En qué punto está a 23 de octubre de 2026

A día de hoy, el alquiler turístico sin servicios de hostelería sigue exento de IVA. El paso al 10 % lo ha aprobado el Gobierno, pero todavía no es definitivo: depende de que el Congreso convalide el decreto que lo contiene.

La norma es el Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, de medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible. Se publicó en el BOE el 7 de octubre y está en vigor desde el día 8, pero su artículo 7, el que cambia la Ley del IVA, tiene efectos desde el 1 de diciembre de 2026. Es el segundo intento: el Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, incluía la misma medida y el Congreso lo derogó el 2 de octubre.

Como las Cortes están disueltas por las elecciones generales del 29 de noviembre, la convalidación corresponde a la Diputación Permanente del Congreso, que tiene previsto votarla el 12 de noviembre. Si no se convalida, el decreto queda derogado y el IVA de los pisos turísticos sigue como hasta ahora.

La regla actual: exento salvo que prestes servicios de hostelería

Hoy el alquiler de una vivienda turística está exento de IVA. La exención está en el artículo 20.Uno.23.º, letra b), de la Ley 37/1992, que exime el arrendamiento de edificios destinados a vivienda y se extiende a los muebles alquilados con ella. La Dirección General de Tributos (DGT) lo aplica expresamente a los pisos turísticos que se comercializan en plataformas sin servicios de hostelería, por ejemplo en la consulta V2545-17.

La misma ley saca de la exención, en la letra e´), los arrendamientos de apartamentos o viviendas amueblados en los que el arrendador se obliga a prestar «servicios complementarios propios de la industria hotelera, tales como los de restaurante, limpieza, lavado de ropa u otros análogos». En ese caso ya no es un alquiler, sino hospedaje, y tributa al tipo reducido del 10 % del artículo 91.Uno.2.2.º (así lo recuerda la DGT en la consulta V1551-24).

Estar exento tiene dos caras. No repercutes IVA al huésped, pero tampoco puedes deducir el IVA que pagas en los gastos del piso: la comisión de la gestora, una reforma o los muebles llevan un IVA que para ti es un coste más. En el IRPF, eso sí, ese IVA forma parte del gasto deducible.

Cuándo se considera hostelería

Hacienda mira si la atención al huésped va más allá de poner la vivienda a su disposición. En la consulta vinculante V1572-26, de 15 de junio de 2026, la DGT repite el criterio que aplica desde hace años: el hospedaje se caracteriza por servicios como la recepción y atención permanente al cliente en un espacio destinado a ello, la limpieza periódica, el cambio periódico de ropa de cama y baño y otros como lavandería, custodia de maletas o restauración. Y concreta estos casos:

La consulta resuelve también un caso frecuente: si la limpieza o el cambio de sábanas durante la estancia solo se presta cuando el huésped lo pide y con un precio aparte, el alquiler sigue exento y lo que tributa es ese servicio extra.

La frontera importa también en el IRPF, porque con servicios de hostelería las rentas pasan a ser de actividad económica y no de capital inmobiliario. Lo explicamos en la guía de impuestos del alquiler turístico.

Qué cambia desde el 1 de diciembre de 2026

Si el decreto se convalida, desde el 1 de diciembre de 2026 dejarán de estar exentos los alquileres de apartamentos o viviendas amueblados en los que se dé cualquiera de estas dos circunstancias:

• Que el arrendador se obligue a prestar servicios complementarios propios de la industria hotelera, como hasta ahora.
• Que la duración a favor de un mismo arrendatario no supere las 30 noches, salvo que se alquile la vivienda en la que el arrendador tiene su residencia habitual.

Los dos supuestos tributarán al 10 %, porque el decreto los incluye de forma expresa en el tipo reducido de los servicios de hostelería.

En la práctica, casi todas las reservas de Airbnb o Booking entran en el segundo supuesto: un fin de semana, una semana o tres semanas llevarán IVA aunque no haya ningún servicio de hostelería. Quedan fuera:

• Las estancias de más de 30 noches sin servicios de hostelería, que siguen exentas. Es el terreno del alquiler de temporada, con reglas propias que repasamos en alquiler de temporada o alquiler turístico.
• El alquiler dentro de la vivienda en la que vive el propietario, que sigue exento aunque sea por pocas noches. Es el caso típico del alquiler turístico por habitaciones.

Todo esto se refiere al IVA, que no se aplica en Canarias, Ceuta ni Melilla. En Canarias rige el IGIC, y la DGT remite las consultas sobre él al Gobierno canario, como hizo en la V1173-26 con una vivienda turística de Tenerife.

Qué tendría que hacer el propietario

Si el cambio sale adelante, el propietario que alquila estancias cortas pasará a hacer operaciones sujetas a IVA. Como mínimo, eso supone:

1. Comunicar a Hacienda el alta en las obligaciones del IVA con el modelo 036 antes de empezar a facturar con IVA.
2. Expedir factura por cada estancia. La factura simplificada solo sirve para importes de hasta 400 € con IVA incluido; por encima hace falta factura completa con los datos del huésped.
3. Presentar el modelo 303 cada trimestre y el resumen anual 390.
4. Llevar los libros registro de facturas emitidas y recibidas.

