Qué norma regula la licencia turística en Madrid

En Madrid no hay una sola «licencia turística», sino dos permisos que se suman. La Comunidad de Madrid regula la actividad turística con la Ley 1/1999 de Ordenación del Turismo y el Decreto 79/2014, el reglamento de apartamentos turísticos y viviendas de uso turístico. Ese decreto se ha reformado a fondo con el Decreto 27/2026, publicado en el BOCM nº 80 de 6 de abril de 2026 y en vigor desde el 26 de abril de 2026.

El Ayuntamiento decide dónde se puede ejercer la actividad a través del urbanismo. En la capital eso significa el Plan General de 1997, modificado por el Plan Reside, y la Ordenanza 6/2022 de licencias y declaraciones responsables urbanísticas. La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública lo resume en una resolución publicada en el BOE el 8 de octubre de 2026: para ejercer la actividad hace falta la inscripción en el registro autonómico y, además, la licencia municipal de uso terciario de hospedaje.

Fuera de la capital manda el planeamiento de cada municipio, y el nuevo artículo 17 ter permite a los ayuntamientos limitar las viviendas turísticas por edificio, zona o periodo.

Quién necesita licencia y qué cuenta como vivienda de uso turístico

Necesitas presentar la declaración si comercializas de forma habitual un piso, estudio, apartamento o casa amueblado en canales turísticos (Airbnb, Booking o cualquier otro) para cederlo entero a cambio de un precio y sin que el huésped viva allí de forma permanente. Así lo define el artículo 2 del decreto.

• La presenta el titular de la actividad, sea el propietario o la empresa que explota la vivienda; el TSJ de Madrid anuló en 2021 la obligación para propietarios que no la explotan.
• Alquilar por habitaciones no es vivienda de uso turístico: la cesión tiene que ser de la vivienda completa. Lo explicamos en alquiler turístico por habitaciones.
• El alquiler de temporada no lleva esta declaración, según la ficha de la propia sede electrónica. Si dudas entre una figura y otra, revisa alquiler de temporada o alquiler turístico.
• Las viviendas con protección pública no pueden ser turísticas (art. 17 ter.3).
• Si todas las viviendas turísticas de un edificio o portal son del mismo titular, se les aplica el régimen de apartamentos turísticos, con categorías por llaves y requisitos más exigentes (art. 17 ter.2).

Requisitos de la vivienda tras el Decreto 27/2026

La reforma fija superficies mínimas por estancia y una capacidad máxima ligada a los metros útiles. La vivienda debe tener, como mínimo, salón comedor, cocina, dormitorio y baño; puede llamarse «estudio» cuando la cocina y el dormitorio están integrados en el salón.

Capacidad máxima

Una vivienda de entre 25,5 y 40 m² útiles admite hasta cuatro personas en al menos dos piezas habitables. Por cada 12 m² útiles más, con al menos otra pieza habitable independiente, puedes sumar dos personas. Un sofá cama en el salón aporta como mucho dos plazas, y esas plazas cuentan dentro del máximo.

Qué acredita el CIVUT

El certificado de idoneidad para vivienda de uso turístico (CIVUT) lo firma un técnico competente después de visitar la vivienda (art. 17 quáter). Acredita que tiene:

• Calefacción y agua fría y caliente.
• Iluminación, ventilación y un sistema de oscurecimiento que impida totalmente la entrada de luz en dormitorios y salón.
• Cocina con iluminación y ventilación adecuadas, y baños con ventilación natural o forzada.
• Un extintor dentro de la vivienda, a no más de 15 metros de la puerta de salida.
• Señalización básica de emergencia hacia la puerta de salida y plano de evacuación del edificio y de la vivienda.

Equipamiento e información al huésped

El artículo 18 exige ropa de cama, mesa y baño, vajilla y menaje; un teléfono de atención permanente; los teléfonos de emergencias en español e inglés; el plano de evacuación en la puerta, y hojas de reclamación. Antes de la reserva debes informar de accesibilidad, mascotas, tabaco, residuos y normas de ruido, y el huésped tiene que aceptar expresamente las normas de convivencia del edificio (art. 5).

Cómo obtener la licencia turística en Madrid paso a paso

El orden importa: la declaración ante la Comunidad recoge datos de los permisos anteriores, así que conviene llegar a ella con todo resuelto.

1. Comprueba la compatibilidad urbanística. En la capital, mira si tu vivienda encaja en el Plan Reside (siguiente apartado); en otro municipio, pregunta en su ayuntamiento.
2. Consigue la aprobación de la comunidad de propietarios y un certificado de que los estatutos no prohíben la actividad.
3. Encarga el CIVUT a un técnico competente. Tras las sentencias del TSJ de Madrid de 2021, el decreto ya no exige que sea arquitecto o arquitecto técnico.
4. Tramita la licencia urbanística municipal. En la capital es una licencia para la actividad de uso terciario de hospedaje (artículo 34 y anexo I de la Ordenanza 6/2022), a la que sigue la licencia de funcionamiento. Puedes tramitarla ante el Ayuntamiento o a través de una entidad colaboradora urbanística.
5. Presenta la declaración responsable ante la Dirección General de Turismo y Hostelería con el modelo 2784F1, solo por medios electrónicos y sin tasa. En ella declaras el número y la fecha del título urbanístico, que tienes el CIVUT y los certificados de la comunidad, y que la vivienda no es protegida (art. 17 bis).
6. Inscripción en el Registro de Empresas Turísticas. La Comunidad asigna a la vivienda un número de referencia que empieza por VT.
7. Antes del primer huésped, date de alta en SES.Hospedajes y prepara la información y el equipamiento obligatorios.

