Cuánto cobra una gestora de Airbnb en España

Lo habitual en España es que una empresa de gestión de alquiler vacacional cobre entre el 15 % y el 25 % de los ingresos de la vivienda, más IVA. Dentro de ese rango, el porcentaje depende de los servicios que entren en el precio, del tamaño y la ubicación del piso y, sobre todo, de sobre qué importe se aplica.

Ese último punto es el que más se pasa por alto. Dos gestoras pueden anunciar el mismo 20 % y cobrarte cantidades muy distintas a final de mes, porque una lo calcula sobre lo que paga el huésped y la otra sobre lo que te llega después de la plataforma. Por eso, antes de comparar porcentajes, hay que saber tres cosas de cada oferta:

• Sobre qué cantidad se calcula la comisión (la base de cálculo).
• Si el porcentaje lleva el IVA incluido o se suma aparte.
• Qué servicios entran en el porcentaje y cuáles se facturan por separado.

Hay también modelos que no van a porcentaje, como la tarifa fija mensual o el alquiler garantizado, que vemos más abajo. Pero la comisión sobre ingresos es la fórmula más extendida, porque la gestora solo gana si la vivienda se alquila.

La base de cálculo: el dato que cambia la cifra

La comisión puede calcularse sobre cuatro importes distintos, de mayor a menor:

1. Lo que paga el huésped, con limpieza: el total de la reserva, incluido el suplemento de limpieza.
2. Lo que paga el huésped por las noches: sin la limpieza, pero antes de que la plataforma se quede su parte.
3. Lo que recibes de la plataforma, con limpieza: el pago que te llega, que incluye la parte de limpieza.
4. Lo que recibes de la plataforma por las noches: solo las noches, después de la comisión de la plataforma.

La diferencia entre la primera y la última base es la comisión de la plataforma más la limpieza. En Airbnb, la comisión única para anfitriones es del 15,5 % en la mayoría de los casos (entre el 14 % y el 16 % en otros) y se calcula sobre el precio por noche y las tarifas que cobra el anfitrión, así que la limpieza también la paga.

El mismo mes con cuatro bases distintas

Con el mismo 20 %, la gestión cuesta entre 411,40 € y 532,40 € en ese mes según la base: 121 € de diferencia, más de 1.400 € al año si todos los meses fueran iguales. Dicho de otra forma, un 20 % sobre lo que paga el huésped equivale casi a un 26 % sobre lo que de verdad te llega por las noches.

Cuando compares ofertas, pide a cada gestora que calcule su comisión sobre una reserva real tuya (o sobre la misma reserva de ejemplo) y compara euros, no porcentajes. Para ver cómo encaja la gestión en el resto de la cuenta de tu piso, tienes el cálculo completo en cuánto se gana con un piso turístico.

El IVA de la comisión

La comisión de una gestora es un servicio y lleva un 21 % de IVA, aunque tu alquiler esté exento. La Dirección General de Tributos lo confirmó en la consulta V5090-26, de 29 de junio de 2026. Un «18 %» que en realidad es «18 % + IVA» te cuesta un 21,78 % de la base.

Lo que cambia es si puedes recuperar ese IVA:

• Si tu alquiler está exento de IVA, como pasa hoy con la mayoría de los pisos turísticos sin servicios de hostelería, el IVA de la gestora es un coste más. Eso sí, la factura completa, IVA incluido, es gasto deducible en tu IRPF.
• Si tus estancias pasan a llevar IVA. El Real Decreto-ley 29/2026 grava al 10 % las estancias de hasta 30 noches desde el 1 de diciembre de 2026, siempre que se convalide (la votación está prevista para el 12 de noviembre). En ese caso, en general podrás deducir en tu modelo 303 el IVA de la gestora y el de la comisión de la plataforma. Lo explicamos en el IVA del alquiler turístico en 2026.

La comisión de Airbnb también puede llevar IVA según tu situación, y la plataforma lo muestra incluido en el importe de su comisión. Comprueba en tus facturas de la plataforma cuál es tu caso.

Qué incluye la comisión y qué se cobra aparte

Una gestión integral suele incluir, dentro del porcentaje, todo lo que tiene que ver con vender y atender las reservas:

• Creación y mejora del anuncio en Airbnb, Booking y otras plataformas, con un calendario único.
• Precios dinámicos: ajustar la tarifa de cada noche a la demanda, la temporada y los eventos.
• Mensajes con los huéspedes antes, durante y después de la estancia.
• Coordinación de entradas, salidas, limpiezas e incidencias.
• Registro de viajeros ante las autoridades.
• Informe o liquidación mensual con lo que se ha cobrado y lo que te corresponde.

Lo que más varía entre gestoras es lo que se factura aparte. Estos son los conceptos en los que conviene preguntar el precio exacto:

Una comisión baja con muchos extras puede salir más cara que una más alta con todo incluido. La comparación justa es el total anual: comisión más IVA más todos los cargos aparte, con el mismo número de reservas.

