Qué ha pasado con el registro único

El Tribunal Supremo ha anulado el procedimiento de Registro Único de Arrendamientos y el número de registro (el NRUA) que el Gobierno había hecho obligatorio para anunciar viviendas en Airbnb, Booking y el resto de plataformas. Lo ha hecho en tres sentencias de la Sala Tercera, ya publicadas en el BOE:

El motivo es de competencias. Según la nota del Consejo General del Poder Judicial del 21 de mayo de 2026, el Supremo considera que el Estado no puede crear un registro nacional exhaustivo que se superpone a los registros autonómicos de viviendas turísticas. El procedimiento no inscribía derechos frente a terceros, solo generaba un número para poder anunciar, así que no lo ampara la competencia estatal sobre registros públicos; y va más allá de lo que serían unas bases o una medida de coordinación económica.

Las sentencias anulan, entre otros, los artículos 5 (obligaciones de los arrendadores), 8 (el registro único), 9 (la inscripción y la solicitud del número) y 10 (su verificación) del Real Decreto 1312/2024, además de cualquier otra mención al registro único en su texto. El BOE recoge ya la versión consolidada con esos preceptos anulados desde el 8 de junio de 2026.

Qué era el NRUA y por qué lo pedían Airbnb y Booking

El Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, creó dos piezas distintas. La primera, el Registro Único de Arrendamientos: cada vivienda que se alquilara por periodos cortos a través de una plataforma, con fines turísticos o no, tenía que inscribirse en el Registro de la Propiedad (o en el de Bienes Muebles) para obtener un número de registro. La segunda, la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos, el canal por el que las plataformas envían datos al Ministerio de Vivienda.

El real decreto entró en vigor el 2 de enero de 2025, pero sus disposiciones desplegaron efectos el 1 de julio de 2025. Desde ese día, las plataformas debían exigir el número, mostrarlo en el anuncio antes de permitir la oferta y retirar en 48 horas los anuncios con un número suspendido o retirado cuando el Ministerio de Vivienda lo ordenara. Por eso tantos propietarios buscaron cómo solicitar el número de registro único o se lo encontraron pedido en Airbnb.

El número no era solo turístico. También lo necesitaban los anuncios de alquiler de temporada, y para los contratos de vivienda habitual existía un número voluntario. Todo eso ha caído con las sentencias.

Qué sigue en vigor: la ventanilla única y los datos de las plataformas

El Supremo desestimó el resto de los recursos. Reconoce la competencia del Estado para regular la Ventanilla Única Digital, las obligaciones de las plataformas de transmitirle datos y su uso con fines estadísticos. En la práctica sigue vigente lo siguiente:

• Las plataformas envían cada mes a la Ventanilla los datos de actividad de cada anuncio (noches alquiladas y número de huéspedes por noche, con su país de residencia), la dirección de la vivienda y la URL del anuncio. Las plataformas pequeñas lo hacen cada trimestre.
• La Ventanilla transmite cada mes datos al INE, a los institutos de estadística autonómicos y a Eurostat.
• Las autoridades competentes pueden recibir a través de la Ventanilla los datos de las viviendas de su territorio, en los casos que prevé el reglamento europeo de alquileres de corta duración.

El Real Decreto-ley 29/2026 refuerza esta parte: añade a la Ley de Arrendamientos Urbanos un régimen sancionador para las plataformas que no transmitan esos datos, con multas de 100.000 €, 500.000 € o un millón de euros según la gravedad. Los responsables son las plataformas, no los propietarios.

Tampoco cambia nada en el plano autonómico. La inscripción de tu vivienda en el registro turístico de tu comunidad sigue siendo obligatoria, y la caída del NRUA no regulariza una vivienda que no la tenga. Ni afecta al registro de viajeros: comunicar a tus huéspedes por SES.Hospedajes sigue siendo obligatorio.

Qué número poner hoy en tus anuncios

El código de inscripción de tu vivienda en el registro turístico de tu comunidad autónoma. Es el que exigen las normas autonómicas de turismo en la publicidad de la vivienda y el que señala el Gobierno en su última norma sobre alquileres.

El Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, publicado en el BOE el 7 de octubre y en vigor desde el día 8, establece en su artículo 20 que toda oferta o publicidad de arrendamiento debe incluir «el número, código o título identificativo de la unidad arrendada, cuando proceda». Su exposición de motivos pone como ejemplo «los códigos alfanuméricos de ámbito municipal o autonómico relativos a las viviendas de uso turístico». No crea un número estatal nuevo ni recupera el NRUA.

