Qué norma regula la licencia de vivienda turística en Asturias

En Asturias no se pide una licencia que haya que esperar: se presenta por vía electrónica una declaración responsable ante la Administración turística del Principado, que habilita desde ese mismo día y da lugar a la inscripción en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas. La inscripción es gratuita (art. 26.3 de la Ley 7/2001).

Las reglas cambiaron en dos pasos. La Ley 6/2024, de 13 de noviembre, reformó la Ley 7/2001 de Turismo del Principado: dio rango de ley a la vivienda de uso turístico (art. 42 bis), obligó a poner el número de registro en toda comercialización (art. 23.m) y endureció las infracciones. Después, el Decreto 4/2026, de 2 de febrero, publicado en el BOPA el 11 de febrero y en vigor desde el 3 de marzo de 2026, reescribió buena parte del Decreto 48/2016 de viviendas vacacionales y de uso turístico.

El Decreto 4/2026 está recurrido ante el Tribunal Superior de Justicia de Asturias por dos asociaciones de propietarios (procedimientos ordinarios 247/2026 y 248/2026, emplazados en abril). A octubre de 2026 no nos consta sentencia, así que el decreto se aplica.

Vivienda de uso turístico o vivienda vacacional

Asturias distingue dos figuras según el tipo de inmueble, y conviene saber en cuál está el tuyo antes de rellenar nada:

• Vivienda de uso turístico (VUT): un piso independiente dentro de un edificio de varias plantas en régimen de propiedad horizontal, cedido con finalidad turística, de forma habitual y por precio (art. 42 bis de la ley y art. 12 del decreto).
• Vivienda vacacional (VV): la vivienda en la que solo se presta alojamiento por precio y de forma habitual, siempre íntegra y «con la exclusión de pisos» (art. 42 de la ley). En la práctica, casas y viviendas que no son un piso en un bloque.

Las dos se contratan enteras. La VUT «se contratará íntegramente» desde la Ley 6/2024 y el Decreto 4/2026, con lo que desapareció la opción de alquilar por habitaciones que admitía el texto de 2016; lo comparamos con otras comunidades en alquiler turístico por habitaciones. Se presume habitualidad si alquilas al menos una vez al año o si anuncias la vivienda en canales turísticos (art. 3.c).

Quedan fuera las cesiones gratuitas, los arrendamientos de más de cuatro meses seguidos al mismo inquilino y los contratos de la Ley de Arrendamientos Urbanos (art. 1.3). Tampoco pueden ser VV ni VUT las viviendas protegidas ni las situadas en zonas que el ayuntamiento declare no aptas (art. 1.4).

¿Y el alquiler de temporada?

Un alquiler por meses a quien se desplaza por trabajo o estudios es un contrato de la LAU, no una vivienda turística. Desde el 8 de octubre de 2026, el Real Decreto-ley 29/2026 exige que dure más de 31 días y tenga una causa real y acreditable; a la fecha de este artículo el BOE no recoge su convalidación. Si dudas, lo explicamos en alquiler de temporada o alquiler turístico.

Requisitos de la VUT tras el Decreto 4/2026

El nuevo artículo 13 fija lo que debe tener una vivienda de uso turístico. Lo más relevante:

• Licencia municipal de uso o cédula de segunda y posteriores ocupaciones.
• Contadores individuales de agua y energía, calefacción, un extintor de 6 kg de polvo ABC e iluminación de emergencia.
• Habitaciones con ventilación directa al exterior y sistema de oscurecimiento.
• Un baño por cada cuatro plazas o fracción.
• Placa con las siglas «VUT» y el número de inscripción en el exterior de la vivienda (art. 13.1.f, modelo del anexo II).
• Botiquín y plano con las salidas, las dependencias y las plazas de cada habitación.
• Un sistema de monitorización del ruido en el salón que avise al titular cuando se superen los umbrales municipales.
• Información de bomberos, policía, centro sanitario y el 112, y teléfono o internet.
• Estar en un inmueble de uso residencial y en una zona que el ayuntamiento declare apta.

