Qué impuestos paga un piso turístico

Un propietario particular paga sobre todo IRPF por lo que gana con el piso (o el impuesto de no residentes si vive fuera), además del IBI. Según dónde esté, cobra al huésped la tasa turística. El IVA hoy no se aplica sin servicios de hostelería, aunque eso puede cambiar el 1 de diciembre de 2026.

IRPF: capital inmobiliario o actividad económica

Si te limitas a poner la vivienda a disposición del huésped, lo que ganas es rendimiento del capital inmobiliario. Pasa a ser rendimiento de actividad económica en dos casos: cuando prestas servicios propios de la hostelería (limpieza o cambio de ropa periódicos durante la estancia, recepción, comidas) o cuando para gestionar el alquiler tienes al menos una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa, que es lo que exige el artículo 27.2 de la Ley del IRPF.

La Dirección General de Tributos (DGT) lo resume en la consulta V1572-26, de 15 de junio de 2026: sin servicios de hostelería ni empleado, el alquiler turístico es capital inmobiliario. Si ofreces aparte, con precio propio y solo a petición del huésped, limpieza o cambio de sábanas durante la estancia, esos servicios son una actividad económica independiente y el alquiler no cambia. La limpieza a la entrada y a la salida no cuenta como hostelería.

En actividad económica el rendimiento se calcula con las normas de los empresarios y las estancias tributan al 10 % de IVA. Esta guía se centra en el caso habitual: capital inmobiliario.

Gastos deducibles y amortización

De lo que cobras puedes restar todos los gastos necesarios para obtenerlo. El artículo 23 de la Ley del IRPF y los artículos 13 y 14 de su reglamento incluyen, entre otros:

• Intereses del préstamo con el que compraste o mejoraste la vivienda, y los gastos de reparación y conservación.
• IBI, tasa de basuras y otros tributos sobre la vivienda, siempre que no sean sanciones.
• Comunidad de propietarios y seguros del hogar o de responsabilidad civil.
• Comisiones de las plataformas y de la gestora, y servicios como la limpieza.
• Suministros que pagues tú: luz, agua, gas, internet.
• La amortización de la vivienda y de los muebles.

Hay dos límites. Los intereses y las reparaciones, sumados, no pueden superar los ingresos de esa vivienda en el año; lo que sobre se deduce en los cuatro años siguientes. Y las mejoras o ampliaciones no son gasto del año, sino que se amortizan.

Los muebles y enseres se amortizan aparte, con un coeficiente máximo del 10 % anual sobre lo que costaron.

El prorrateo por días

Aquí está el error más común. Los gastos ligados a cada reserva, como las comisiones, se deducen enteros. Los gastos anuales de la vivienda (IBI, comunidad, seguro, intereses, suministros, amortización) solo se deducen en proporción a los días en que ha estado alquilada. Lo fijó el Tribunal Supremo en su sentencia 270/2021, y la DGT lo aplica a los pisos turísticos, por ejemplo en la consulta V5255-26, de 24 de julio de 2026: aunque la vivienda esté anunciada en las plataformas, los días sin huéspedes no cuentan para deducir esos gastos.

Sin reducción por alquiler de vivienda

Las reducciones por alquiler de vivienda (el 60 % en contratos anteriores a la Ley de vivienda de 2023, del 50 % al 90 % en los posteriores) solo se aplican a la vivienda habitual del artículo 2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. El alquiler turístico está excluido de esa ley por su artículo 5.e) y tributa por el 100 % del rendimiento neto. Si dudas entre alquilar por noches o por meses, lo comparamos en alquiler de temporada o alquiler turístico.

Los días sin alquilar: imputación de rentas

Por los días en que la vivienda no está alquilada, ya esté vacía, anunciada sin reservas o usada por ti, declaras una renta imputada, como con cualquier segunda vivienda. La sentencia del Supremo citada lo dice así: los inmuebles no arrendados pero destinados a serlo tributan como rentas imputadas.

La renta imputada es un porcentaje del valor catastral, en proporción a esos días: el 2 % con carácter general, o el 1,1 % si el valor catastral de tu municipio se ha revisado de forma general en los últimos años (la ley concreta desde qué fecha cuenta la revisión). Sobre esta renta no se resta ningún gasto. No se imputa nada por la vivienda habitual.

A partir de 2027, el Real Decreto-ley 29/2026 cambia este sistema por una escala sobre la suma de los valores catastrales de todos los inmuebles que generan renta imputada: 1,1 % hasta 100.000 €, 1,5 % de 100.000 a 500.000 €, 2 % de 500.000 a 1.000.000 € y 3 % por encima. Como el resto del decreto, depende de que se convalide en la votación prevista para el 12 de noviembre de 2026.

Ejemplo de IRPF con números redondos

Es un ejemplo ilustrativo, no un cálculo para tu caso. Un piso comprado por 200.000 €, de los que 150.000 € corresponden a la construcción, con un valor catastral revisado de 100.000 € y 10.000 € en muebles. Se alquila 146 noches, el 40 % del año, y el resto está vacío. Los huéspedes pagan 20.000 € por las noches; la limpieza la pagan aparte y se compensa con su coste, así que la dejamos fuera.

