Qué norma rige en Canarias

La norma central es la Ley 6/2025, de 10 de diciembre, de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas, publicada en el Boletín Oficial de Canarias nº 246 el 12 de diciembre de 2025 y en vigor desde el 13 de diciembre. Convive con la Ley 7/1995 de Ordenación del Turismo de Canarias, que recoge las infracciones, y con el Decreto 113/2015, el antiguo reglamento de viviendas vacacionales, en lo que no contradiga la ley.

La Ley 7/2026, de 31 de julio (BOC del 14 de agosto, en vigor desde el 15), retocó la Ley 6/2025 en puntos clave para los propietarios: herencia del uso consolidado, presunción de alquiler turístico en estancias de 31 días o menos, uso ocasional de hasta 15 días al año ligado a grandes eventos y un plazo hasta el 31 de julio de 2027 para regularizar la comunicación de actividad clasificada.

En El Hierro, La Gomera y La Palma prevalece en caso de conflicto la Ley 14/2019 de las islas verdes, con plazos y porcentajes más flexibles. Lo que sigue se refiere sobre todo a Tenerife, Gran Canaria, Lanzarote y Fuerteventura. El motivo del cambio lo da el preámbulo de la ley: las viviendas vacacionales registradas pasaron de 38.603 a 48.541 entre noviembre de 2022 y noviembre de 2023, un 25,7 % más en un año.

Quién necesita licencia y qué no cuenta como vivienda vacacional

Necesitas habilitación si ofreces una vivienda para estancias turísticas a cambio de precio, la explotes tú o una empresa. La Ley 7/2026 añadió dos presunciones: es actividad turística cualquier comercialización a través de un canal turístico (plataformas, agencias, centrales de reservas o anuncios) y cualquier alojamiento de 31 días seguidos o menos en una vivienda residencial.

La presunción de los 31 días solo se rompe con el contrato: el arrendador tiene que pedir al inquilino el motivo del alojamiento temporal y su relación con la duración, y dejarlo escrito. Si no consta, el contrato se considera turístico. Lo desarrollamos en alquiler de temporada o alquiler turístico.

No necesitan la declaración ordinaria:

• El alquiler de vivienda habitual o de temporada bajo la Ley de Arrendamientos Urbanos, con la finalidad justificada en el contrato.
• El uso turístico ocasional: los ayuntamientos pueden permitir alquilar viviendas residenciales hasta 15 días al año durante fiestas de interés turístico o grandes eventos. Exige una declaración propia, pero la vivienda conserva el uso residencial.
• Los apartamentos de edificios configurados como establecimiento turístico en su título, estatutos o licencia: son unidades alojativas, no viviendas.

Tampoco cabe el uso turístico en viviendas protegidas o que lo hayan sido en los últimos diez años, en infraviviendas ni en asentamientos agrícolas.

Viviendas ya inscritas: los tres regímenes transitorios

Si tu vivienda estaba habilitada antes del 13 de diciembre de 2025, hay tres caminos, y cuál te toca depende de quién figura como titular de la declaración.

1. Uso turístico consolidado

Es la opción más estable. Puedes acogerte si eres a la vez propietario y titular de la declaración responsable y has explotado la vivienda sin interrupción durante más de un año antes de la ley, algo que se acredita, por ejemplo, con las declaraciones de IGIC. Se presenta ante el ayuntamiento y el plazo acaba el 13 de diciembre de 2030.

A cambio, la vivienda no puede tener ningún uso residencial, ni siquiera el tuyo. No caduca, pero se extingue si la vendes, si dejas de explotarla más de un año o si haces obras de rehabilitación que alarguen su vida útil; el mantenimiento y la reforma sí se permiten. Desde la Ley 7/2026, si la heredas de quien era propietario y titular, puedes comunicar al cabildo el cambio de titularidad y seguir hasta 10 años desde la herencia.

