Qué norma regula la licencia turística en Aragón

En Aragón no se pide una licencia que alguien te conceda: presentas una declaración responsable ante la Dirección General de Turismo y Hostelería del Gobierno de Aragón y la vivienda se inscribe en el Registro de Turismo de Aragón. La norma es el Decreto 1/2023, de 11 de enero, que aprueba el Reglamento de las viviendas de uso turístico (BOA nº 11 de 18 de enero de 2023). Entró en vigor a los tres meses de su publicación y sustituyó al Decreto 80/2015.

Por encima está el texto refundido de la Ley del Turismo de Aragón (Decreto Legislativo 1/2016, de 26 de julio), que define la vivienda de uso turístico en su artículo 40 y fija las multas. Y desde abril de 2025 cuenta también la Ley de Propiedad Horizontal, que el Gobierno de Aragón ya exige en el trámite.

Quién la necesita y qué no es vivienda de uso turístico

La necesitas si cedes una vivienda amueblada y lista para entrar, de forma temporal y con ánimo de lucro, y la comercializas en canales de oferta turística como Airbnb, Booking, agencias o anuncios en medios de viajes (art. 2.a del reglamento). El decreto presume que estás dentro si la promocionas en esos canales o si la cedes por un mes o menos a cada usuario (art. 4.3).

Tres límites que conviene conocer antes de invertir:

• Solo vivienda completa. No se permite la cesión por estancias (art. 3 del reglamento y art. 40.2 de la ley). En Aragón no existe la figura de habitaciones turísticas en vivienda particular; si te interesa ese modelo en otras comunidades, lo explicamos en alquiler turístico por habitaciones.
• Dos o más viviendas del mismo titular en el mismo edificio en propiedad horizontal no son viviendas de uso turístico: tienen que cumplir la normativa de apartamentos turísticos (art. 4.2.b). Si piensas en varias unidades, mira antes la gestión de edificios de apartamentos turísticos.
• Quedan fuera las casas rurales y los conjuntos de pisos, villas o chalés explotados de forma profesional, que tienen su propia normativa, y los arrendamientos de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

¿Y el alquiler de temporada en Aragón?

Un contrato de temporada de la Ley de Arrendamientos Urbanos no es vivienda turística. Desde el 8 de octubre de 2026, el Real Decreto-ley 29/2026 exige que el arrendamiento de vivienda temporal dure más de 31 días y, como regla general, no más de 12 meses, con una causa real y acreditable; si falta, se trata como alquiler de vivienda habitual. A la fecha de este artículo el BOE no recoge su convalidación por el Congreso. Si dudas entre una fórmula y otra, lo comparamos en alquiler de temporada o alquiler turístico.

Requisitos del Decreto 1/2023

Con la declaración afirmas que cumples todo lo que sigue y que tienes la documentación que lo acredita. No hace falta adjuntarla toda, pero Turismo puede pedírtela durante el tiempo que dure la actividad.

Documentos que debes tener

• Identificación del titular y título que acredite que puedes disponer de la vivienda (escritura, nota simple o contrato).
• Plano acotado firmado por un técnico competente.
• Certificado de idoneidad emitido por un técnico, que acredite que la vivienda cumple la normativa de habitabilidad y seguridad para uso residencial (art. 6.2).
• Documento sobre potabilidad del agua y evacuación de residuales, solo si la vivienda no está conectada a la red municipal.
• Acta o certificado del acuerdo de la comunidad de propietarios, si el edificio está en propiedad horizontal.

Estancias mínimas y capacidad

• Salón-comedor, cocina, dormitorio doble y baño. La cocina, con dos fogones, frigorífico-congelador y horno o microondas; el baño, con lavabo, ducha, inodoro y espejo.
• Superficies mínimas: dormitorio doble 10 m², individual 6 m², salón-comedor 14 m², cocina 6 m², salón-comedor-cocina 18 m², baño 3 m². Un estudio necesita 28 m² y admite como máximo dos plazas.
• Capacidad: una persona por habitación de más de 6 m², dos por más de 10 m² y tres por más de 14 m². El salón cuenta como habitación, pero solo con sofá cama: no se pueden poner camas fijas fuera de los dormitorios (art. 9).

Equipamiento y carteles

• Botiquín de primeros auxilios, sin medicamentos con receta.
• Agua caliente y calefacción funcionando durante toda la estancia, y apertura semanal de grifos para prevenir la legionela (art. 10.2).
• Teléfono para resolver incidencias de inmediato y servicio urgente de mantenimiento.
• En castellano, francés e inglés y a la vista: teléfonos de emergencias, el teléfono de atención, la existencia de hojas de reclamaciones y las prohibiciones para los huéspedes, como superar la capacidad o hacer ruido que impida el descanso de los vecinos.
• Precios con todos los impuestos y suplementos, exhibidos en la vivienda y en la publicidad (art. 12).

