Qué norma regula la licencia turística en Andalucía

La vivienda turística andaluza se rige por el Decreto 28/2016, de 2 de febrero, de las viviendas de uso turístico. Lo reformó a fondo el Decreto 31/2024, de 29 de enero (BOJA nº 24, de 2 de febrero de 2024), y lo retocó el Decreto-ley 1/2025, de 24 de febrero, de medidas urgentes en materia de vivienda. Por encima está la Ley 13/2011, del Turismo de Andalucía, que regula el registro y las sanciones.

Lo que todo el mundo llama licencia turística es una declaración responsable: declaras que cumples y la Junta inscribe la vivienda en el Registro de Turismo de Andalucía (RTA). No hay autorización previa, pero la Junta comprueba después y puede cancelar la inscripción.

La ley que no llegó a aprobarse

El Proyecto de Ley del Turismo Sostenible de Andalucía, que iba a sustituir a la Ley 13/2011 y contemplaba multas de hasta 600.000 euros para el alojamiento ilegal, estaba a punto de votarse cuando se disolvió el Parlamento en marzo de 2026, y decayó. Tras las elecciones del 17 de mayo, el turismo depende de la nueva Consejería de Turismo, Justicia, Desregulación y Administración Local, y a octubre de 2026 no consta que el proyecto se haya vuelto a presentar.

Quién necesita inscribirse y qué no cuenta como vivienda turística

Tienes que inscribir la vivienda si la ofreces a cambio de precio, de forma habitual y con fines turísticos. La finalidad turística se presume en cuanto la comercializas en un canal de oferta turística, que incluye cualquier web donde se pueda reservar, como Airbnb o Booking. Y la Ley 13/2011 presume la habitualidad cuando hay publicidad o cuando alquilas más de un mes en total dentro del mismo año.

Hay dos grupos: completa, si cedes la vivienda entera, y por habitaciones, en la que la persona propietaria o titular de la explotación vive en ella y está empadronada.

Quedan fuera del decreto las cesiones gratuitas, los alquileres de más de dos meses seguidos a un mismo inquilino (que van por la Ley de Arrendamientos Urbanos; lo explicamos en alquiler de temporada o alquiler turístico), las viviendas en el medio rural, que siguen la normativa de turismo rural, y los apartamentos turísticos del grupo conjunto.

Y no pueden ser turísticas, aunque quieras, las viviendas de protección oficial, las de edificios cuyo título constitutivo o estatutos prohíben expresamente el alojamiento turístico y las declaradas en situación de asimilado a fuera de ordenación sin autorización expresa del ayuntamiento.

Requisitos de la vivienda

El requisito que más viviendas deja fuera es la superficie: 14 m² construidos por plaza, según la superficie de uso principal que figura en el Catastro, y nunca menos de 25 m² en total.

Además, dormitorios y salón necesitan ventilación directa y algún sistema para oscurecer las ventanas, y la climatización puede ser fija o portátil, pero nunca de llama o incandescente. La vivienda debe estar equipada para entrar a vivir: cocina con dos fuegos, horno o microondas y frigorífico, camas de al menos 80 × 190 o 135 × 190 cm, ropa de cama de repuesto e información turística de la zona.

El titular de la explotación debe limpiar a cada entrada y salida y entregar un justificante de pago con el código de inscripción. Salvo pacto, el huésped ocupa la vivienda de 15:00 a 11:00, y el cajetín de llaves no puede ir en el mobiliario urbano.

Periodos de funcionamiento

En la declaración indicas si alquilas todo el año o en periodos concretos, y solo puedes comercializar dentro de ellos: fuera, la actividad se considera clandestina. Si no marcas que se repitan cada año, tendrás que comunicarlos antes del 1 de enero. Tampoco puedes tener la vivienda inscrita y alquilada a la vez con un contrato de un año o más.

Paso a paso para inscribir la vivienda en el Registro de Turismo de Andalucía

Todo se hace por internet y con certificado digital, que es obligatorio. El trámite está en la sede electrónica de la Junta como inicio de actividad de las viviendas de uso turístico (ficha 6631 del catálogo de procedimientos), con el formulario «declaración responsable para inicio o ejercicio de la actividad».

1. Confirma con el ayuntamiento que el uso turístico es compatible en tu edificio y si te exige licencia o declaración de cambio de uso. La Junta le comunica cada inscripción, y el ayuntamiento puede pedir que se cancele si no encaja en su planeamiento.
2. Consigue el acuerdo de la comunidad si el edificio está en propiedad horizontal.
3. Rellena y firma la declaración en la oficina virtual con la referencia catastral, las plazas, los periodos de funcionamiento y el titular de la explotación. La Junta recomienda adjuntar ya la nota simple actualizada, el certificado del secretario o administrador de la comunidad con la aprobación expresa, el contrato que te habilita si no eres el propietario, la representación si presenta otra persona y el empadronamiento si es por habitaciones.
4. Descarga la resolución de inscripción. El número que recibes al presentar (del tipo CTC-…) no es tu código. El del RTA tiene la forma VUT/MA/00000: las siglas VUT, las dos primeras letras de la provincia y un número de orden.
5. Atiende el requerimiento si te piden documentación: tienes 10 días hábiles o se inicia la cancelación.

Si encargas la gestión a una empresa que entrega llaves, recibe a los huéspedes, limpia o factura, la Junta la considera empresa explotadora y debe figurar como titular de la explotación, con un título que la habilite, como un contrato de cesión.

El número de registro en los anuncios

El código del RTA debe figurar en toda la publicidad o promoción de la vivienda, incluidas las plataformas online.

