Cuánto te pueden multar por alquilar sin licencia

Alquilar o anunciar una vivienda turística sin inscribirla en el registro de tu comunidad autónoma es infracción grave o muy grave en toda España, y la cuantía la decide cada ley de turismo. Para la misma conducta, el tramo va de 601 a 6.000 € en Aragón, de 2.001 a 18.000 € en Andalucía, de 10.001 a 100.000 € en el País Vasco, de 30.001 a 300.000 € en la Comunidad de Madrid y de 100.001 a 600.000 € en la Comunitat Valenciana.

Dentro de cada tramo, la Administración gradúa la multa según el beneficio obtenido, el número de viviendas, la reincidencia y el daño causado. En la Comunitat Valenciana la ley cita expresamente cuántas viviendas explota el titular y cuánto factura; en La Rioja, si la multa que corresponde es menor que lo que has ganado, se eleva al menos al doble de ese beneficio. Un propietario con una sola vivienda y sin antecedentes suele situarse en la parte baja del tramo, pero el tramo es el que es.

La «licencia» de la que hablamos es la inscripción en el registro turístico autonómico, que en casi todas las comunidades se obtiene con una declaración responsable. Lo que exige cada una lo tienes en requisitos de una vivienda turística; aquí nos centramos en lo que pasa si alquilas sin ella.

Quién inspecciona y cómo te detectan

La inspección de turismo de tu comunidad autónoma es quien abre el expediente, porque es quien lleva el registro. Y ya no espera a la denuncia de un vecino: cruza los anuncios de las plataformas con su registro y, desde julio de 2025, puede recibir a través de la Ventanilla Única Digital del Ministerio de Vivienda los datos que las plataformas envían cada mes de cada anuncio: la dirección de la vivienda, la URL y las noches alquiladas. Algunos datos de 2025 y 2026:

• Comunidad de Madrid: 588 inspecciones en 2025, con sanción en el 85,71 % de ellas.
• Ayuntamiento de Madrid: a agosto de 2025 había impuesto 92 sanciones por uso turístico sin licencia urbanística, 89 de 30.001 € y 3 de 60.001 €.
• Cantabria: en septiembre de 2026 el Gobierno regional había abierto 63 expedientes sancionadores y puesto 51 multas por un total de 210.000 €.
• Navarra: el Plan de Inspección de Turismo 2026-2027 (BON de 8 de mayo de 2026) fija como prioridad la oferta clandestina y abre un buzón de denuncias anónimas.
• Alicante: el Ayuntamiento asumió en febrero de 2026 la potestad sancionadora sobre viviendas turísticas, que la ley valenciana permite delegar a los municipios.

Los ayuntamientos entran además por la vía urbanística. El de Madrid aplica el artículo 204 de la Ley 9/2001 del Suelo, que califica como infracción grave implantar un uso incompatible con el planeamiento: primero ordena el cese y, si no se cumple, multa con 30.001 €, después con 60.001 € y después con 100.001 €, acumulables. Es una sanción distinta de la de la Comunidad, así que por el mismo piso puedes recibir las dos. En Cataluña, la ley de turismo permite sancionar tanto al ayuntamiento como a la Generalitat. Y las quejas de los vecinos por ruido o por desconocidos en el portal acaban a menudo en una denuncia ante Turismo.

Las plataformas también retiran anuncios y pagan multas

Desde 2025, el anuncio sin número de registro puede desaparecer antes de que te llegue la multa. El Ministerio de Derechos Sociales, Consumo y Agenda 2030 dictó a finales de 2024 tres resoluciones contra Airbnb por anuncios que no incluían el número de licencia o registro, que no indicaban si el anfitrión era profesional o particular o que llevaban números que no correspondían a los expedidos por las autoridades. La cronología:

• 19 de mayo de 2025: Consumo ordena a Airbnb retirar 65.935 anuncios en Andalucía, Madrid, Cataluña, Comunitat Valenciana, Baleares y Euskadi, después de que el Tribunal Superior de Justicia de Madrid respaldara en un auto la primera resolución (5.800 anuncios).
• Julio de 2025: Airbnb retira los 65.000 anuncios.
• 26 de septiembre de 2025: el TSJ de Madrid rechaza el recurso de Airbnb contra la segunda resolución, de 34.728 anuncios. La tercera no la recurrió.
• 15 de diciembre de 2025: Consumo sanciona a Airbnb con 64.055.311 € por 65.122 anuncios, como práctica comercial desleal de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios. La multa principal, de 63.980.311 €, equivale a seis veces el beneficio obtenido mientras los anuncios siguieron publicados tras el apercibimiento; se añaden 55.000 € por incumplir medidas provisionales y dos de 10.000 €. La resolución es firme en vía administrativa.
• 23 de marzo de 2026: el TSJ de Madrid deniega a Airbnb la suspensión cautelar de la multa, que tiene que pagar aunque siga recurriendo.

Las leyes autonómicas apuntan también a las plataformas: en Cataluña no pueden publicar un anuncio sin NIRTC (artículo 251-2 del Decret 75/2020); en Baleares, publicar viviendas sin número es infracción muy grave para la plataforma (artículo 120.j de la Ley 8/2012); en Navarra, Aragón y Asturias, desatender el requerimiento de Turismo para retirar anuncios es infracción propia de la plataforma. El Real Decreto-ley 29/2026, pendiente de convalidación, añade multas de 100.000 €, 500.000 € o un millón de euros a las plataformas que no transmitan los datos de los anuncios a la Ventanilla Única. Para el propietario, la consecuencia práctica es que el anuncio sin número cada vez dura menos. Qué número hay que poner lo explicamos en qué número poner en los anuncios.

