Qué exige la ley desde el 3 de abril de 2025

Si quieres empezar a alquilar a turistas un piso situado en un edificio de vecinos, necesitas antes la aprobación expresa de la comunidad de propietarios. Lo exige el artículo 7.3 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), añadido por la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, publicada en el BOE el 3 de enero de 2025 y aplicable en este punto desde el 3 de abril de 2025.

Hasta entonces la regla funcionaba al revés: podías abrir el piso turístico salvo que los estatutos lo prohibieran o que la junta lo hubiera limitado. Ahora el silencio de la comunidad no basta. Hace falta un acuerdo a favor, y si abres sin él, el presidente puede requerirte que cierres de inmediato bajo advertencia de acudir a los tribunales.

La norma se refiere a la vivienda de uso turístico de la letra e) del artículo 5 de la Ley de Arrendamientos Urbanos: la que se cede amueblada por días, se comercializa en canales turísticos como Airbnb o Booking y está sometida a la normativa turística de tu comunidad autónoma. El Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, en vigor desde el 8 de octubre de 2026, ha ampliado esa definición a la cesión de «la totalidad o parte» de la vivienda, con un máximo de 31 días por cesión. Como el artículo 7.3 LPH remite a esa letra e), el permiso de la junta alcanza también al alquiler turístico por habitaciones allí donde está permitido. A 23 de octubre de 2026 el BOE no recoge todavía la convalidación de ese real decreto-ley por el Congreso.

Si tu piso ya era turístico antes de abril de 2025

Puedes seguir. La disposición adicional segunda de la LPH permite continuar a quien ya ejercía la actividad antes de la entrada en vigor de la Ley Orgánica 1/2025 y se había acogido previamente a la normativa sectorial turística, con las condiciones y plazos de esa normativa.

Fíjate en la condición: no basta con que el piso se alquilara a turistas. Tenía que estar acogido a la normativa turística, lo que en la práctica significa haber presentado la declaración responsable o tener el número de registro turístico antes de esa fecha. Un piso que se anunciaba sin registro no tiene esa protección.

Además, el artículo 17.12 LPH dice que los acuerdos de la junta sobre esta actividad «no tendrán efectos retroactivos». Si tu comunidad vota en 2026 prohibir los pisos turísticos, el acuerdo se aplica hacia delante y no debería alcanzar a una vivienda que ya funcionaba legalmente cuando se votó.

Cómo se vota en la junta: la doble mayoría de 3/5

El acuerdo necesita el voto favorable de tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen tres quintas partes de las cuotas de participación (artículo 17.12 LPH). Son dos cómputos a la vez y se calculan sobre el total del edificio, no sobre quienes acuden a la junta.

Esa mayoría sirve para aprobar, limitar, condicionar o prohibir la actividad, modifique o no los estatutos. Con ella la junta también puede fijar cuotas especiales o subir la participación de tu vivienda en los gastos comunes, siempre que el incremento no supere el 20 %.

Qué pasa con los vecinos que no van a la junta

Cuentan. Según el artículo 17.8 LPH, los ausentes debidamente citados se suman como votos favorables al acuerdo adoptado por los presentes si, una vez informados, no comunican su discrepancia al secretario en 30 días naturales. Así se aprobó la prohibición que el Supremo validó en octubre de 2024. El silencio de un ausente suma a lo que hayan votado los presentes, sea aprobar tu piso o prohibirlo.

Quién no puede votar

Quien al empezar la junta deba cuotas vencidas, sin haberlas impugnado ni consignado, puede intervenir pero no vota, y su cuota no cuenta para las mayorías (artículo 15.2 LPH).

Estatutos que prohíben el piso turístico: qué ha dicho el Supremo

Si los estatutos prohíben de forma clara las actividades económicas, comerciales o de hospedaje en las viviendas, el piso turístico está prohibido aunque la junta nunca haya votado sobre ello. Si solo describen que los pisos se destinan a vivienda, no.

La jurisprudencia exige que cualquier limitación del uso conste de manera expresa y se interprete de forma restrictiva. Y el artículo 5 LPH añade que el estatuto «no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad».

Cláusulas que sí lo prohíben

Entre noviembre de 2023 y enero de 2024 el Supremo dictó cinco sentencias (1643/2023, de 27 de noviembre; 1671/2023, de 29 de noviembre; 90/2024, de 24 de enero; 95/2024, de 29 de enero, y 105/2024, de 30 de enero) en las que consideró que el alquiler turístico es una actividad económica incluida en prohibiciones estatutarias como estas:

• «No podrán ejercerse actividades profesionales, empresariales, mercantiles o comerciales de ningún tipo» (sentencia 1643/2023).
• «Queda terminantemente prohibido la realización de actividad económica alguna en las viviendas» (sentencia 1671/2023).
• Viviendas consideradas «residencias familiares exclusivamente», sin «ninguna actividad profesional, comercial ó industrial» (sentencia 90/2024).
• Pisos que «en ningún caso podrán dedicarse» a colegio, fonda o pensión (sentencia 95/2024).
• Prohibición de destinar la vivienda, «ni aun en parte», a colegios, academias u hospederías (sentencia 105/2024).

Cláusulas que no bastan

En la sentencia 264/2025, de 18 de febrero, el Supremo dio la razón a los dueños de un piso turístico en Madrid. Los estatutos destinaban los pisos «a viviendas del titular propietario o arrendaticio con o sin oficinas o despachos» y prohibían clínicas, fines ilegales y actividades inmorales, incómodas o insalubres. Para el tribunal, describir el destino no limita el uso: hace falta una estipulación clara y precisa.