Cómo revisar tus anuncios

• En Airbnb y Booking, comprueba que el número que aparece en el anuncio es el autonómico y que coincide carácter a carácter con tu resolución de inscripción o con el justificante de tu declaración responsable.
• Si el anuncio solo muestra el NRUA, añade el autonómico. El NRUA ya no es obligatorio y no sustituye al código de tu comunidad.
• Pon el mismo código en tu web y en cualquier otro canal donde anuncies la vivienda.

Dónde encontrar tu número autonómico

Cada comunidad tiene su propio registro de viviendas turísticas y su propio formato de código, con prefijos y numeración distintos. El tuyo figura en la resolución de inscripción o en el justificante de la declaración responsable que presentaste al dar de alta la vivienda. Esta es la norma de cada comunidad y el formato del código, tal como aparece en sus normas o en sus listados oficiales:

Si cambiaste de titular, si se modificó la capacidad o si la inscripción se hizo a nombre de otra persona, comprueba que el código del anuncio es el vigente. Y si tienes viviendas en varias comunidades, cada una lleva el código de la comunidad donde está. Tienes el detalle de cada registro en nuestras guías de licencia, como la de licencia turística en Madrid.

Qué pasa con el alquiler de temporada

Es el caso que más cambia. Si alquilas por temporada y no tienes ninguna inscripción autonómica, el NRUA era tu único número, y tras las sentencias no existe un número estatal que lo sustituya. Lo que sí sigue:

• Las plataformas siguen enviando a la Ventanilla Única los datos de tus estancias.
• Tus huéspedes de temporada también se comunican a SES.Hospedajes: según el Ministerio del Interior, el registro de viajeros se aplica sea cual sea la duración, siempre que la finalidad no sea la de vivienda.
• Si tu comunidad o tu ayuntamiento exigen algún registro propio para esta modalidad, ese es el código que procede en el anuncio.

Además, el Real Decreto-ley 29/2026 redefine esta modalidad como arrendamiento de vivienda temporal. El contrato debe expresar una causa real y acreditable de desplazamiento del inquilino, durar más de 31 días y, como regla general, no pasar de 12 meses. Sin causa expresa, el contrato se trata como alquiler de vivienda habitual. Los firmados antes del 8 de octubre de 2026 mantienen su régimen hasta que termine el plazo pactado. Y en zonas de mercado residencial tensionado, el anuncio debe incluir el índice de referencia del precio del alquiler. Todo ello, pendiente de convalidación. Lo desarrollamos en alquiler de temporada o alquiler turístico.

Qué hacer ahora si ya tenías NRUA

1. No pidas ni renueves el número. El procedimiento está anulado y, a octubre de 2026, ninguna norma estatal lo ha sustituido.
2. Revisa todos tus anuncios y asegúrate de que el código autonómico aparece y es correcto.
3. Comprueba tu inscripción autonómica: que siga activa, a tu nombre y con la capacidad y la modalidad correctas. Si te falta, tienes las guías de licencia turística en Andalucía, licencia turística en la Comunidad Valenciana y del resto de comunidades en nuestro blog.
4. Sigue comunicando a tus huéspedes a SES.Hospedajes o, en Cataluña y el País Vasco, a los Mossos d’Esquadra o a la Ertzaintza.
5. Si alquilas por temporada, revisa tus contratos con la nueva definición y sigue la convalidación del real decreto-ley.

Lo que puede cambiar en los próximos meses

La pieza que falta por decidir es el Real Decreto-ley 29/2026. Además del artículo 20 sobre publicidad, incluye dos medidas que afectan a los propietarios de viviendas turísticas:

• El IVA del 10 % para el alquiler de viviendas amuebladas por 30 noches o menos al mismo inquilino, salvo la vivienda habitual del arrendador, desde el 1 de diciembre de 2026. Lo explicamos en IVA del alquiler turístico en 2026.
• La posibilidad de que los ayuntamientos de zonas de mercado residencial tensionado apliquen un recargo de hasta el 50 % en el IBI de las viviendas turísticas, que puede llegar al 100 % para quien tenga dos o más y al 150 % para quien tenga cuatro o más.

En cuanto al registro, las sentencias dejan claro que la inscripción corresponde a las comunidades autónomas. Cualquier nuevo número estatal tendría que encajar en ese reparto de competencias. Mientras tanto, el código que manda es el autonómico.