Lo que necesita toda vivienda turística en España

Para alquilar una vivienda a turistas en 2026 necesitas, en cualquier comunidad, cinco cosas: que el uso turístico esté permitido en tu municipio y en tu edificio, el acuerdo de la comunidad de propietarios si el piso está en un bloque, la inscripción en el registro turístico de tu comunidad autónoma, una vivienda equipada para entrar a vivir con los mínimos que fija cada norma, y cumplir dos obligaciones en cada estancia: el número de registro en los anuncios y la comunicación de los huéspedes a la policía.

No hay una ley estatal de requisitos. La Ley de Arrendamientos Urbanos deja la vivienda turística fuera de su ámbito (artículo 5.e) y la remite a la normativa de turismo de cada comunidad autónoma. Es esa norma la que decide qué documento presentas, qué equipamiento instalas, si hace falta placa o seguro y cuánto te multan si algo falta. Al final de la tabla tienes enlazada la guía de cada comunidad.

Antes de mirar el equipamiento, comprueba que puedes dar de alta la vivienda: en los pisos de Baleares (desde abril de 2025), en las zonas tensionadas de Euskadi (desde el 30 de diciembre de 2025), en Málaga (desde agosto de 2025), en Alicante (hasta enero de 2027) o en el centro de Madrid no se admiten altas nuevas aunque el piso cumpla todo. Lo detallan las guías de Baleares, País Vasco, Andalucía, Comunitat Valenciana y Madrid.

El documento de la vivienda: licencia de ocupación, cédula o certificado técnico

Toda comunidad pide acreditar que la vivienda es legalmente habitable, pero el documento cambia de nombre y de quién lo firma:

• Licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad, el documento del edificio: Cataluña (la cédula fija además la capacidad, con un máximo de 15 plazas), Baleares (y cinco años de uso residencial), Castilla y León, Galicia (vale también el final de obra o un certificado municipal), Navarra (cédula o licencia de apertura), País Vasco, Asturias (licencia de uso o cédula de segunda ocupación) y Región de Murcia (la licencia de ocupación marca el tope de plazas).
• Certificado de idoneidad firmado por un técnico que visita la vivienda: el CIVUT de la Comunidad de Madrid, el certificado de idoneidad de Aragón y el certificado de programa mínimo y capacidad de Cantabria.
• Informe municipal de compatibilidad urbanística, que emite el ayuntamiento: obligatorio en la Comunitat Valenciana (junto con la licencia de ocupación) y en Cantabria. En Canarias, cédula urbanística y memoria técnica.
• Memoria y planos de un técnico en Extremadura. En Castilla-La Mancha, la licencia de primera ocupación fija la capacidad; si no la fija, el tope es de 12 plazas.

Andalucía no pide un documento de habitabilidad concreto, pero en la declaración responsable afirmas que la vivienda cumple la legalidad urbanística, con la licencia o declaración de cambio de uso donde el ayuntamiento la exija. Un dato falso ahí es falsedad esencial y permite cancelar la inscripción.

Certificado de eficiencia energética

Hace falta. El Real Decreto 390/2021 exige el certificado de eficiencia energética en los edificios o partes de edificios existentes «que se vendan o alquilen a un nuevo arrendatario» (artículo 3.1.b) y obliga a incluir la etiqueta «en toda oferta, promoción y publicidad dirigida a la venta o arrendamiento» (artículo 15.2). El real decreto anterior, el 235/2013, eximía a las viviendas «cuyo uso sea inferior a cuatro meses al año» con una declaración responsable del propietario, y muchos pisos de playa se acogían a esa excepción. El de 2021 lo derogó y no la mantiene.

Varias comunidades lo piden además en el trámite de alta: Asturias lo incluye en la documentación de la declaración responsable; Baleares exige una calificación mínima F si el edificio es anterior a 2008 y D si es posterior; la Comunitat Valenciana lo pide junto con la licencia de ocupación. Algunos ayuntamientos van más lejos: Tudela exige al menos una C y Mendigorria una D. Y en Canarias, una calificación A o B compensa que la vivienda no llegue a los 35 m² útiles que pide la Ley 6/2025.

