Cuánto cuesta al año: tabla resumen

Un apartamento turístico de dos dormitorios cuesta, en un ejemplo ilustrativo, entre 3.700 y 7.200 € al año en gastos propios de la vivienda, y otros 8.000 € aproximadamente en comisiones de plataforma y gestión si factura 22.000 € por noches. La limpieza no suma si la paga el huésped con un suplemento en su reserva.

Quedan fuera de la tabla los gastos que dependen de dónde está la vivienda (tasas municipales, como la de basura de Calp), los de una sola vez (licencia, certificados y primer equipamiento) y los impuestos sobre el beneficio. Los vemos uno a uno. Si quieres ver qué margen queda después de todo esto, lo calculamos en cuánto se gana con un piso turístico.

Gastos fijos de la vivienda

Son los que pagas aunque el piso no tenga reservas, y por eso pesan más en los meses flojos.

Suministros e internet

En una vivienda turística los suministros los paga siempre el propietario, y el consumo no se parece al de una casa propia: los huéspedes usan el aire acondicionado con las ventanas abiertas, ponen lavadoras y se duchan más. Por eso conviene contratar una potencia y una tarifa pensadas para picos de uso y revisar las facturas de verano. Internet es imprescindible: una conexión mala aparece en las reseñas antes que casi cualquier otra cosa.

Comunidad de propietarios

La cuota la paga el propietario, como siempre. Lo que cambia es que la junta, con el voto de tres quintas partes de los propietarios que representen tres quintas partes de las cuotas, puede condicionar la actividad turística y fijar cuotas especiales o subir tu participación en los gastos comunes hasta un 20 % (artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal). Te lo explicamos en piso turístico y comunidad de vecinos.

IBI y el posible recargo

El IBI lo paga el propietario y depende del valor catastral y del tipo de tu municipio. A esto puede sumarse un recargo nuevo: el Real Decreto-ley 29/2026 permite a los ayuntamientos de zonas de mercado residencial tensionado subir el IBI de las viviendas turísticas hasta un 50 % de la cuota, un 100 % si el titular tiene dos o más y un 150 % si tiene cuatro o más. Cada ayuntamiento tiene que aprobarlo en su ordenanza y, como pronto, afectaría al IBI de 2027.

El decreto está en vigor desde el 8 de octubre de 2026, pero depende de que lo convalide la Diputación Permanente del Congreso, con la votación prevista para el 12 de noviembre. Si no se convalida, el recargo decae.

Seguro

Un seguro de hogar normal puede no cubrir la actividad turística, así que revisa la póliza con tu aseguradora. En algunas comunidades, además, es obligatorio:

• Comunitat Valenciana: desde la Ley 3/2026 se exige un seguro de responsabilidad civil que cubra la actividad turística; no vale una póliza limitada al uso residencial.
• Región de Murcia: el Decreto 256/2019 obliga a un seguro de responsabilidad civil con una cobertura mínima de 300.000 € por siniestro. No tenerlo en vigor es infracción muy grave.

Los daños que causen los huéspedes suelen quedar cubiertos por la protección de la plataforma con la que se hizo la reserva; en Opal coordinamos la reparación. Pero esa protección no sustituye al seguro de la vivienda ni a la responsabilidad civil que exija tu comunidad.

Limpieza, lavandería y amenities

La limpieza es el gasto variable más grande de un piso turístico, y la pregunta es quién lo paga. Lo habitual es cobrar al huésped un suplemento de limpieza en cada reserva que cubra la limpieza y la lavandería de sábanas y toallas. Así, el coste sale de su bolsillo y no del tuyo. En Opal funciona de esta forma, y el suplemento de limpieza no lleva nuestra comisión.

Si en vez de cobrarla aparte la incluyes en el precio por noche, la pagas tú en cada rotación. Para hacerte una idea del volumen: con la estancia media de 5 noches que mide el INE en apartamentos turísticos y unas 220 noches ocupadas, salen unas 44 limpiezas al año. A 40 o 60 € cada una (cifra ilustrativa, con lavandería), serían entre 1.760 y 2.640 € al año.

Mira en el desglose de tus cobros si la comisión de la plataforma se aplica también al suplemento de limpieza. En la modalidad de comisión compartida de Airbnb, por ejemplo, se calcula sobre el precio por noche y las tarifas que cobra el anfitrión.

Las amenities (gel, champú, papel higiénico, bolsas de basura, detergente, café de bienvenida) son un gasto pequeño pero constante: en el ejemplo, entre 3 y 6 € por estancia, de 130 a 260 € al año. Comprar por volumen lo reduce bastante.

Mantenimiento y reposición

Es el gasto que más se subestima. Una vivienda con más de cuarenta entradas y salidas al año se desgasta mucho más rápido que una casa habitual: toallas y sábanas que hay que sustituir, menaje que se rompe, colchones, pequeños electrodomésticos, pintura cada pocos años y revisiones del aire acondicionado y el calentador.

Una forma práctica de presupuestarlo es separar dos partidas:

• Reposición corriente: textiles, menaje, bombillas, mandos, pequeños electrodomésticos. Es mejor tener un fondo anual que ir comprando con urgencia cuando falta algo con un huésped dentro.
• Mantenimiento y mejoras: pintura, aire acondicionado, electrodomésticos grandes, colchones. Las reparaciones son gasto del año en el IRPF; las mejoras se amortizan.

En el ejemplo hemos puesto entre 800 y 1.500 € al año, pero depende mucho de la antigüedad del piso y de la calidad de lo que compres al equiparlo: un equipamiento barato sale caro en reposición.