A cambio, podrás deducir el IVA de los gastos ligados a la vivienda: la comisión de la gestora, suministros, mobiliario u obras. Si en el mismo piso combinas estancias cortas, con IVA, y estancias de más de 30 noches, exentas, solo podrás deducir una parte, según la regla de prorrata del artículo 102 de la ley.

Subir el precio o absorber el impuesto

Es una decisión de negocio. Con números sencillos: si hoy cobras 550 € por una estancia de cinco noches y mantienes el precio final, desde diciembre 500 € serán tu base y 50 € serán IVA para Hacienda. Si quieres seguir ingresando 550 € netos de IVA, el huésped tendría que pagar 605 €. Conviene revisar las tarifas de las fechas a partir del 1 de diciembre antes de que se llenen.

Las reservas ya cobradas

Hay un detalle técnico: el IVA se devenga también con los pagos anticipados (artículo 75.Dos de la ley), y muchas reservas de diciembre ya están pagadas. A 23 de octubre de 2026 no hemos encontrado un criterio publicado de Hacienda sobre cómo tratar esas reservas en el cambio de régimen, así que revísalo con tu asesor fiscal.

La comisión de la gestora sí lleva 21 % de IVA

Aunque el alquiler esté exento, la comisión de la gestora no lo está. La DGT lo confirmó en la consulta V5090-26, de 29 de junio de 2026: cuando la gestora intermedia en nombre y por cuenta del propietario en el alquiler de una vivienda situada en España, su servicio está sujeto al IVA y tributa al tipo general del 21 %. El decreto no cambia este tipo.

Si la gestora actuara en nombre propio, la ley entiende que recibe y presta ella misma el alquiler (artículo 11.Dos.15.º), y el análisis sería otro. Por eso conviene que el contrato de gestión deje claro en nombre de quién se actúa.

En Opal la comisión general es del 18 % + IVA sobre lo que recibe el propietario, es decir, lo que pagan los huéspedes por las noches después de la comisión de la plataforma. Con 1.000 € recibidos, la comisión es de 180 € más 37,80 € de IVA, y al propietario le quedan 782,20 €.

Hoy esos 37,80 € de IVA son un coste para un propietario exento. Si el 10 % entra en vigor y tus estancias pasan a tributar, ese IVA se podrá deducir en el modelo 303, igual que el de los demás gastos de la vivienda.

IBI y código de registro: las otras medidas del decreto

El Real Decreto-ley 29/2026 incluye otras dos medidas que afectan a los pisos turísticos y que también dependen de la convalidación.

Recargo del IBI en zonas tensionadas

El artículo 8 permite a los ayuntamientos de municipios situados en zonas de mercado residencial tensionado, declaradas conforme a la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda, exigir un recargo en el IBI de los inmuebles residenciales destinados a alojamiento turístico:

• Hasta el 50 % de la cuota líquida, con carácter general.
• Hasta el 100 % si el titular tiene dos o más inmuebles de ese uso.
• Hasta el 150 % si tiene cuatro o más.

No es automático. Cada ayuntamiento tiene que regularlo en su ordenanza fiscal, y solo vale para los periodos impositivos que empiecen después de la entrada en vigor del decreto, así que como pronto afectaría al IBI de 2027. Fuera de las zonas tensionadas no se puede aplicar.

Código de registro en los anuncios

El artículo 20 obliga a que toda oferta o publicidad de alquiler de vivienda incluya el número, código o título identificativo de la unidad, cuando proceda. La exposición de motivos pone como ejemplo los códigos autonómicos o municipales de las viviendas de uso turístico. Si tienes dudas sobre qué número debe figurar en tu anuncio, repasa qué ha pasado con el registro único de alquiler turístico.

Si no se convalida, y qué hacer mientras tanto

Si la Diputación Permanente no convalida el decreto, queda derogado y estas medidas desaparecen: el alquiler turístico sin servicios de hostelería seguiría exento de IVA, no habría recargo de IBI y no existiría la nueva obligación estatal sobre los anuncios. Como el IVA solo iba a aplicarse desde el 1 de diciembre y la votación es antes, no llegaría a cobrarse en ninguna reserva.

Mientras se decide, esto es lo que recomendamos a los propietarios:

• Revisa cuántas reservas a partir del 1 de diciembre son de 30 noches o menos y a qué precio están cerradas.
• Habla con tu asesor sobre el alta en IVA, la facturación y el tratamiento de las reservas ya cobradas.
• Decide tu política de precios para después del 1 de diciembre, con los dos escenarios preparados.
• No hagas cambios difíciles de deshacer antes del 12 de noviembre.

Actualizaremos este artículo con el resultado de la votación. Si quieres revisar tu anuncio y tus tarifas con nosotros, lo hacemos en la asesoría 1 a 1.