Equipamiento mínimo y climatización

La regla general es que la vivienda esté lista para entrar a vivir: cocina equipada con frigorífico, menaje para todas las plazas, ropa de cama y toallas con juego de reposición, agua caliente y electricidad. A partir de ahí, cada comunidad añade lo suyo:

• Climatización. Castilla-La Mancha exige calefacción y aire acondicionado en dormitorios y salón; la Comunitat Valenciana, aire acondicionado y calefacción al menos en el salón; Andalucía, refrigeración si el periodo de apertura incluye de mayo a agosto y calefacción si incluye de diciembre a marzo, fija o portátil pero nunca de llama. Piden calefacción Aragón, Asturias, Castilla y León, Extremadura, Madrid, Navarra (fija y en todas las dependencias), el País Vasco (habitaciones, baños, sala y comedor) y Galicia, salvo que solo alquiles de junio a septiembre.
• Seguridad. Extintor en Andalucía, Asturias (6 kg de polvo ABC), Cantabria (uno por planta), Madrid (a no más de 15 metros de la puerta), Navarra (6 kg por alojamiento y planta), País Vasco y Región de Murcia. Detector de humo junto a la cocina en Andalucía y Cantabria. Monitor de ruido en Cantabria y Asturias. Plano de evacuación en Madrid, Navarra, País Vasco y Asturias. Botiquín en casi todas.
• Atención al huésped. Teléfono de atención las 24 horas en Andalucía y la Comunitat Valenciana, permanente en Madrid, y un responsable con teléfono visible en la Región de Murcia. Wifi obligatorio en Castilla-La Mancha, la Comunitat Valenciana y los apartamentos navarros de dos a cuatro llaves.
• Capacidad. Tope de 8 plazas en Asturias, La Rioja y el País Vasco; 10 en la Región de Murcia; 15 en Andalucía y Cataluña. Madrid y el País Vasco la calculan por metros útiles (en Madrid, cuatro personas entre 25,5 y 40 m² y dos más por cada 12 m²), y Andalucía, Navarra y Castilla-La Mancha limitan a cuatro las plazas por dormitorio. Andalucía pide dos baños a partir de seis plazas; Canarias, dos a partir de cinco; Baleares y Asturias, uno por cada cuatro.

Si tu vivienda ya está inscrita, mira los plazos de adaptación: Madrid da hasta el 26 de abril de 2029 para las superficies y capacidades del Decreto 27/2026, y Asturias hasta marzo de 2027 para baños, superficies y capacidad.

Seguro de responsabilidad civil: dónde es obligatorio y cuánto

El seguro de responsabilidad civil es obligatorio en ocho comunidades, y en cuatro de ellas con una cobertura mínima:

En el resto de comunidades la norma turística no impone el seguro de forma expresa, pero conviene tenerlo: el seguro de la plataforma con la que se hizo la reserva (Airbnb o Booking) cubre los daños que causa un huésped en tu vivienda, y el de responsabilidad civil cubre los daños que la vivienda o la actividad causen a los huéspedes o a terceros, como una fuga al piso de abajo. Pregunta a tu aseguradora si tu póliza de hogar admite el uso turístico; muchas lo excluyen.

Hojas de reclamaciones, placa y cartel

Las hojas de reclamaciones son el requisito que más se olvida y uno de los que más se sancionan. Las exigen de forma expresa las normas de Andalucía, Aragón, Asturias, Canarias (no tenerlas es infracción grave), Cantabria, Castilla-La Mancha, Castilla y León, Comunitat Valenciana, Extremadura, Galicia, La Rioja, Madrid, Navarra, País Vasco y Región de Murcia, casi siempre con un cartel que anuncie que las tienes (en Murcia, en cuatro idiomas). Son las hojas oficiales de consumo de tu comunidad, no un formulario propio.