2. Cinco años y una prórroga

Si no puedes optar al consolidado, por ejemplo porque la declaración está a nombre de una gestora, sigues como hasta ahora hasta el 13 de diciembre de 2030. Ese día la declaración se extingue, salvo que la vivienda se haya habilitado con el régimen nuevo. Si demuestras que esos cinco años no compensan la pérdida, puedes pedir al cabildo una prórroga única de hasta cinco años más. La solicitud debe presentarse antes del 13 de diciembre de 2029, y si el cabildo no resuelve en seis meses se entiende denegada.

3. Hasta 20 años a cambio de alquiler de larga duración

Hasta el 13 de diciembre de 2030 puedes pedir al cabildo que amplíe tu declaración hasta veinte años desde la entrada en vigor de la ley. A cambio, pones en alquiler de larga duración una vivienda que haya estado vacía o con otro uso en los cinco años anteriores, equivalente en calidad y superficie y en el mismo núcleo; si está en otro núcleo del municipio, son dos por cada vivienda turística. Si la renta supera el 30 % de los ingresos medios del municipio, el cabildo puede denegarlo.

La comunicación, que introdujo la Ley 7/2026, va acompañada de un certificado municipal de que la vivienda es legal (o está fuera de ordenación) y de una memoria técnica. Si no la presentas, tienes que cesar de inmediato.

Altas nuevas: dónde y con qué requisitos

La regla de partida es que una vivienda en suelo residencial no puede destinarse a uso turístico salvo que el planeamiento municipal lo permita expresamente (art. 3.3). Así que lo primero es saber si tu ayuntamiento ha aprobado un plan u ordenanza que lo habilite en tu zona, con estos límites legales:

• Al menos el 90 % de la edificabilidad residencial de su ámbito queda reservado a vivienda (80 % en las islas verdes), salvo estudio de capacidad de carga.
• No se puede habilitar en parcelas donde el planeamiento admite a la vez uso turístico y residencial, en espacios naturales protegidos o Red Natura 2000, ni en suelo rústico protegido o zonas inundables.
• Una declaración de zona tensionada suspende automáticamente las altas nuevas mientras dure.

Cuando el planeamiento habilita el uso sin concretar condiciones, rigen reglas subsidiarias: se admite en vivienda unifamiliar aislada y las plazas turísticas no pueden superar el 10 % de los habitantes de cada núcleo ni de cada sección electoral (20 % en islas verdes y municipios de reto demográfico). Si un ayuntamiento no adapta su planeamiento antes del 13 de diciembre de 2030, los cabildos tramitarán las altas con esas reglas.

Requisitos de la vivienda

• Antigüedad mínima de 10 años desde la licencia, la obra nueva o el catastro (5 en islas verdes y municipios de reto demográfico).
• Al menos 35 m² útiles, dos baños completos a partir de cinco plazas y tres a partir de nueve. Una vivienda menor se admite si cumple alguna condición extra, como aparcamiento o piscina en la parcela, calificación energética A o B o monitorización del ruido.
• Calificación energética mínima F en edificios existentes a 31 de diciembre de 2007 y D en los posteriores, y agua caliente con renovables cuando sea técnicamente posible.
• Acceso rodado hasta la parcela o el punto más próximo; si el último tramo es a pie o sin asfaltar, hay que decirlo en el anuncio.

Paso a paso del trámite y número de registro

El alta es una declaración responsable ante el cabildo de tu isla, que inscribe la vivienda de oficio en el Registro General Turístico de Canarias. Se presenta por vía electrónica; quien no tenga medios puede hacerlo en papel en una oficina de asistencia en materia de registros.

