Qué norma regula la licencia turística en Extremadura

La base es la Ley 2/2011, de 31 de enero, de desarrollo y modernización del turismo de Extremadura, reformada por las Leyes 7/2014, 6/2018 y 5/2022. La desarrollan, entre otros, el Decreto 182/2012, de 7 de septiembre, que ordena y clasifica los apartamentos turísticos (DOE nº 178, de 13 de septiembre de 2012); el Decreto 205/2012, que regula el Registro General de Empresas y Actividades Turísticas, y el Decreto 65/2015, para los alojamientos de turismo rural.

La diferencia con otras comunidades está en la figura. La ley extremeña no regula la «vivienda de uso turístico». Según su artículo 61, son apartamentos turísticos los bloques de viviendas, apartamentos, casas y edificaciones semejantes que se comercializan en canales turísticos, en cualquier soporte, y que tienen cocina dentro de cada unidad. Además, la comercialización tiene que consistir en ceder el apartamento completo. Tu piso en Badajoz o tu ático en Cáceres, anunciados en Airbnb o Booking, son apartamentos turísticos a efectos legales, con todo lo que eso implica.

Tampoco hay una licencia que se conceda tras un expediente. El régimen general es la declaración responsable (art. 48 de la ley): la presentas, empiezas la actividad y la Administración comprueba después.

Apartamento turístico o casa rural: cuál te corresponde

Depende de dónde esté el inmueble y de cómo esté construido. La casa rural es una figura distinta, regulada por el Decreto 65/2015, y solo encaja si se cumplen dos condiciones:

• Ubicación: en el campo o en un núcleo rural. La ley, desde la reforma de 2018, considera núcleos rurales las poblaciones de menos de 20.000 habitantes (art. 67.2); el Decreto 65/2015, anterior a esa reforma, habla de menos de 10.000. Si tu pueblo está entre ambas cifras, consúltalo con la Dirección General de Turismo antes de declarar.
• Construcción: arquitectura tradicional de la zona, aunque el edificio sea nuevo o rehabilitado.

La casa rural se clasifica de una a cinco estrellas mediante un sistema de autovaloración y, a diferencia del apartamento turístico, puede contratarse por habitaciones o completa (art. 37 del Decreto 65/2015); las casas-apartamento rurales se contratan siempre completas. Badajoz, Cáceres y Mérida superan con mucho los 20.000 habitantes, así que un piso en cualquiera de ellas es apartamento turístico. Si te planteas alquilar habitaciones sueltas en ciudad, lee antes alquiler turístico por habitaciones.

Requisitos de un apartamento turístico en Extremadura

El Decreto 182/2012 clasifica los apartamentos en cuatro categorías, de una a cuatro llaves, y exige unos mínimos comunes a todas:

• Distribución: salón comedor, al menos un dormitorio, baño y cocina. El estudio, de una sola estancia con cocina y baño, admite un máximo de dos personas.
• Altura de techos de 2,5 metros como mínimo; en abuhardillados, al menos el 60 % de la superficie con esa altura y el resto a 2 metros o más.
• Ventilación directa al exterior en dormitorios y salón (directa o forzada en cocina y baños) y un sistema de oscurecimiento eficaz en los dormitorios.
• Cocina con armarios, fregadero, campana o extractor, dos fuegos o vitrocerámica, horno o microondas, cafetera, tostadora, frigorífico, útiles de limpieza y tendedero. En tres y cuatro llaves, además, horno y microondas, batidora, lavavajillas y plancha.
• Lavadora: una por cada cuatro apartamentos o fracción (una por apartamento en cuatro llaves). Si tienes uno solo, necesitas una.
• Seguridad: los extintores que exija la normativa de incendios, luces de emergencia donde proceda, un plano con los medios de extinción y las salidas de emergencia, botiquín y cierre de seguridad interior.
• Servicios: agua caliente y fría y electricidad las 24 horas, calefacción mantenida y recogida de basuras sin olores. También un inventario de cocina y mobiliario a disposición del huésped.
• Atención: una persona responsable fácilmente localizable. La recepción física solo se exige en conjuntos de tres y cuatro llaves o con más de diez unidades.
• Placa distintiva en la entrada principal, según el modelo del anexo II del decreto.

Las superficies mínimas por estancia y categoría están en el anexo I del decreto. La capacidad la marcan las camas instaladas: las literas cuentan como dos y los muebles cama del salón suman como máximo dos plazas.

Cómo dar de alta un apartamento turístico en Extremadura paso a paso

1. Comprueba el encaje urbanístico y la comunidad de propietarios, como te explicamos más abajo.
2. Pide, si quieres, un informe previo. Con memoria y planos, la Consejería te dice si el proyecto se ajusta a la norma y qué categoría tendría. Debe emitirlo en dos meses; si no contesta, el decreto lo da por favorable, y vale un año (art. 23 del Decreto 182/2012).
3. Reúne la documentación: nota simple u otro título que acredite que dispones del inmueble, memoria descriptiva y planos a escala firmados por un técnico competente, y un seguro de responsabilidad civil en vigor. No se adjuntan, pero declaras que los tienes y deben estar disponibles para la inspección.
4. Paga las tasas con el modelo 050: la de tramitación de la declaración y la del libro de inspección. La Ley 2/2011 fijó la primera en 71,40 €; el importe se actualiza cada año y puedes pagarla en los tres meses siguientes a la presentación.
5. Presenta la declaración responsable de inicio de actividad de apartamento turístico (código SIA 2510172) en el Registro Electrónico General de la Junta o de forma presencial. Adjunta los justificantes de las tasas, tu documento de identidad o la escritura de la sociedad, la declaración de precios y la relación de unidades con su capacidad y precios.
6. Inscripción de oficio. La Dirección General de Turismo te inscribe en el Registro General de Empresas y Actividades Turísticas con los datos de tu declaración. La declaración te habilita desde que la presentas; la inscripción no es requisito para empezar (arts. 48 y 52 de la ley).
7. Antes del primer huésped: placa, libro de inspección, hojas de reclamaciones, precios expuestos, hoja de admisión y alta en SES.Hospedajes.