Paso a paso del trámite

1. Consulta en urbanismo si el uso turístico encaja en el planeamiento de tu municipio. Turismo pedirá después un informe vinculante al ayuntamiento, y si sale en contra la vivienda no se inscribe.
2. Consigue el acuerdo de la comunidad por tres quintos si la vivienda está en un edificio en propiedad horizontal.
3. Encarga el plano acotado y el certificado de idoneidad a un técnico.
4. Paga la tasa 50, tarifa 2: 130 € por la tramitación y la inscripción en el registro.
5. Presenta la declaración responsable con el trámite «Declaración responsable de viviendas de uso turístico» del Gobierno de Aragón: en línea con DNIe, certificado electrónico o Cl@ve, o en papel con cita previa en una oficina de registro. Adjunta el título de disponibilidad, el justificante de la tasa y el acta de la comunidad.
6. Empieza a operar. La actividad puede comenzar con la presentación.
7. Comprobación: Turismo pide el informe municipal, que el ayuntamiento debe emitir en diez días (art. 15.3), y en un plazo máximo de tres meses inscribe la vivienda, fija condiciones o prohíbe el uso turístico sin derecho a indemnización. Si pasan los tres meses sin respuesta, la vivienda se inscribe.
8. Coloca la placa y pon el número en tus anuncios en cuanto lo tengas.

El mismo trámite sirve para comunicar cambios de datos, una reforma sustancial, el cambio de titular o el cese, que también se inscriben de oficio (art. 17.1).

Número de signatura y placa VUT

El número de signatura de la vivienda en el Registro de Turismo de Aragón tiene que figurar en toda su publicidad, y en particular en Airbnb, Booking y cualquier canal de oferta turística (art. 17.2). También va en la placa exterior con las siglas «VUT» que define el anexo del reglamento (art. 14).

En el registro público las viviendas más antiguas tienen signaturas del tipo VU-HU-22-100 y las más recientes, VUT-HU-24-0233, con la provincia (HU, TE o ZA) y dos cifras de año. La ley califica como leve no hacer constar en la publicidad las indicaciones que exige la normativa turística (art. 83.3), y como grave la publicidad que induzca a engaño (art. 84.4). Con el registro estatal anulado, el número que cuenta en Aragón es esta signatura.

Zaragoza, Jaca, Benasque y el valle de Tena

A octubre de 2026 Aragón no tiene ninguna moratoria autonómica ni ninguna zona de mercado residencial tensionado declarada en las relaciones que publica el Ministerio de Vivienda. Tampoco nos consta en el BOA una suspensión municipal de viviendas de uso turístico en Zaragoza, Jaca, Benasque o el valle de Tena. El filtro real es el informe del ayuntamiento, que es vinculante: comprueba que la vivienda es residencial y que el uso turístico encaja en el planeamiento y en las directrices de ordenación territorial.

Zaragoza

La capital concentra 760 viviendas registradas. Antes de comprar, pide la consulta urbanística para tu edificio concreto y no des por hecho que el informe saldrá favorable; recuerda además que dos viviendas tuyas en el mismo inmueble ya pasan al régimen de apartamentos turísticos.

Pirineo: Jaca, Benasque y el valle de Tena

El grueso de la oferta está en la montaña de Huesca. En el registro figuran 249 viviendas en Jaca, 376 en Benasque más 109 en Cerler, y más de 800 en las localidades del valle de Tena (Panticosa, Sallent de Gállego, Formigal, Escarrilla, Biescas, Tramacastilla de Tena y El Pueyo de Jaca). En estas localidades, si la vivienda está en un edificio en propiedad horizontal, el acuerdo de la comunidad por tres quintos pesa tanto como el informe municipal.

Comunidad de vecinos, registro estatal y registro de viajeros

Desde el 3 de abril de 2025, la Ley de Propiedad Horizontal exige la aprobación expresa de la comunidad para iniciar la actividad, con el voto de tres quintas partes de los propietarios que representen tres quintas partes de las cuotas (arts. 7.3 y 17.12). La misma mayoría sirve para limitarla, prohibirla o subir hasta un 20 % los gastos comunes de esa vivienda, sin efectos retroactivos. El Gobierno de Aragón publicó en abril de 2025 que esta exigencia desplaza lo que decía el artículo 15 del decreto y que el acta del acuerdo pasa a ser parte de la documentación. Lo explicamos en piso turístico y comunidad de vecinos.

El Tribunal Supremo anuló en mayo de 2026 el Registro Único de Arrendamientos y su número estatal; lo contamos en el registro único de alquiler turístico anulado. Sigue vigente el registro de viajeros del Real Decreto 933/2021, que se comunica por SES.Hospedajes. En Opal lo hacemos por cada huésped sin coste adicional dentro de la gestión integral de viviendas turísticas, con una comisión del 18 % + IVA sobre lo que recibes y sin permanencia.

Multas, plazos y costes

Las sanciones están en el texto refundido de la Ley del Turismo de Aragón (arts. 83 a 91). En las graves se puede añadir la suspensión de la actividad hasta seis meses, y en las muy graves, de seis meses a un año.

Además, Turismo puede clausurar una vivienda cuya apertura no se haya declarado, sin que eso cuente como sanción (art. 88.2), y las plataformas que desatiendan sus requerimientos también responden (art. 86.1.c).

Plazos y costes

• Puedes empezar al presentar la declaración, pero antes necesitas el acuerdo de la comunidad y conviene tener la consulta urbanística hecha.
• Tasa de tramitación e inscripción: 130 €.
• Plano, certificado de idoneidad, botiquín, carteles y placa no tienen precio oficial: pide presupuesto.

Esto es la norma general a octubre de 2026. Cada vivienda tiene sus particularidades, sobre todo urbanísticas y de comunidad, así que comprueba tu caso con el ayuntamiento y con Turismo antes de anunciarte.