Qué norma regula la licencia turística en La Rioja

En La Rioja la «licencia turística» es una comunicación de inicio de actividad ante la Consejería competente en turismo del Gobierno de La Rioja. La base es la Ley 2/2001, de 31 de mayo, de Turismo de La Rioja, y su desarrollo, el Reglamento General de Turismo aprobado por el Decreto 10/2017, de 17 de marzo (BOR nº 34, de 22 de marzo de 2017). Las viviendas de uso turístico están en sus artículos 66 a 71.

El Decreto 40/2018 añadió la placa, el número de registro en los anuncios, el límite de plazas y la prohibición de fiestas; el Decreto 15/2021 remitió a la normativa de habitabilidad. Las multas están en la ley, actualizadas por la Ley 6/2024.

Quién necesita licencia y qué no cuenta como vivienda turística

Es vivienda de uso turístico la que está amueblada y equipada para usarse de inmediato, se comercializa o promociona con ánimo de lucro en canales de oferta turística y se cede temporalmente entera, sin formar parte de un establecimiento de apartamentos (art. 66.1). Si la anuncias en Airbnb o Booking para estancias cortas, te afecta. Puedes gestionarla tú como particular o a través de una empresa gestora (art. 68).

No cuentan como vivienda de uso turístico:

• Un único periodo de hasta tres meses al año. La vivienda que se destina al alquiler durante un solo periodo seguido igual o inferior a tres meses al año no es vivienda turística, se ocupe o no en ese tiempo (art. 66.2). La excepción solo cubre un periodo único: si la ofreces en varios tramos a lo largo del año, ya no se aplica.
• El alquiler por habitaciones. La vivienda turística se alquila completa. Si cedes habitaciones, se aplica el régimen de las pensiones y tienes que comunicar el inicio como tal (art. 66.3). Lo desarrollamos en alquiler turístico por habitaciones.

La redacción original de 2017 dejaba fuera también la vivienda habitual del propietario. Desde la reforma de 2018 esa excepción ya no aparece en el reglamento.

Alquiler de temporada

Alquilar por meses a alguien que se desplaza por trabajo, estudios o salud es un contrato de la Ley de Arrendamientos Urbanos, no una vivienda turística. Desde el 8 de octubre de 2026, el Real Decreto-ley 29/2026 exige que ese arrendamiento de vivienda temporal dure más de 31 días y, como regla general, no más de 12 meses, y que el contrato recoja una causa real y acreditable; si falta, se trata como alquiler de vivienda habitual. El mismo texto limita a 31 días la cesión turística. A la fecha de este artículo el BOE no recoge su convalidación por el Congreso, que el 2 de octubre derogó un real decreto-ley anterior con el mismo título. Comparamos las dos fórmulas en alquiler de temporada o alquiler turístico.

Requisitos de la vivienda

La vivienda tiene que cumplir estos requisitos desde el día en que comunicas el inicio.

Condiciones y capacidad

• Cumplir las condiciones mínimas de habitabilidad de las viviendas (art. 66.5).
• Capacidad máxima: el doble del número de habitaciones, contando el salón, con un tope de 8 plazas que incluye camas convertibles y supletorias. Cada cama de más de 1,35 m de ancho cuenta como dos plazas (art. 66.6). Un piso de dos dormitorios y salón admite hasta 6 plazas.
• No tiene categorías: ni estrellas ni llaves (art. 66.4).

Cuándo no se puede destinar a uso turístico

• Si lo prohíben los estatutos de la comunidad o incumple la normativa municipal aplicable (art. 67.1).
• En edificios con comunidad de propietarios no puedes ofrecer servicios o instalaciones complementarios que puedan molestar a los vecinos, y está prohibido anunciar o destinar la vivienda a fiestas, eventos y similares (art. 67.2).