Esos 9.597,40 € se suman a tu salario o pensión y tributan a tu tipo marginal: con un 30 %, por ejemplo, serían unos 2.879 € de IRPF. Por el prorrateo, el 60 % de los gastos anuales no se deduce; cuantos más días alquilada, más gasto deducible. Para ver qué margen deja un piso, mira cuánto se gana con un piso turístico.

Si desde diciembre de 2026 tus estancias llevan IVA, los ingresos se declaran sin IVA y el IVA que deduzcas en el modelo 303 deja de ser gasto en el IRPF.

Modelo 179 y modelo 238: quién informa a Hacienda

El modelo 179 ya no se presenta. Con él, plataformas, gestoras y otros intermediarios comunicaban a Hacienda cada estancia en una vivienda turística: titular, referencia catastral, días e importe. El propietario nunca tuvo que presentarlo.

El Real Decreto 117/2024, que traspuso la directiva europea DAC7, suprimió esa obligación desde el ejercicio 2024. Según la Agencia Tributaria, la sustituye el modelo 238, la declaración anual de los operadores de plataformas: la de 2025 se presentó entre el 1 de enero y el 2 de febrero de 2026. Las plataformas que declaran en otro país de la Unión Europea lo hacen allí, y esa información se intercambia con España.

En la práctica, Hacienda recibe cada año lo que cobras a través de las plataformas. Declara todas las reservas, también las directas.

Propietarios no residentes: modelo 210

Si no eres residente fiscal en España, no haces la renta española: pagas el Impuesto sobre la Renta de no Residentes con el modelo 210.

• Tipo: 19 % si resides en otro país de la Unión Europea, Islandia, Noruega o Liechtenstein; 24 % en el resto de casos.
• Gastos: los residentes en la UE o el Espacio Económico Europeo pueden restar los gastos que permite la Ley del IRPF, con el mismo prorrateo por días (consulta V5255-26). El resto tributa sobre los ingresos íntegros, sin restar nada.
• Plazo: con la Orden HAC/623/2026, las rentas de alquiler con resultado a ingresar se declaran del 1 al 20 de abril del año siguiente. Se aplica a todas las rentas de 2026 si se declaran agrupadas, y a las devengadas desde el 1 de octubre de 2026 si se declaran por separado.
• Días sin alquilar: también hay renta imputada. La de 2026 se declara entre el 1 de abril y el 31 de diciembre de 2027.

Los huéspedes que reservan como particulares no practican retención, así que el propietario liquida el impuesto con su 210. Además, el artículo 9 de la Ley del IRNR hace responsable solidario al «depositario o gestor» de los bienes del no residente, así que es razonable que tu gestora te pida el justificante del 210.

IVA, IBI y tasas turísticas

IVA

Hoy el alquiler turístico sin servicios de hostelería está exento de IVA. Si el Real Decreto-ley 29/2026 se convalida, las estancias de 30 noches o menos tributarán al 10 % desde el 1 de diciembre de 2026, con alta en IVA, facturas y modelo 303 trimestral. Todo el detalle está en nuestro artículo sobre el IVA del alquiler turístico en 2026, que actualizaremos tras la votación.

IBI

Lo paga el propietario y en el IRPF se deduce en proporción a los días alquilada. El mismo decreto permite a los ayuntamientos de zonas tensionadas aprobar un recargo para las viviendas turísticas de hasta el 50 % de la cuota (100 % si el titular tiene dos o más; 150 % si tiene cuatro o más), como pronto en el IBI de 2027.

Tasas turísticas

La tasa turística la paga el huésped, pero el alojamiento la cobra y la declara. A octubre de 2026, estas son las tarifas para viviendas de uso turístico en los territorios donde está más extendida:

En Cataluña y en Santiago, el titular del alojamiento declara lo cobrado cada semestre. El recargo de Santiago se aplica sobre el impuesto gallego de estancias turísticas creado por la Ley 5/2024. La lista crece: siete municipios catalanes, entre ellos L’Hospitalet de Llobregat, Sabadell y Sant Cugat del Vallès, aplican recargo desde el 1 de octubre de 2026. Comprueba siempre la norma de tu municipio.

Qué hace la gestora con la facturación

Una gestora no sustituye a tu asesor fiscal, pero genera buena parte de los papeles de tu declaración. Cada año deberías tener:

• La factura de la gestora, con IVA del 21 % aunque el alquiler esté exento (consulta V5090-26). En Opal la comisión general es del 18 % + IVA sobre lo que recibe el propietario y la facturamos cada mes: con 1.000 € recibidos, son 180 € más 37,80 € de IVA, y al propietario le quedan 782,20 €. Si estás exento de IVA, la factura completa es gasto deducible en el IRPF.
• Las facturas de las plataformas por sus comisiones, que se descargan desde el panel de cada una.
• El detalle de cada reserva: fechas, noches e importe. Es lo que permite calcular los días alquilada para el prorrateo y, si no eres residente, rellenar el número de días del modelo 210.
• La limpieza, que en Opal paga el huésped con un suplemento en su reserva y no lleva comisión.

Además, Opal comunica el registro de viajeros de cada huésped sin coste adicional (lo explicamos en SES Hospedajes y el registro de viajeros). Si el IVA del 10 % sale adelante, las estancias desde el 1 de diciembre de 2026 se facturarán con IVA: organízalo ya con tu gestora y tu asesor. Si buscas quien se ocupe de lo operativo, mira nuestra gestión integral de viviendas turísticas.