Por qué Costa Adeje funciona para el alquiler vacacional

Adeje es el municipio de Tenerife donde la vivienda turística pesa más sobre el total de viviendas, y también uno de los que mejor llenan sus apartamentos. Su franja de costa, Costa Adeje, va desde la playa de Troya, en el límite con Playa de las Américas, hasta Callao Salvaje, y concentra una planta hotelera de cuatro y cinco estrellas de primer nivel. Eso marca el tipo de huésped: viajero internacional, con presupuesto medio o alto, que compara tu apartamento con un buen hotel.

Lo que atrae al visitante:

• Playas: el municipio tiene 14, de arenas de distintos colores, entre ellas Troya, Fañabé, Torviscas o El Duque, con paseo marítimo continuo en buena parte del frente costero.
• Parques acuáticos: Siam Park, que Tripadvisor ha distinguido como el mejor parque acuático del mundo, y Aqualand Costa Adeje. En 2025, el 20,1 % de los turistas de Tenerife declaró gasto en parques de ocio, frente al 10,9 % de media en Canarias.
• Naturaleza: el Barranco del Infierno, reserva natural especial con un sendero que empieza a 350 metros de altitud, y la costa de cetáceos: desde el puerto deportivo salen excursiones para ver calderones y delfines, una de las colonias más importantes del mundo.
• Golf y ocio: Costa Adeje tiene campo de golf y una oferta de restaurantes, centros comerciales y bienestar que retiene al huésped varios días sin necesidad de coche.
• Tradición: las fiestas patronales de San Sebastián, Santa Úrsula y la Virgen de la Encarnación, con carretas y parrandas, en la Villa de Adeje.

El aeropuerto Tenerife Sur está a unos 20 minutos en coche o taxi, y hay guaguas directas a Costa Adeje. Para el huésped europeo, que vuela directo a Tenerife Sur, es un traslado muy corto.

Quién viene a Tenerife

Tenerife recibió 7,41 millones de turistas en 2025 según Promotur. El Reino Unido aportó el 37,1 %, la Península el 12,3 % y Alemania el 11,5 %, seguidos de Italia, Francia y Bélgica. La estancia media fue de 8,9 noches y el 19,7 % se alojó en vivienda alquilada a un particular, por encima del 18,0 % de media canaria.

Viviendas turísticas y ocupación en Adeje según el INE

En mayo de 2026 Adeje tenía 3.782 viviendas turísticas anunciadas en las grandes plataformas, con 16.321 plazas, según la estadística experimental del INE. Es el 12.º municipio de España en número de viviendas turísticas, pero el dato que lo distingue es otro: suponen el 14,11 % de todas las viviendas del municipio, una proporción que casi dobla la de Arona (7,38 %) y supera la de San Bartolomé de Tirajana (11,75 %).

La ocupación procede de la Encuesta de Ocupación en Apartamentos Turísticos del INE, que mide los apartamentos reglados, no cada vivienda de Airbnb. Es la mejor referencia pública de la demanda: hemos calculado la media de los doce meses de 2025 y la estancia media con las pernoctaciones y los viajeros del año.

Dos lecturas para un propietario. La primera: el invierno es la temporada alta, con enero, febrero, marzo y noviembre por encima del 86 %, y la primavera es el valle, con mayo en el 68 %. La segunda: el mercado se está ajustando. Entre mayo de 2025 y mayo de 2026 las plazas cayeron el doble que las viviendas, señal de que han salido sobre todo viviendas grandes, y en los ocho primeros meses de 2026 la ocupación media de los apartamentos turísticos bajó al 76,8 %, frente al 80,9 % del mismo periodo de 2025.

Licencia de vivienda vacacional en Adeje

La norma que manda es la Ley 6/2025 de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas, en vigor desde el 13 de diciembre de 2025 y modificada por la Ley 7/2026. La explicamos con detalle en la guía de la licencia de vivienda vacacional en Canarias. Esto es lo que debe saber un propietario de Adeje.

Altas nuevas

Una vivienda en suelo residencial solo puede dedicarse a uso turístico si el planeamiento municipal lo permite de forma expresa, con al menos el 90 % de la edificabilidad residencial reservada a vivienda. El planeamiento tampoco puede convertir la vivienda vacacional en uso característico de una parcela ni admitir a la vez uso turístico y residencial en una misma parcela.

A octubre de 2026 no nos consta que el Ayuntamiento de Adeje haya aprobado una ordenanza provisional ni una adaptación de su planeamiento que habilite nuevas viviendas vacacionales. Sin esa habilitación no hay alta nueva en suelo residencial. Si el ayuntamiento no actúa antes del 13 de diciembre de 2030, el Cabildo de Tenerife tramitará las altas con las reglas subsidiarias de la ley, que, entre otras cosas, limitan las plazas turísticas al 10 % de los habitantes de cada núcleo. Con un 14 % del parque ya dedicado a vivienda turística, no cuentes con que Adeje abra la mano pronto.

Viviendas ya inscritas

• Uso turístico consolidado: si eres propietario y titular de la declaración, con más de un año de explotación, puedes declararlo ante el Ayuntamiento de Adeje hasta el 13 de diciembre de 2030. No caduca, pero excluye cualquier uso residencial y se pierde con la venta.
• Resto de viviendas: pueden seguir hasta el 13 de diciembre de 2030, con una prórroga única de hasta cinco años que se pide al cabildo antes del 13 de diciembre de 2029. Si la declaración está a nombre de la gestora, se extingue cuando acaba su contrato.
• Actividad clasificada: si no la presentaste, tienes hasta el 31 de julio de 2027 para entregar en el ayuntamiento la comunicación previa, con certificado municipal y memoria técnica.