Cómo comprobar si una vivienda está inscrita

La Junta tiene un buscador de establecimientos y servicios turísticos público. Eliges la actividad «viviendas de uso turístico» y buscas por número de inscripción, nombre comercial, calle o titular (las empresas, por NIF; los DNI no se pueden consultar). Solo salen las inscripciones vigentes, y para la dirección exacta hay que descargar el Excel. Úsalo antes de comprar una vivienda «con licencia».

Municipios con límites: Málaga, Sevilla y otros

Hoy el ayuntamiento decide más que la Junta. El artículo 2.2 del Decreto 28/2016 permite a los municipios limitar el número de viviendas turísticas por edificio, sector, periodo o zona, con criterios objetivos publicados de antemano. Y el Decreto-ley 1/2025 añadió que, donde haya razones imperiosas de interés general, el uso residencial no basta: el planeamiento tiene que prever el turístico, y el ayuntamiento puede suspender las altas hasta tres años mientras modifica su plan general.

Málaga capital

• Junio de 2024: solo se admiten viviendas turísticas con entrada y servicios independientes del resto del bloque.
• Enero de 2025: prohibidas las altas en 43 barrios donde superan el 8 % del parque residencial.
• 23 de agosto de 2025: suspendidas las nuevas viviendas de uso turístico en todo el término municipal, durante un máximo de tres años o hasta que se apruebe la modificación del PGOU.
• Julio de 2026: aprobación inicial de la modificación nº 28 del PGOU, que deja de considerar el hospedaje compatible por defecto con el uso residencial, con suspensión de licencias desde el 25 de julio.

A octubre de 2026 no se pueden inscribir viviendas turísticas nuevas en Málaga capital. Si ya tienes una, cuídala: la falta de prestación efectiva del servicio en los periodos declarados es causa de cancelación. Si es tu caso, mira cómo trabajamos la gestión de alquiler vacacional en Málaga.

Sevilla

Desde el 29 de octubre de 2024, Sevilla fija un tope del 10 % de viviendas turísticas sobre las viviendas familiares de cada uno de sus 108 barrios. Al aprobarse, once barrios del Casco Antiguo y Triana ya lo superaban. El acuerdo preveía revisarse al año, así que consulta el dato vigente en la Gerencia de Urbanismo. Además, en Sevilla la vivienda turística se trata como uso de hospedaje: hay que presentar una declaración responsable de cambio de uso y utilización, y el edificio debe tener la ITE presentada.

Otros municipios

La Junta anunció en octubre de 2025 que el registro avisa al intentar inscribir viviendas en zonas con limitaciones urbanísticas, con ejemplos como Córdoba, Cádiz, Chiclana o El Puerto de Santa María. Como el planeamiento cambia, pide información urbanística de tu dirección antes de comprar o reformar. Vale también para la costa de Granada, donde trabajamos con la gestión de alquiler vacacional en Motril.

Comunidad de vecinos: aprobación expresa desde abril de 2025

Desde el 3 de abril de 2025, la Ley de Propiedad Horizontal exige que quien quiera destinar su piso a vivienda turística obtenga antes la aprobación expresa de la comunidad, con el voto de tres quintas partes de los propietarios que representen tres quintas partes de las cuotas. Con esa mayoría la comunidad también puede limitar, condicionar o prohibir la actividad, y subir hasta un 20 % la participación en gastos de esa vivienda. Los acuerdos no son retroactivos: quien ya ejercía la actividad conforme a la normativa turística antes de esa fecha puede seguir.

La declaración andaluza incluye que la comunidad lo ha autorizado y la Junta pide el certificado correspondiente. Si el presidente detecta una vivienda turística sin acuerdo, puede exigir que cese y acudir al juzgado. Lo desarrollamos en piso turístico y comunidad de vecinos.

Registro único estatal anulado y registro de viajeros

El número del Registro Único de Arrendamientos que creó el Real Decreto 1312/2024 ya no se exige. El Tribunal Supremo anuló esa parte en varias sentencias, la primera de 19 de mayo de 2026 (BOE de 8 de junio), porque el Estado no puede crear un registro que se superpone a los autonómicos. Siguen la Ventanilla Única Digital y la obligación de las plataformas de enviar datos. En Andalucía, el número que vale es el del RTA. Tienes el detalle en el registro único de alquiler turístico, anulado.

Lo que sigue igual es el registro de viajeros: el Real Decreto 933/2021 obliga a comunicar los datos de los huéspedes al Ministerio del Interior por SES.HOSPEDAJES. Te lo contamos en SES.Hospedajes y el registro de viajeros. En las viviendas que gestionamos, Opal lo comunica sin coste adicional.

Multas por alquilar sin inscripción

Anunciar o alquilar sin haber presentado la declaración responsable es actividad clandestina, una infracción grave según la Ley 13/2011.

Las graves pueden sumar la suspensión de la actividad durante menos de seis meses. Y si la Junta descubre una falsedad esencial (cualquier dato falso sobre legalidad urbanística lo es), cancela la inscripción y puede impedirte volver a darte de alta durante un año.

Cuánto tarda y cuánto cuesta

La inscripción es inmediata y gratuita: la declaración responsable basta para empezar a operar y la resolución con el código se descarga al terminar el trámite. El tiempo y el dinero se van en lo que la rodea: la junta de propietarios y el certificado del administrador, la licencia o declaración municipal de cambio de uso donde se exija, la nota simple y la adaptación de la vivienda (climatización, extintor, detector, menaje o un segundo baño).

Para dudas sobre el formulario, la Junta atiende en el 900 10 15 70, de lunes a viernes de 9:00 a 14:00. Y antes de invertir en reformas, habla con tu ayuntamiento: en 2026 es ahí donde se decide si una vivienda puede ser turística.