Lo que viene además de la multa

La multa es la parte visible. Estas son las otras consecuencias que recogen las leyes autonómicas y estatales:

• Cierre o suspensión de la actividad. Hasta tres años en Cantabria y Castilla-La Mancha, de uno a dos años en Castilla y León, hasta dos años o definitivo en Cataluña, de seis meses y un día a tres años en Extremadura, hasta un año en Galicia, Aragón y Navarra. En Canarias, alojar a un 150 % o más de la capacidad permite cerrar la vivienda de inmediato.
• Prohibición de volver a inscribirla. Si la declaración responsable tenía un dato esencial falso, la Administración la deja sin efecto y puede impedirte presentar otra: un año en Andalucía, hasta cuatro en la Comunitat Valenciana, hasta tres en Canarias, doce meses en Cantabria, seis meses en Extremadura y Navarra.
• La comunidad de vecinos. Sin el acuerdo de tres quintos que exige la Ley de Propiedad Horizontal desde el 3 de abril de 2025, el presidente puede requerirte el cese y la junta demandarte: el juez puede ordenar el cese, una indemnización y privarte del uso de la vivienda hasta tres años (artículo 7.2). Lo contamos en piso turístico y comunidad de vecinos.
• El registro de viajeros. Es una obligación aparte, del Ministerio del Interior, y una vivienda sin licencia casi nunca la cumple. No comunicar a los huéspedes es infracción grave de la Ley Orgánica 4/2015, con multa de 601 a 30.000 €. Más en SES.Hospedajes y registro de viajeros.
• Hacienda. No es una multa turística, pero las plataformas informan cada año a la Agencia Tributaria de lo que cobra cada anfitrión (modelo 238 y el intercambio europeo DAC7), tengas licencia o no. Las rentas hay que declararlas igual.

Multas por comunidad autónoma

Qué infracción es alquilar o anunciar sin inscripción y qué multa lleva, según la ley de turismo de cada comunidad a octubre de 2026. Las cifras son las que recogen nuestras guías de licencia, verificadas en cada ley.

Las comunidades revisan estas cuantías de vez en cuando: La Rioja las subió con la Ley 6/2024, Baleares con la Ley 4/2026, la Región de Murcia con la Ley 3/2026, y Madrid tiene en la Asamblea desde junio de 2026 un proyecto que mantiene las suyas. Andalucía llegó a tramitar una ley con multas de hasta 600.000 € que decayó al disolverse el Parlamento en marzo de 2026. Comprueba la guía de tu comunidad antes de dar nada por hecho.

Qué hacer si ya estás alquilando sin licencia

Cuanto antes regularices, menos expuesto estás, porque la infracción se comete cada día que la vivienda sigue anunciada. El orden que recomendamos:

1. Para los anuncios hoy. Pausar el anuncio no borra lo pasado, pero corta la infracción y, en Madrid, evita que la orden de cese del Ayuntamiento se convierta en la multa de 30.001 €. Atiende las reservas ya confirmadas y no aceptes nuevas.
2. Comprueba que puedes darte de alta. Pregunta en el ayuntamiento si hay suspensión de licencias o si el planeamiento admite el uso turístico en tu edificio. Málaga, Alicante, los pisos de Baleares, el centro de Madrid o las zonas tensionadas de Euskadi no admiten hoy altas nuevas. Si es tu caso, la vía legal es el alquiler de temporada con causa justificada; te lo explicamos en alquiler de temporada o alquiler turístico.
3. Consigue el acuerdo de la comunidad por tres quintos de propietarios y cuotas, y pide el certificado al administrador. Varias comunidades autónomas lo exigen en la propia declaración responsable.
4. Reúne los requisitos de la vivienda: licencia de ocupación o cédula, certificado energético, seguro donde sea obligatorio, climatización, hojas de reclamaciones, placa. Los tienes comunidad por comunidad en requisitos de una vivienda turística.
5. Presenta la declaración responsable en el registro turístico. En casi todas las comunidades te habilita desde el mismo día; en Cantabria y la Comunitat Valenciana necesitas antes el informe municipal, y en Baleares, además, plazas turísticas. Pon el número en los anuncios y date de alta en SES.Hospedajes antes de volver a abrir el calendario.

Si ya te ha llegado un expediente

Lee bien la notificación de inicio: fija el plazo de alegaciones y las reducciones que puedes conseguir. El artículo 85.3 de la Ley 39/2015 obliga a aplicar una reducción de al menos el 20 % de la multa propuesta si reconoces la responsabilidad y otra de al menos el 20 % si pagas de forma voluntaria antes de la resolución; son acumulables, a cambio de renunciar a recurrir en vía administrativa. Si tienes argumentos (la vivienda ya estaba inscrita, el número figuraba en el anuncio, el expediente va contra quien no es el titular), presenta alegaciones en plazo y, dado lo que hay en juego en algunas comunidades, hazlo con un abogado. Y regulariza en paralelo: la Administración valora que la situación esté corregida cuando resuelve.

Cómo lo evita una gestora

Una gestora seria no pone en el mercado una vivienda sin inscripción, porque la sanción puede alcanzarla también: Galicia y Baleares, por ejemplo, hacen responder al comercializador junto al propietario. En Opal solo gestionamos viviendas inscritas en su registro autonómico, y en el día a día nos ocupamos de que el número de registro figure en todos los anuncios de Airbnb y Booking, de comunicar a cada huésped en SES.Hospedajes sin coste adicional y de avisarte cuando cambie la norma de tu comunidad. Es parte de la gestión integral, por un 18 % + IVA sobre lo que recibes, sin permanencia ni pago inicial. Si quieres revisar la situación legal de tu vivienda antes de decidir, la asesoría 1 a 1 dedica una hora a tu caso.