gobierno de Cantabria, trámite «Declaración responsable y comunicaciones de establecimiento turístico: vivienda de uso turístico», o en papel en una oficina de registro. Las sociedades tienen que hacerlo por vía electrónica.
7. Empieza a operar. La declaración te habilita desde el mismo día y Turismo te inscribe de oficio en el Registro General de Empresas Turísticas, de forma preventiva hasta que la inspección comprueba lo declarado.
8. Coloca la placa y pon el número en tus anuncios en cuanto te lo comuniquen.

El cambio de titular se comunica con el Anexo II, y el cese o cualquier cambio de datos, con el Anexo IV en 15 días.

Si tu vivienda ya estaba registrada

Las viviendas inscritas con el decreto anterior tenían 8 meses, hasta el 25 de marzo de 2026, para presentar la declaración de adaptación (Anexo V). Quien no la presentó queda expuesto a que se deje sin efecto su declaración, se le ordene el cese y se cancele su inscripción.

Las instrucciones de la Dirección General que publicó el BOC el 20 de marzo de 2026 suavizaron el cierre: si pediste el informe municipal antes del 25 de marzo, no se cancela tu inscripción mientras el ayuntamiento no lo emita, ni mientras se resuelva un recurso contra un informe negativo. Tienes que acreditar ante Turismo que lo solicitaste y aportarlo al expediente cuando llegue.

Número de registro en los anuncios

En cuanto Turismo te comunica tu número de inscripción, tienes que mostrarlo en toda la publicidad de la vivienda (art. 7.k): Airbnb, Booking, tu web o redes sociales. También va en la placa y en la hoja de admisión.

La Ley 5/1999 castiga como infracción grave anunciar un servicio turístico sin hacer constar ese número (art. 57.21), con multas de 1.501 a 15.000 €. Anunciar o comercializar una vivienda que no está inscrita es muy grave (art. 58.8). Con el registro estatal anulado, el número que vale en Cantabria es el autonómico.

Limitaciones municipales a octubre de 2026

El decreto no fija un tope de viviendas turísticas para toda Cantabria. El artículo 4.2 deja esa decisión a los ayuntamientos, que pueden limitar el número máximo por edificio, sector, zona o periodo con criterios claros y objetivos. En la práctica, el filtro más potente es el informe de compatibilidad urbanística.

Santander

La alcaldesa anunció el 30 de julio de 2025 que el Ayuntamiento solo emitirá informe favorable para viviendas en planta baja o con entrada independiente, el criterio que ya aplicaba antes del decreto. Un piso en altura con portal compartido lo tiene muy difícil en la capital.

Arnuero

Su Pleno aprobó por unanimidad en julio de 2025 una interpretación del plan general que exige a las viviendas turísticas una plaza de aparcamiento por dormitorio o por cada 50 m², y las prohíbe en suelo rústico.

El PROT, todavía sin efecto

El borrador del Plan Regional de Ordenación del Territorio conocido en enero de 2026 planteaba que las viviendas de uso temporal (turísticas y segundas residencias sin empadronados) no superen el 25 % del parque en zonas saturadas, con hasta un 50 % en municipios de «vocación turística». El PROT recibió la aprobación inicial el 1 de abril de 2026 y salió a información pública, pero a octubre de 2026 no consta su aprobación definitiva, que el Gobierno prevé tramitar como proyecto de ley en el Parlamento. Hoy esos porcentajes no se aplican.

Comunidad de vecinos

Si la vivienda está en un edificio en propiedad horizontal, necesitas la aprobación previa y expresa de la comunidad. Desde el 3 de abril de 2025, la Ley de Propiedad Horizontal exige el voto favorable de tres quintas partes de los propietarios que a su vez representen tres quintas partes de las cuotas (arts. 7.3 y 17.12). La misma mayoría sirve para limitar, condicionar o prohibir la actividad, o para subir hasta un 20 % los gastos comunes de esa vivienda. Estos acuerdos no tienen efectos retroactivos.

El Decreto 50/2025 convierte esa aprobación en requisito (art. 6.1.d), salvo para las viviendas ya inscritas de forma definitiva y las que presentaron la declaración antes del 3 de abril de 2025. Si la presentaste entre esa fecha y el 24 de julio de 2025, las instrucciones de marzo de 2026 frenan la cancelación mientras el acuerdo de la comunidad esté pendiente. Más detalle en piso turístico y comunidad de vecinos.

Registro estatal anulado y registro de viajeros

El Tribunal Supremo anuló en mayo de 2026 el Registro Único de Arrendamientos del Real Decreto 1312/2024, porque se superponía a los registros autonómicos. La sentencia de 21 de mayo, publicada en el BOE el 26 de junio, declara nulos el procedimiento de registro y el número estatal; se mantienen la Ventanilla Única Digital y la obligación de las plataformas de enviar datos. Lo contamos en el registro único de alquiler turístico anulado.

El registro de viajeros, en cambio, sigue plenamente vigente. El Real Decreto 933/2021 obliga a comunicar al Ministerio del Interior los datos de cada huésped, y el propio Decreto 50/2025 recuerda que la inscripción turística no te exime de hacerlo (art. 6.4). Se comunica por SES.Hospedajes, como explicamos en SES.Hospedajes y registro de viajeros. En Opal lo hacemos por cada huésped sin coste adicional dentro de la gestión de alquiler vacacional en Cantabria, con una comisión del 18 % + IVA sobre lo que recibes y sin permanencia.

Multas, plazos y costes

Las sanciones están en la Ley 5/1999 de Ordenación del Turismo de Cantabria (arts. 60 a 62). En los casos graves y muy graves pueden ir acompañadas del cierre temporal de la vivienda.

Además, la resolución que ordena el cese por falsear o no acreditar lo declarado puede impedirte iniciar otro procedimiento igual durante 12 meses. La inspección ya está actuando: según los datos que dio el consejero de Turismo en septiembre de 2026, se habían abierto 63 expedientes sancionadores y puesto 51 multas por un total de 210.000 €.

Plazos y costes

• Puedes empezar el mismo día de la declaración, pero antes necesitas el informe municipal, y ese plazo depende de cada ayuntamiento.
• Tasa de apertura: 40,72 €. Cambio de titular: 6,12 €.
• Certificado técnico, extintor, detector, monitor de ruido, botiquín y placa no tienen precio oficial: pide presupuesto.

Esto es la norma general. Cada vivienda tiene sus particularidades, sobre todo urbanísticas, así que comprueba tu caso con el ayuntamiento y con Turismo antes de anunciarte.