Capacidad y superficie

Una VUT no puede ofertar más de 8 plazas ni más de tres por habitación. Las superficies mínimas, salvo norma específica, son 25 m² útiles para una persona, 33 m² para dos y 15 m² por persona a partir de tres; las habitaciones, 6 m² las individuales, 10 m² las dobles y 13 m² las triples (art. 13.4 y 13.5).

Recepción, llaves y servicios

Debes prestar un servicio de recepción, presencial o a distancia, dentro de las 24 horas siguientes a la entrada. El decreto prohíbe entregar las llaves mediante cajetines o soluciones similares instaladas en la vía pública o en su vuelo (art. 13.2). También debes ofrecer reparaciones y mantenimiento, limpieza diaria de la vivienda (salvo cocina y menaje), cambio de lencería cada cuatro días e información turística (art. 13.3), y el titular responde de esos servicios aunque los preste un tercero.

Plazos de adaptación

Las viviendas ya inscritas tuvieron seis meses, hasta principios de septiembre de 2026, para adaptarse al extintor, el botiquín, el plano, el monitor de ruido, la información de emergencias y los servicios del artículo 13.3. Tienen doce meses, hasta marzo de 2027, para los baños, las superficies y la capacidad máxima.

Paso a paso del trámite e informe municipal

1. Consulta en tu ayuntamiento si la zona es apta y qué trámite de apertura exige (declaración urbanística, comunicación ambiental u otro). Sin él no puedes empezar (art. 29.2).
2. Consigue el certificado de la comunidad si es un piso en propiedad horizontal.
3. Reúne la documentación del artículo 30.2: título de disponibilidad, planos a escala 1/100 o proyecto visado, licencia de uso o cédula, seguro de responsabilidad civil, certificado energético y estar al corriente de tus obligaciones fiscales y con la Seguridad Social.
4. Presenta la declaración responsable en la sede electrónica del Principado con el formulario normalizado. Incluye la referencia catastral, y solo se admite una vivienda por referencia salvo que acredites que hay más.
5. Empieza a operar y espera la comunicación de tu número de registro, junto con el libro de inspección y las hojas de reclamaciones.

Tras la declaración, Turismo pide al ayuntamiento un informe preceptivo y vinculante sobre si la vivienda es residencial y conforme con la edificación, si el uso turístico es compatible con el planeamiento, la ocupación máxima y los requisitos ambientales (art. 31.3). El ayuntamiento tiene tres meses; si no responde, se da por verificado. Después te piden en 15 días hábiles el resto de la documentación.

Los cambios esenciales, como el de titular, exigen nueva declaración; los demás se comunican en un mes. El cese se declara en 30 días, y si no empiezas a operar en seis meses se cancela la inscripción.

Número de registro en los anuncios y placa VUT

La Ley 7/2001 obliga a incluir el número de inscripción en toda acción de comercialización, en papel o en canal digital (art. 23.m). El Decreto 4/2026 añade que en toda publicidad deben figurar el número asignado y la localización exacta de la vivienda, y extiende la obligación a las plataformas (art. 14.3). El número tiene un formato como VUT.3860.AS, la signatura de inscripción que cita una resolución publicada en el BOPA en junio de 2026.

Las infracciones son graves, con multas de 1.501 a 15.000 €:

• Incumplir los requisitos de publicidad del número de inscripción (art. 71.p).
• Incumplir la obligación de publicitar el número o no exhibir la placa de VUT (art. 71.r).
• No retirar un anuncio ilegal cuando lo pide Turismo, o volver a publicarlo sin corregirlo (art. 71.t).

Con el registro estatal anulado por el Tribunal Supremo en mayo de 2026, el número que cuenta es el autonómico; lo contamos en el registro único de alquiler turístico anulado.