Si tienes varios apartamentos en el mismo bloque, puedes explotarlos como un único establecimiento; si no son iguales, la categoría la marca el de menor nivel (art. 10.3). Cualquier cambio de titular, capacidad, categoría o el cese se comunica con una nueva declaración, y la Consejería comprueba al menos cada cinco años que sigues cumpliendo.

El número de inscripción, obligatorio en tus anuncios

En Extremadura es obligatorio. Toda publicidad del apartamento, en cualquier canal, tiene que mostrar de forma visible el número de inscripción en el Registro General de Empresas y Actividades Turísticas (arts. 42.v y 52 bis de la ley). El Decreto 182/2012 añade que debes indicar la categoría en la publicidad, las facturas y la demás documentación (art. 6).

La ley también apunta a las plataformas: deben comunicar a la Dirección General de Turismo los datos de quien se anuncia sin número y retirar esos anuncios cuando se les requiera. Anunciarse o alquilar sin haber presentado la declaración se considera oferta ilegal o actividad clandestina (art. 52 bis.4).

Este número autonómico es el que cuenta. El número estatal del Registro Único de Arrendamientos dejó de exigirse cuando el Tribunal Supremo, en su sentencia 620/2026, de 19 de mayo, anuló ese registro porque el Estado carece de competencia para crearlo; la Ventanilla Única Digital, por la que las plataformas envían datos, sigue en pie. Te lo explicamos en el registro único de alquiler turístico, anulado.

Aparte está el registro de viajeros: el Real Decreto 933/2021 obliga a comunicar los datos de cada huésped a SES.Hospedajes en un plazo máximo de 24 horas y a conservarlos tres años. Tienes los detalles en SES.Hospedajes y el registro de viajeros. En Opal hacemos esa comunicación por cada huésped sin coste adicional.

Ayuntamientos y comunidad de vecinos

La declaración turística no sustituye a los permisos municipales. La ley dice que se limita al ámbito turístico y que no exime de los controles y autorizaciones del resto del ordenamiento (art. 48.5), y obliga al registro a comunicar las inscripciones a los ayuntamientos para su control urbanístico y tributario (art. 52 ter).

A diferencia de la madrileña, la ley extremeña no incluye una habilitación expresa para que los ayuntamientos limiten el número de alojamientos turísticos por edificio o zona. No hemos podido confirmar, a octubre de 2026, que Badajoz, Cáceres o Mérida tengan una limitación municipal específica para apartamentos turísticos. Antes de comprar o reformar, pide al ayuntamiento que te confirme por escrito que el uso es compatible con el plan general en esa parcela y qué título urbanístico necesitas.

La comunidad de propietarios pesa igual que en el resto de España, porque la Ley de Propiedad Horizontal es estatal. Desde el 3 de abril de 2025, ceder un piso completo para uso turístico en un edificio en régimen de propiedad horizontal exige la aprobación expresa de la comunidad, con el voto de tres quintas partes de los propietarios que representen tres quintas partes de las cuotas (arts. 7.3 y 17.12). Con la misma mayoría pueden limitarlo, condicionarlo, prohibirlo o subirte hasta un 20 % la cuota de gastos, sin efectos retroactivos. Lo desarrollamos en piso turístico y comunidad de vecinos.

Multas por alquilar sin declaración responsable en Extremadura

La Ley 2/2011 gradúa las multas así (art. 112): las leves, apercibimiento o hasta 600 €; las graves, de 601 a 6.000 €, y las muy graves, de 6.001 a 60.000 €. Estos son los casos que más afectan a un propietario:

• Graves: no presentar la declaración responsable o falsear un dato esencial; anunciar un alojamiento sin declaración o sin el número de inscripción visible; no tener seguro de responsabilidad civil; no comunicar un cambio de titular o el cese (art. 103).
• Muy graves: seguir sin declaración después de haber sido informado o requerido; deficiencias de higiene o seguridad que supongan un riesgo grave; incumplir de forma sustancial la normativa de incendios o de accesibilidad (art. 104).
• Leves: no exhibir la placa o los distintivos, superar la capacidad declarada, no entregar la hoja de admisión o no tener hojas de reclamaciones (art. 102).

Además de la multa, la Administración puede declarar que no puedes continuar con la actividad e impedirte presentar una nueva declaración durante seis meses (art. 109). Las infracciones muy graves pueden llevar una suspensión de la actividad de seis meses y un día a tres años, y la reincidencia en el plazo de un año obliga a imponer la sanción en su grado máximo.

Plazos, costes y tabla resumen

No hay plazo de espera: la declaración te habilita desde que la presentas y, según la ficha de la Junta, el procedimiento no tiene plazo de resolución ni silencio administrativo. Los costes administrativos son las tasas de la declaración y del libro de inspección, que se actualizan cada año. El resto depende de ti: lo que cobre el técnico por la memoria y los planos, el seguro de responsabilidad civil y las adaptaciones que necesite el apartamento para cumplir su categoría.

Una vez legalizado, si prefieres delegar la explotación, mira cómo trabajamos en la gestión de alquiler vacacional en Badajoz.