La placa o distintivo en la entrada es obligatoria en Aragón (siglas VUT), Asturias (VUT y número de inscripción), Cantabria (anexo III), Castilla-La Mancha, Castilla y León, Comunitat Valenciana, Extremadura (con las llaves de su categoría), La Rioja (anexo XIII), Navarra (placa roja con las letras AT o VT), País Vasco (un distintivo en el exterior del edificio y otro junto a la puerta) y Región de Murcia (distintivo con la signatura). Cataluña no exige placa pero sí un cartel interior con el número de registro, la capacidad máxima y el teléfono de asistencia. No exhibirla suele ser infracción leve: hasta 600 € en Aragón o Castilla-La Mancha, hasta 10.000 € en la Comunitat Valenciana.

Se repiten también la hoja de admisión que firma el huésped al entrar (Cantabria, Extremadura, Navarra y Región de Murcia) y el libro de inspección (Asturias y Extremadura). Baleares exige un contrato que prohíba las fiestas; el País Vasco, informar por escrito antes de la reserva del número de registro, la capacidad, el horario, el precio final y la cancelación; la Comunitat Valenciana, unas normas de régimen interno que el huésped acepta antes de llegar, y desde 2026 prohíbe los cajetines de llaves en la vía pública.

Número de registro, registro de viajeros y comunidad de propietarios

Tres obligaciones que no dependen de cómo esté la vivienda sino de cómo la explotas:

1. El número de registro autonómico en todos los anuncios. Lo exige la norma de casi todas las comunidades y, para la publicidad en general, el artículo 20 del Real Decreto-ley 29/2026, pendiente de convalidación. Desde que el Tribunal Supremo anuló en mayo de 2026 el registro único estatal, el único número que vale es el de tu comunidad. Tienes el formato de cada una en qué número poner en los anuncios.
2. La comunicación de cada huésped a la policía. El Real Decreto 933/2021 obliga a dar de alta la vivienda y a comunicar cada reserva y cada entrada en 24 horas, por SES.Hospedajes o, en Cataluña y Euskadi, por los sistemas de Mossos y Ertzaintza. Lo explicamos en SES.Hospedajes y registro de viajeros.
3. El acuerdo de la comunidad de propietarios. Desde el 3 de abril de 2025, para empezar a alquilar un piso como turístico hace falta el voto favorable de tres quintas partes de los propietarios y de las cuotas (artículos 7.3 y 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal), y cada vez más comunidades autónomas piden declararlo o acreditarlo en el alta. Lo detallamos en piso turístico y comunidad de vecinos.

Requisitos por comunidad autónoma

Resumen de lo que exige cada norma autonómica a octubre de 2026. El guion «—» significa que la norma que resumimos en la guía de esa comunidad no lo exige de forma expresa; revisa el texto completo y lo que pida tu ayuntamiento antes de dar de alta la vivienda.

En todas ellas hacen falta hojas de reclamaciones, el número de registro en los anuncios, el alta en el registro de viajeros y, en edificios de vecinos, el acuerdo de la comunidad. Las guías de cada comunidad explican también el trámite, las tasas y lo que añaden los ayuntamientos.

Cómo preparar la vivienda sin sorpresas

El orden importa, porque algunos pasos tardan meses y otros son inmediatos:

1. Pregunta primero en el ayuntamiento si el uso turístico está permitido en tu edificio y si hay suspensión de altas. Es el único paso que no se arregla con dinero.
2. Consigue el acuerdo de la comunidad por tres quintos y pide el certificado al administrador. Si hubo ausentes, espera los 30 días que tienen para oponerse.
3. Reúne los papeles de la vivienda: licencia de ocupación o cédula, certificado energético y, donde se pida, el informe de compatibilidad o el certificado técnico.
4. Adapta la vivienda a la lista de tu comunidad: climatización, extintor, detector, botiquín, plano, menaje y ropa de reposición. Guarda las facturas: Cantabria las pide con fotos.
5. Contrata el seguro con la cobertura mínima que exija tu comunidad o, si no es obligatorio, una póliza que admita el uso turístico.
6. Presenta la declaración responsable, coloca la placa y las hojas de reclamaciones, date de alta en SES.Hospedajes y pon el número de registro en los anuncios antes del primer huésped.

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