Limitaciones municipales a octubre de 2026

El decreto permite a los ayuntamientos limitar el número de VUT por edificio, sector, zona o periodo con criterios claros y publicados antes de aplicarlos (art. 2.3). Estos son los concejos con más demanda:

Llanes

Es el caso más restrictivo. El Pleno suspendió el 16 de octubre de 2024 la tramitación de declaraciones de VV y VUT, a partir de un estudio de la Universidad de Oviedo que situaba las siete áreas urbanas por encima de 5 viviendas turísticas por cada 100. El Plan Especial de Uso Turístico tuvo una primera aprobación inicial en octubre de 2025 y otra el 3 de julio de 2026, publicada en el BOPA el 15 de julio, con dos meses de información pública. Esta última suspende durante un año, o hasta la aprobación definitiva, los títulos habilitantes en el suelo urbano y en los núcleos rurales saturados, que son aquellos donde VV y VUT superan el 5 % de las viviendas. A octubre de 2026, abrir una nueva en esas zonas no es posible.

Gijón

El Pleno suspendió el 24 de enero de 2024 las comunicaciones ambientales para nuevas VUT en la Zona de Gran Afluencia Turística, que coincide con El Centro-El Carmen, Cimadevilla y La Arena, para estudiar un cambio del plan general. La normativa urbanística asturiana (art. 77 del TROTU) limita esa suspensión a un año si no hay aprobación inicial del nuevo planeamiento; a octubre de 2026 no hemos encontrado en el BOPA una modificación del plan general sobre VUT. Pregunta en urbanismo cuál es la situación de tu calle antes de invertir.

Oviedo, Cangas de Onís y Ribadesella

A octubre de 2026 no hemos encontrado en el BOPA suspensiones ni planes específicos de VUT en estos concejos. Rige la norma autonómica y el informe municipal de compatibilidad, que es el que decide en cada caso.

Zonas tensionadas

Entre abril y junio de 2026 el Principado declaró zonas de mercado residencial tensionado en Llanes (núcleo urbano, Posada, Nueva, Poo, Barro y Celorio), en Arenas y Poo de Cabrales, en La Arena y Cimadevilla (Gijón), en La Magdalena (Avilés) y en Luanco (Gozón). Esas declaraciones limitan la renta de los alquileres de vivienda habitual, no las viviendas turísticas, pero muestran dónde hay más presión.

Comunidad de vecinos

Desde la Ley 6/2024, la declaración de una VUT debe hacer constar que tienes un certificado de la junta de la comunidad que acredita que se puede comercializar como turística (art. 42 bis.3). No tenerlo es una omisión esencial (art. 25 bis.3). Las VUT ya inscritas cuando entró en vigor la ley, el 20 de noviembre de 2024, no tienen que aportarlo.

El certificado debe ajustarse a la Ley de Propiedad Horizontal, que desde el 3 de abril de 2025 exige el voto favorable de tres quintas partes de los propietarios y de las cuotas (arts. 7.3 y 17.12). Lo explicamos en piso turístico y comunidad de vecinos.

Multas, registro de viajeros y costes

El registro de viajeros es una obligación aparte que el propio decreto recuerda (art. 27.l): los datos de cada huésped se comunican al Ministerio del Interior por SES.Hospedajes, como explicamos en SES.Hospedajes y registro de viajeros. En Opal lo hacemos sin coste adicional, y nos encargamos de la recepción de los huéspedes que exige el decreto, con una comisión del 18 % + IVA sobre lo que recibes y sin permanencia.

Costes

• Inscripción en el registro turístico: gratuita.
• Trámites y tasas municipales de apertura: dependen del concejo.
• Planos o proyecto, certificado energético, extintor, iluminación de emergencia, monitor de ruido, placa y seguro: sin precio oficial; pide presupuesto.

Esto es la norma general. Cada vivienda tiene sus particularidades, sobre todo urbanísticas, así que comprueba tu caso con el ayuntamiento y con Turismo antes de anunciarte.