Cualquier cambio, incluido el de titular, exige una nueva declaración. Si prefieres no ocuparte de la explotación diaria, mira cómo trabajamos en la gestión de alquiler vacacional en Madrid.

Plan Reside: dónde se permiten pisos turísticos en la ciudad de Madrid

Desde el 22 de septiembre de 2025, la ciudad se divide en dos zonas: si tu vivienda no cumple las condiciones de la suya, no puede obtener licencia. El Plan Reside lo aprobó definitivamente el Consejo de Gobierno de la Comunidad el 27 de agosto de 2025; sustituyó al Plan Especial de Hospedaje de 2019 y levantó la suspensión de licencias vigente desde el 25 de abril de 2024.

En la Zona 1, las condiciones concretas dependen del nivel de usos de cada calle y de si el edificio está catalogado. En los casos más restrictivos, un edificio residencial catalogado con nivel 3 solo puede pasar a viviendas turísticas con obras de restauración y durante un máximo de 15 años, tras los cuales vuelve al uso residencial. En edificios de uso no residencial, el Ayuntamiento admite los pisos turísticos sin esas limitaciones.

El plan está recurrido ante el Tribunal Superior de Justicia de Madrid, pero sigue aplicándose: en un auto de 4 de marzo de 2026, conocido el 9 de marzo, el tribunal rechazó suspenderlo cautelarmente porque la demandante no acreditó daños de imposible reparación. El fondo sigue pendiente. Según el diagnóstico municipal de octubre de 2024, solo el 7,45 % de los unos 16.100 pisos turísticos de la ciudad tenía licencia.

La comunidad de vecinos tiene la última palabra

Desde el 3 de abril de 2025 necesitas la aprobación expresa de la comunidad de propietarios antes de empezar (art. 7.3 de la Ley de Propiedad Horizontal, añadido por la Ley Orgánica 1/2025). El acuerdo que aprueba, limita, condiciona o prohíbe la actividad requiere el voto favorable de tres quintas partes de los propietarios que, a su vez, representen tres quintas partes de las cuotas (art. 17.12). Con esa misma mayoría la comunidad puede subir hasta un 20 % la cuota de gastos de tu vivienda. Estos acuerdos no tienen efectos retroactivos.

El Decreto 27/2026 lo lleva a la declaración responsable, donde manifiestas tener ambos certificados: el de que los estatutos no prohíben la actividad y el de aprobación. Quien ya la ejercía antes del 3 de abril de 2025 puede seguir, pero en la capital la DGSJFP ha tomado como fecha relevante la de la licencia municipal, no la de la declaración ante la Comunidad. Más detalle en piso turístico y comunidad de vecinos.

Número de registro en anuncios, registro estatal y registro de viajeros

En Madrid no hay hoy una obligación expresa de publicar el número VT en el anuncio: el Tribunal Supremo anuló en diciembre de 2018 el apartado del decreto que la imponía, porque la inscripción era voluntaria, y el Decreto 27/2026 no la ha recuperado. Aun así, te recomendamos mostrarlo para que huéspedes e inspectores comprueben que la vivienda está declarada.

El número estatal tampoco es ya un requisito. El Tribunal Supremo, en su sentencia 620/2026, de 19 de mayo, anuló el Registro Único de Arrendamientos del Real Decreto 1312/2024 porque el Estado carece de competencia para crearlo; mantuvo la Ventanilla Única Digital y la obligación de las plataformas de transmitir datos. Lo contamos en el registro único de alquiler turístico, anulado.

Lo que sigue plenamente vigente es el registro de viajeros: el Real Decreto 933/2021 obliga a comunicar los datos de cada huésped a SES.Hospedajes en un máximo de 24 horas y a conservarlos tres años. Tienes la guía práctica en SES.Hospedajes y el registro de viajeros. En Opal hacemos esa comunicación por cada huésped sin coste adicional.

Multas por tener un piso turístico sin licencia en Madrid

Por el mismo piso puedes recibir dos sanciones distintas: una de la Comunidad por la parte turística y otra del Ayuntamiento por la urbanística.

El Ayuntamiento aplica el artículo 204 de la Ley 9/2001 del Suelo de la Comunidad de Madrid, que califica como infracción grave implantar un uso incompatible con el planeamiento. Primero ordena el cese; si no se cumple, sanciona. A agosto de 2025 había impuesto 92 sanciones por uso turístico sin licencia: 89 de 30.001 € y 3 de 60.001 €.

La Comunidad sanciona con la Ley 1/1999 (art. 61): hasta 3.000 € las infracciones leves, de 3.001 a 30.000 € las graves y de 30.001 a 300.000 € las muy graves, entre las que está ofrecer la vivienda sin declaración responsable (art. 59). En 2025 hizo 588 inspecciones y sancionó en el 85,71 % de ellas.

El 10 de junio de 2026 el Consejo de Gobierno envió a la Asamblea un proyecto de ley que reforma la Ley 1/1999 y mantiene esas cuantías; a la fecha de esta guía no nos consta su aprobación definitiva.

Plazos, costes y tabla resumen

La declaración ante la Comunidad no tiene tasa y surte efecto desde que la presentas, aunque en la capital no puedes operar sin la licencia municipal. Si la Administración detecta inexactitudes, tiene seis meses para declarar que no puedes continuar (art. 17.4). Los costes reales son el técnico del CIVUT, el proyecto y las tasas de la licencia municipal y las obras de adaptación, así que pide presupuesto antes de comprometerte.

Si tu vivienda ya estaba declarada, tienes hasta el 26 de abril de 2029 para adaptarte a las nuevas superficies, capacidades y requisitos del CIVUT, y puedes pedir dispensa de alguno (se resuelve en un máximo de seis meses). Si antes haces una reforma sustancial, las reglas nuevas se aplican de inmediato.