Sobre ese último trámite, en noviembre de 2025 la prensa canaria recogió que Adeje pedía el alta en el Impuesto sobre Actividades Económicas junto con la comunicación previa, algo que no exigen todos los municipios. Pregunta en el ayuntamiento qué documentación te piden antes de presentarla, porque el plazo no se mueve.

Apartamentos en complejos turísticos de Costa Adeje

Buena parte de Costa Adeje se construyó como suelo turístico, con complejos de apartamentos vendidos por unidades. Si el título constitutivo, los estatutos o la licencia configuraron el edificio como establecimiento turístico, sus apartamentos son unidades alojativas y no viviendas (artículo 5.1.c de la Ley 6/2025), y no se pueden inscribir como vivienda vacacional.

Esos apartamentos se explotan como establecimiento turístico bajo el principio de unidad de explotación de la Ley 7/1995 de Ordenación del Turismo de Canarias: una sola empresa explota el conjunto y las unidades vinculadas se dedican por completo a la actividad turística. Hay dispensas cuando las unidades son totalmente independientes en acceso, servicios e instalaciones, y los alojamientos que incumplen el principio quedan fuera de la oferta turística y no se pueden comercializar.

Vecinos y registros

En edificios residenciales, la ley canaria impide la vivienda vacacional si los estatutos o el título lo prohíben, y desde el 3 de abril de 2025 la Ley de Propiedad Horizontal exige el voto favorable de tres quintos de propietarios y cuotas para iniciar la actividad (lo explicamos en piso turístico y comunidad de vecinos). Cada anuncio necesita el número del Registro General Turístico de Canarias, y cada huésped, su parte en SES.Hospedajes.

Qué tipo de vivienda funciona en Adeje

Costa Adeje es un mercado exigente, y lo que funciona se parece más a un buen hotel que a un piso de playa:

• Calidad y estado: el huésped compara con hoteles de cuatro y cinco estrellas. Fotos profesionales, cocina equipada y camas buenas pesan más que en otras zonas.
• Terraza y vistas: el mar o La Gomera desde la terraza justifican la tarifa en invierno.
• Dos dormitorios o más: en Adeje hay 4,32 plazas por vivienda turística de media, más que en Arona. Las familias y grupos que van a Siam Park o al golf buscan espacio.
• Piscina, y si puede ser climatizada: en enero el agua del Atlántico no invita a todos, y la piscina se nota en las reseñas.
• Cerca del paseo: Fañabé, Torviscas y El Duque permiten moverse a pie; la parte alta de Costa Adeje y Callao Salvaje necesitan coche y precio más ajustado.

Si en invierno te interesan estancias de uno o dos meses, recuerda que desde la Ley 7/2026 se presume turístico cualquier alquiler de 31 días o menos que no justifique en el contrato otra finalidad. Te lo explicamos en alquiler de temporada o alquiler turístico.

Qué hace una gestora y cuánto cuesta con Opal

Una gestora se encarga del día a día para que la vivienda facture sin que tengas que estar en Tenerife. En Opal incluye:

• Anuncio en Airbnb y Booking, con textos en varios idiomas y el número de registro visible.
• Precios ajustados cada día a la temporada de invierno, Semana Santa, verano y los puentes.
• Atención a los huéspedes antes, durante y después de la estancia, y coordinación de entradas y salidas.
• Limpieza y lavandería entre reservas. La limpieza la paga el huésped con un suplemento en su reserva y no lleva comisión.
• Registro de viajeros de cada huésped en SES.Hospedajes, sin coste adicional.
• Seguimiento de los plazos de la Ley 6/2025 y coordinación de reparaciones si hay daños, que cubre el seguro de la plataforma de la reserva.

La comisión general es del 18 % + IGIC sobre lo que recibes, es decir, sobre lo que pagan los huéspedes por las noches después de la comisión de la plataforma. Se adapta a cada vivienda, sin permanencia ni pago inicial: solo cobramos cuando tu vivienda genera ingresos.

Nuestros huéspedes nos valoran con una media de 4,71 en 427 reseñas de Airbnb y de 8,6 sobre 10 en 647 comentarios de Booking, a octubre de 2026.

Adeje frente a Arona y San Miguel de Abona

Adeje y Arona comparten Playa de las Américas y un mismo mercado, con diferencias claras. Arona tiene algo más de viviendas turísticas (3.967) y es el primer municipio de Canarias en esa estadística, pero pesan menos sobre su parque. Adeje tiene viviendas más grandes, un huésped de gasto más alto y una ocupación media algo mayor en 2025 (81,3 % frente a 80,5 %), aunque con más diferencia entre invierno y primavera. Lo comparamos en gestión de alquiler vacacional en Arona.

Más al este, en San Miguel de Abona, gestionamos un dúplex con terraza, piscina y vistas al mar en Amarilla Golf, a unos 14 kilómetros del aeropuerto. Opal trabaja en toda España, así que valoramos tu vivienda de Adeje sin compromiso aunque esté en otra zona. Tienes los detalles en la gestión de alquiler vacacional en Tenerife.

Tabla resumen para propietarios de Adeje

La norma es la misma para todos, pero cada vivienda tiene su situación urbanística y registral. Compruébala con el ayuntamiento o con un profesional, o revisémosla juntos en una asesoría 1 a 1.