Antes de comprar un piso para destinarlo a uso turístico, pide la nota simple, los estatutos completos y un certificado con los acuerdos de la junta sobre esta actividad.

¿Puede la junta prohibir los pisos turísticos sin unanimidad?

Sí. La mayoría de 3/5 no es nueva: la introdujo el Real Decreto-ley 7/2019, en vigor desde el 6 de marzo de 2019, pero entonces el artículo 17.12 solo hablaba de «limitar o condicionar» la actividad, y algunas Audiencias Provinciales entendieron que prohibir exigía unanimidad.

El Pleno de la Sala Primera del Supremo cerró el debate en las sentencias 1232/2024 y 1233/2024, de 3 de octubre: «limitar» incluye prohibir, la mayoría de 3/5 es una medida proporcionada y exigir unanimidad haría imposible la prohibición, porque bastaría el voto en contra del dueño del piso. La Ley Orgánica 1/2025 lo dejó por escrito al hablar del acuerdo que «apruebe, limite, condicione o prohíba» la actividad.

Entre aprobar y prohibir hay margen: la junta puede autorizar el piso con condiciones o con un aumento de tu participación en los gastos comunes de hasta el 20 %.

Qué puedes hacer como propietario

Averigua en qué situación está tu edificio y lleva a la junta una propuesta concreta. Estos son los pasos:

1. Revisa estatutos, nota simple y actas. Comprueba si hay una prohibición inscrita o un acuerdo anterior sobre pisos turísticos.
2. Pide que se trate en la junta. Cualquier propietario puede pedir por escrito al presidente que se incluya un asunto en el orden del día de la siguiente junta (artículo 16.2 LPH). La cuarta parte de los propietarios, o quienes representen el 25 % de las cuotas, pueden pedir una junta (artículo 16.1).
3. Presenta una propuesta con compromisos. Número máximo de huéspedes, normas de la casa, un teléfono de contacto para los vecinos y quién gestiona la vivienda. Ofrecer asumir más gastos comunes, dentro del 20 %, también puede ayudar.
4. Si el acuerdo te perjudica, valora impugnarlo. El artículo 18 LPH permite impugnar acuerdos contrarios a la ley o a los estatutos, gravemente lesivos o adoptados con abuso de derecho. Pueden hacerlo quienes votaron en contra y lo hicieron constar, los ausentes y los privados indebidamente del voto, si están al corriente de pago o consignan la deuda. El plazo es de tres meses, o de un año si el acuerdo es contrario a la ley o a los estatutos, y la impugnación no suspende el acuerdo salvo que lo decida el juez.
5. No abras sin acuerdo. Si no cesas tras el requerimiento, la junta puede autorizar una demanda y el juez puede ordenar el cese, una indemnización y privarte del uso de la vivienda hasta tres años (artículo 7.2 LPH).

Si quieres que revisemos la viabilidad de tu piso antes de la junta, en la asesoría 1 a 1 para propietarios dedicamos una hora a evaluar tu anuncio y a repasar la normativa que te afecta.

Las comunidades autónomas ya piden el acuerdo de la junta

Cada vez más comunidades autónomas exigen acreditar o declarar el acuerdo de la comunidad de propietarios para dar de alta la vivienda en su registro turístico. Sin ese paso no hay número de registro, y sin número no puedes anunciarte legalmente.

Baleares va más allá: desde el Decreto-ley 4/2025, de 11 de abril, no se admiten nuevas declaraciones de inicio de actividad en viviendas en régimen de propiedad horizontal, salvo adosados y pareados, aunque la junta esté a favor. Canarias, Andalucía y Aragón piden acreditar o declarar que los estatutos no lo prohíben, y la Junta de Andalucía, en sus preguntas frecuentes, pide además el certificado de aprobación expresa. En Cataluña, la propiedad horizontal tiene su propia regulación en el libro quinto del Código civil catalán, con mayorías distintas; si tu piso está allí, revisa cómo se aplica a tu caso.

En Murcia, si no hay comunidad constituida, sirve un certificado del Registro de la Propiedad de que no consta libro de actas o una autorización firmada por las tres quintas partes de los propietarios; lo detallamos en la guía de la licencia turística en la Región de Murcia. El acta no vale hasta que pasan los plazos de la LPH, así que, si hubo ausentes, espera los 30 días naturales que tienen para oponerse. Si vas a pedir la licencia en Cantabria o en la Comunitat Valenciana, consigue el acuerdo antes de presentar la declaración responsable.

Cómo llevarte bien con los vecinos

Muchas votaciones en contra empiezan con quejas concretas: ruido de madrugada, el portal abierto o bolsas de basura en el rellano. Si las evitas desde el primer día, la junta estará de tu parte.

• Normas de la casa por escrito, en el anuncio y en el piso: horario de descanso, nada de fiestas ni visitas y número máximo de huéspedes.
• Un teléfono de contacto atendido las 24 horas que conozcan el presidente y los vecinos, para resolver los problemas en el momento y no en la junta.
• Llegadas ordenadas y basura explicada: instrucciones claras de acceso, nada de dejar el portal abierto y contenedores y horarios en la guía del huésped.
• Control del ruido con un sensor de decibelios, que avisa sin grabar a nadie, y un mensaje al huésped en cuanto salta.
• Filtro de reservas: reseñas de otros anfitriones y aviso claro de que no se admiten fiestas.

Es el trabajo diario de una gestión integral de pisos turísticos: en Opal atendemos a los huéspedes, organizamos la limpieza entre estancias, coordinamos las reparaciones y comunicamos el registro de viajeros de cada huésped sin coste adicional.