Obligaciones con el huésped

• Facilitar un teléfono y una dirección de contacto, y tener hojas de reclamaciones (art. 70.3).
• Publicidad veraz: lo que anuncias es exigible aunque no figure en el contrato (art. 69).
• Indicar qué servicios incluye el precio y cuánto cuestan los opcionales (art. 70.1). El precio anunciado debe ser final y con impuestos (art. 13.3).
• Entregar la vivienda limpia y en buenas condiciones (art. 70.2).
• Antes de la entrada, dar al cliente una hoja con el precio y las fechas para que la firme, y guardar la copia un año a disposición de la inspección (art. 14).

El reglamento prohíbe además a los huéspedes alojar a más personas de las permitidas o alterar la convivencia (art. 71). Conviene recogerlo en las normas de la casa.

Paso a paso del trámite

1. Comprueba el urbanismo y los estatutos. Pregunta en tu ayuntamiento si el uso turístico cabe en esa planta y ese edificio.
2. Consigue el acuerdo de la comunidad si hay propiedad horizontal.
3. Prepara la vivienda: habitabilidad, camas según la capacidad, hojas de reclamaciones y teléfono.
4. Presenta la comunicación de inicio con el modelo oficial del trámite «Comunicación de inicio: Viviendas de Uso Turístico», en la Oficina electrónica del Gobierno de La Rioja con certificado digital o en una oficina de registro. Las sociedades tienen que hacerlo por vía electrónica. No tiene tasa.
5. Empieza a operar. La comunicación te permite ejercer la actividad por tiempo indefinido desde el día en que la presentas (art. 9.3 del reglamento).
6. Espera la inscripción. Turismo puede inspeccionar la vivienda y pedirte documentación, en especial la que acredite que cumples la normativa urbanística (art. 8.2 de la ley). El plazo para resolver es de tres meses y el silencio es positivo. La inscripción en el Registro de Proveedores de Servicios Turísticos se hace de oficio.
7. Coloca la placa y pon el número en todos tus anuncios.
8. Comunica los cambios. El cambio de titular y el cese también se comunican a la Consejería (art. 8.5 de la ley).

Si la comunicación contiene un dato falso o una omisión esencial, no podrás seguir con la actividad desde que se detecte, además de la sanción que corresponda (art. 9.3).

Número de registro y placa

Desde la reforma de 2018, en la comercialización y la publicidad de la vivienda tienes que incluir la identificación de su inscripción en el Registro de Proveedores de Servicios Turísticos (art. 69.3). Va en cada anuncio de Airbnb, Booking o tu propia web. Además, es obligatorio colocar la placa identificativa del Anexo XIII en un lugar visible de la entrada (art. 69.4). Las viviendas que ya funcionaban en 2018 tuvieron tres meses para adaptarse.

El Gobierno de La Rioja publica la relación de viviendas inscritas y la actualiza cada mes. Con el registro estatal anulado, el número riojano es el que cuenta.

Logroño y otros municipios: limitaciones a octubre de 2026

El reglamento impide abrir una vivienda turística si incumple la normativa municipal (art. 67.1), así que el ayuntamiento tiene la última palabra sobre dónde caben. Logroño tiene reglas propias desde 2021.

Lo que permite el Plan General de Logroño

Desde la modificación puntual aprobada en noviembre de 2021, en los edificios residenciales de vivienda colectiva las viviendas turísticas solo pueden estar en un cuerpo constructivo independiente, en planta baja o entresuelo, en entreplanta o en planta primera. Nada por encima del primer piso. Las que ya funcionaban legalmente antes de la reforma pueden seguir, aunque sin ampliaciones (disposición transitoria decimocuarta de las Normas Urbanísticas).

Si el inmueble tiene la condición de vivienda, el Ayuntamiento lo tramita como actuación comunicada y te pide acreditar la comunicación de inicio ante el Gobierno de La Rioja. Si no la tiene, por ejemplo un local, necesitas licencia.