1. Comprueba en el ayuntamiento que tu zona admite el uso turístico y pide la cédula urbanística que lo acredite.
2. Si es un piso, consigue el certificado de la comunidad de que ni el título constitutivo, ni los estatutos, ni un acuerdo de la junta lo impiden.
3. Encarga la memoria técnica a un técnico competente, con planos, geolocalización, fotos y justificación de la normativa de edificación, urbanismo, actividades clasificadas, seguridad, habitabilidad y accesibilidad.
4. Presenta la declaración con la referencia catastral (una vivienda por referencia), la finca registral, la capacidad, los datos del propietario y del explotador y la fecha de inicio.
5. Empieza a operar desde el día de la presentación si la documentación está completa. La inscripción se comunica al ayuntamiento y al Registro de la Propiedad como cambio de uso a turístico, y tú debes declararlo en el Catastro.

El número de registro es obligatorio en cualquier anuncio, en plataformas o en cualquier otro medio. Si declaras un dato esencial falso, como la capacidad o el régimen urbanístico, la actividad se corta y te pueden impedir volver a declarar durante hasta tres años.

Ayuntamientos, comunidad de vecinos y registros estatales

En Canarias decide el ayuntamiento: si no habilita el uso en su planeamiento, no hay altas nuevas. A octubre de 2026 no hemos podido confirmar qué municipios de Tenerife tienen ya aprobada su ordenación, así que pregunta en el tuyo antes de comprar o reformar. Si tu vivienda está en la isla, te contamos cómo trabajamos en gestión de alquiler vacacional en Tenerife.

Con los vecinos se suman dos reglas. La canaria impide autorizar la vivienda vacacional si el título constitutivo, los estatutos o un acuerdo de la junta limitan el edificio a vivienda habitual. La estatal, desde el 3 de abril de 2025, exige que la junta apruebe expresamente la actividad por tres quintos de propietarios que sumen tres quintos de las cuotas. Te lo explicamos en piso turístico y comunidad de vecinos.

El Registro Único de Arrendamientos ya no es obligatorio: el Tribunal Supremo anuló su regulación en la sentencia 620/2026, de 21 de mayo de 2026 (lo contamos en por qué se anuló el registro único de alquiler turístico). Sí sigue vigente el registro de viajeros en SES.Hospedajes, según el Real Decreto 933/2021. En Opal lo comunicamos por cada huésped sin coste adicional.

Multas

Las sanciones están en la Ley 7/1995 de Ordenación del Turismo de Canarias, ampliada en 2025 y 2026 con infracciones propias de las viviendas.

• Leves: apercibimiento o hasta 1.500 euros. Por ejemplo, no pedir al inquilino de un alquiler de 31 días o menos el motivo de la estancia.
• Graves: de 1.501 a 30.000 euros. Datos inexactos u omitidos en la declaración, no tener hojas de reclamación o firmar un alquiler de 31 días o menos sin hacer constar el motivo.
• Muy graves: de 30.001 a 300.000 euros. Anunciar sin número de registro, comercializar estancias turísticas en una vivienda que no cumple los requisitos o alojar en infraviviendas.

Además, seguir con el uso turístico cuando el título se ha extinguido, por ejemplo al acabar el periodo transitorio, es infracción urbanística grave de 15.000 a 150.000 euros. Y alojar a un 150 % o más de la capacidad se considera riesgo grave, lo que permite cerrar la vivienda.

Plazos, costes y tabla resumen

La ley no fija una tasa autonómica por la declaración, aunque los cabildos pueden cobrar por comprobarla. Los costes reales son la memoria técnica, la cédula urbanística y su tasa municipal, el certificado de la comunidad y las mejoras para cumplir los requisitos técnicos, y varían según la isla y el municipio.

Un alta nueva vale cinco años (diez en islas verdes y municipios de reto demográfico). Para continuar, en el mes anterior al vencimiento presentas al cabildo una nueva declaración con el certificado favorable del ayuntamiento, siempre que la zona siga admitiendo el uso turístico. Si no renuevas, la vivienda pasa a baja definitiva y vuelve al uso residencial.

Cada vivienda tiene su historia registral y urbanística: revisa tu caso con el ayuntamiento, el cabildo o un profesional antes de decidir.