Comisiones de plataforma y gestión

Las comisiones no son un gasto fijo, sino un porcentaje de lo que facturas, y juntas suelen ser la partida más grande.

Plataformas

En Airbnb, la mayoría de los anfitriones paga una comisión única del 15,5 %, que se descuenta del cobro (otros pagan entre el 14 % y el 16 %). Si no tienes NIF-IVA, Airbnb añade un 21 % de IVA sobre su comisión, lo que deja el coste real en torno al 18,8 % de lo facturado. Con 22.000 € por noches, son 3.410 € de comisión y 716 € de IVA. Booking cobra su propia comisión por cada reserva, que depende del alojamiento y del programa en el que participes; consúltala en tu extranet.

Gestión

Si delegas la operación, la gestora cobra un porcentaje. En Opal, la comisión general es del 18 % + IVA sobre lo que recibes de la plataforma, sin permanencia ni pago inicial. De cada 1.000 € recibidos, 180 € son comisión y 37,80 € su IVA, y te quedan 782,20 €. En el ejemplo, sobre 17.874 € recibidos de Airbnb, la gestión cuesta 3.217 € más 676 € de IVA. Esa comisión incluye lo que de otro modo pagarías en tiempo o a terceros: atención a huéspedes, precios, coordinación de limpiezas y el registro de viajeros, que comunicamos sin coste adicional.

Si gestionas tú, no pagas esta partida, pero sí tu tiempo y, a menudo, una cerradura electrónica, una herramienta de precios o un software para sincronizar calendarios.

Tasas turísticas y tasas municipales

Tasa turística autonómica

La paga el huésped, pero tú la cobras y la declaras. No es un gasto si la cobras aparte; sí lo es si tus precios la incluyen sin haberla calculado. A octubre de 2026, las tarifas para viviendas de uso turístico donde está más extendida son:

Lo que sí te cuesta es el trabajo de cobrarla, llevar el registro y presentar las declaraciones en plazo.

Tasas municipales

Algunos ayuntamientos cobran a las viviendas turísticas tasas distintas de las de una vivienda normal. Un ejemplo reciente es Calp: su Pleno aprobó definitivamente en octubre de 2026 una tasa de recogida de basura de 40 € por plaza y año para las viviendas turísticas, mientras el recibo de las viviendas residenciales baja. Un apartamento de 4 plazas pagaría 160 € al año y uno de 6, 240 €. Revisa las ordenanzas fiscales de tu municipio cada año: es una vía que otros ayuntamientos pueden seguir.

Licencia, certificados y puesta en marcha

Son gastos de una sola vez, pero conviene tenerlos presentes antes de comprar o reformar. Dependen de la comunidad y del municipio:

• Informe o certificado de compatibilidad urbanística. Muchos ayuntamientos lo exigen antes de inscribir la vivienda. Por ejemplo, en Benidorm la tasa es de 60 € fijos y en Dénia también de 60 €.
• Tasa de la declaración autonómica. No todas las comunidades la cobran. En Cantabria, la tasa de apertura es de 40,72 €.
• Certificado de eficiencia energética, licencia de ocupación o cédula de habitabilidad, según lo que pida tu comunidad. El certificado energético lo emite un técnico y su precio varía según la vivienda y la zona.
• Equipamiento obligatorio según la comunidad: por ejemplo, extintor, botiquín, hojas de reclamaciones o placa distintiva.
• Primer equipamiento: mobiliario, textiles, menaje y la sesión de fotos profesionales del anuncio.

Tienes los requisitos y costes de cada comunidad en guías como la de la licencia turística en la Comunitat Valenciana.

Qué gastos se deducen y la amortización

Casi todos los gastos de esta lista se pueden restar de los ingresos en el IRPF si tributas como rendimiento del capital inmobiliario, que es el caso habitual de un particular. Entre ellos, los intereses de la hipoteca, las reparaciones y la conservación, el IBI y las tasas, la comunidad, los seguros, las comisiones de las plataformas y de la gestora, la limpieza que pagues tú y los suministros.

Hay que tener en cuenta tres reglas:

• Prorrateo por días. Las comisiones de cada reserva se deducen enteras, pero los gastos anuales (IBI, comunidad, seguro, intereses, suministros, amortización) solo en proporción a los días en que la vivienda ha estado alquilada. Por los días sin alquilar se declara además una renta imputada.
• Límite de intereses y reparaciones. Sumados, no pueden superar los ingresos de esa vivienda en el año; el exceso se deduce en los cuatro años siguientes.
• Las mejoras no son gasto del año, sino que se amortizan.

La amortización no sale de tu bolsillo cada año, pero reduce el impuesto. En un piso cuya construcción costó 125.000 €, el 3 % son 3.750 € al año, prorrateados por los días alquilada.

Desde el 1 de diciembre de 2026 puede cambiar el cálculo: si se convalida el Real Decreto-ley 29/2026, las estancias de hasta 30 noches tributarán al 10 % de IVA y podrás deducir el IVA de los gastos ligados a la vivienda, como la comisión de la gestora, los suministros o el mobiliario. Ese IVA deducido deja de ser gasto en el IRPF. El detalle está en impuestos del alquiler turístico.

Si quieres revisar tus números con alguien que los ve todos los días, en Opal llevamos la gestión integral de viviendas turísticas en toda España, sin permanencia ni pago inicial, y con la limpieza pagada por el huésped.