Suspensión de licencias y nueva modificación

El Pleno acordó el 6 de noviembre de 2025 suspender el otorgamiento de licencias de pensiones, apartamentos turísticos y viviendas de uso turístico en todo el suelo urbano residencial, durante un máximo de un año desde su publicación en el BOR, para estudiar la reforma del Plan General. Según ese acuerdo, en Logroño había unas 850 viviendas turísticas registradas, unas 265 de ellas en el Centro Histórico.

En marzo de 2026 el Ayuntamiento anunció una nueva modificación: las viviendas turísticas nuevas ya no podrán instalarse en primeras plantas, solo en plantas bajas con salida directa a la calle o en entresuelos sin viviendas. Según la asociación del sector, no tendrá efecto retroactivo sobre las que ya funcionan legalmente. A octubre de 2026, las Normas Urbanísticas publicadas en la web municipal (actualizadas a 3 de abril de 2025) siguen admitiendo la planta primera y no consta la aprobación definitiva de la reforma.

En el resto de La Rioja no hay una norma común: depende del planeamiento de cada municipio, así que consulta en tu ayuntamiento antes de anunciarte.

Comunidad de vecinos

En un edificio en propiedad horizontal tienes tres frenos:

• Los estatutos. Si prohíben el uso turístico, no puedes destinar la vivienda a ello (art. 67.1 del reglamento).
• El acuerdo previo. Desde el 3 de abril de 2025, la Ley de Propiedad Horizontal exige la aprobación expresa de la comunidad, con el voto favorable de tres quintas partes de los propietarios que representen tres quintas partes de las cuotas (arts. 7.3 y 17.12). La misma mayoría puede limitar, condicionar o prohibir la actividad, o subir hasta un 20 % los gastos comunes de esa vivienda. Estos acuerdos no tienen efectos retroactivos.
• Las fiestas. El reglamento riojano prohíbe anunciar o destinar la vivienda a fiestas y eventos en edificios con comunidad (art. 67.2).

Lo explicamos con más detalle en piso turístico y comunidad de vecinos.

Registro estatal anulado y registro de viajeros

El Tribunal Supremo anuló en mayo de 2026 el Registro Único de Arrendamientos del Real Decreto 1312/2024, porque se superponía a los registros autonómicos. La sentencia de 21 de mayo, publicada en el BOE el 26 de junio, declara nulos el procedimiento de registro y el número estatal; se mantienen la Ventanilla Única Digital y la obligación de las plataformas de enviar datos. La inspección y las sanciones siguen en manos del Gobierno de La Rioja. Lo contamos en el registro único de alquiler turístico anulado.

El registro de viajeros sigue plenamente vigente: el Real Decreto 933/2021 obliga a comunicar al Ministerio del Interior los datos de cada huésped, a través de SES.Hospedajes, como explicamos en SES.Hospedajes y registro de viajeros. En Opal lo hacemos por cada huésped sin coste adicional dentro de la gestión de alquiler vacacional en La Rioja, con una comisión del 18 % + IVA sobre lo que recibes y sin permanencia.

Multas, plazos y costes

Las sanciones están en la Ley 2/2001 de Turismo de La Rioja, con las cuantías que fijó la Ley 6/2024 (art. 46.1):

Si la multa que corresponde es menor que el beneficio obtenido, se eleva hasta al menos el doble de ese beneficio (art. 46.2). La suspensión de la actividad o el cierre solo se pueden imponer por infracciones muy graves (art. 46.3).

Plazos y costes

• La comunicación de inicio no tiene tasa y te habilita desde el día en que la presentas.
• La Administración tiene tres meses para resolver; si no lo hace, el silencio es positivo.
• La placa, la adecuación de la vivienda y los informes técnicos o urbanísticos que necesites no tienen precio oficial: pide presupuesto.

Esto es la norma general. Cada vivienda tiene sus particularidades, sobre todo urbanísticas, así que comprueba tu caso con el ayuntamiento y con Turismo antes de anunciarte.