La limpieza merece un apartado propio. Si la paga el huésped con un suplemento en su reserva, normalmente cubre el coste de cada limpieza y no sale de tu bolsillo. Si además la gestora no le aplica su comisión, no pagas un porcentaje sobre un dinero que no es tuyo, porque se va entero en limpiar.

Permanencia, preaviso y cómo salir

Lee el contrato de gestión antes de firmar, y en especial estas cláusulas:

• Permanencia mínima. Algunos contratos te comprometen durante un año o más, con penalización si te vas antes. Sin permanencia, puedes cambiar de gestora si el servicio no te convence.
• Preaviso. El plazo que tienes que avisar para irte, y si se renueva solo.
• Reservas ya confirmadas. Qué pasa con las reservas futuras cuando terminas el contrato: si siguen siendo de la gestora, si cobra comisión por ellas y quién las atiende.
• Titularidad del anuncio. Si el anuncio está en tu cuenta o en la de la gestora. Las reseñas van ligadas al anuncio, y perderlas al cambiar de gestor tiene un coste real en reservas.
• Pago inicial. Si hay una cuota de entrada que no recuperas aunque te vayas al mes siguiente.

Pide también por escrito cuándo y cómo te liquidan: qué día del mes, con qué detalle por reserva y con qué factura. Te hará falta para la declaración de la renta, como explicamos en impuestos del alquiler turístico.

Tarifa fija y alquiler garantizado

Además de la comisión sobre ingresos, hay otras dos fórmulas:

Tarifa fija mensual

Pagas una cantidad fija al mes por la gestión, se alquile mucho o poco. Puede salir a cuenta en viviendas con mucha ocupación y precios altos, pero en temporada baja o en un mes sin reservas sigues pagando, y la gestora no gana más si tu piso gana más, así que tiene menos incentivo para subir precios o llenar huecos.

Alquiler garantizado

Una empresa te paga una renta fija cada mes y es ella la que explota la vivienda como alojamiento turístico. Tú ganas tranquilidad e ingresos estables; ella se queda todo lo que supere esa renta. Antes de firmar, comprueba:

• Quién es el titular de la licencia o registro turístico y qué pasa con él si el contrato termina.
• Quién responde ante la comunidad de vecinos y ante la Administración si hay una sanción.
• Qué garantías tienes si la empresa deja de pagar, y cómo recuperas la vivienda.
• Cómo se reparten los gastos: suministros, comunidad, IBI, desgaste y reformas.

Es un contrato distinto a la gestión, con implicaciones civiles y fiscales propias. Revísalo con un abogado antes de firmar.

Cómo cobra Opal

En Opal la comisión general es del 18 % + IVA sobre lo que recibes tú: lo que pagan los huéspedes por las noches, después de la comisión de la plataforma. Es decir, usamos la base más estrecha de la tabla de arriba. Es una cifra de referencia que adaptamos a cada vivienda.

• La limpieza la paga el huésped con un suplemento en su reserva y no lleva nuestra comisión.
• Sin permanencia ni pago inicial. Solo cobramos cuando la vivienda genera ingresos: si un mes no hay reservas, no hay comisión.
• Registro de viajeros de cada huésped sin coste adicional.
• Daños: los cubre el seguro de la plataforma con la que se hizo la reserva (Airbnb o Booking), y nosotros coordinamos la reparación.

Dentro de la gestión integral de Opal entran la gestión de reservas en todas las plataformas, la atención a los huéspedes, la entrada y salida autónomas, los precios dinámicos, la limpieza profesional con revisión después de cada estancia, el mantenimiento de pequeñas incidencias, el anuncio optimizado y un informe mensual. Trabajamos en toda España, en Airbnb y Booking, con una media de 4,71 en 427 reseñas de Airbnb y de 8,6 sobre 10 en 647 comentarios de Booking, a octubre de 2026.

Con el mes del ejemplo, de los 1.700 € que recibes por las noches, la comisión serían 306 € más 64,26 € de IVA, y los 170 € de limpieza no llevarían comisión.

Checklist para comparar gestoras

Pide a cada gestora que responda por escrito a estas preguntas. Si alguna respuesta es vaga, pide un ejemplo con números.

1. ¿Sobre qué importe exacto calculáis la comisión: lo que paga el huésped o lo que recibo de la plataforma? ¿Con o sin limpieza?
2. ¿El porcentaje lleva el IVA incluido o se suma aparte?
3. ¿Quién paga la limpieza y lleva comisión?
4. ¿Qué se cobra aparte: lavandería, reposición, check-in presencial, mantenimiento, fotos, alta?
5. ¿Hay permanencia, pago inicial o penalización por salida? ¿Cuánto preaviso necesito?
6. ¿El anuncio y las reseñas quedan en mi cuenta o en la vuestra? ¿Qué pasa con las reservas futuras si me voy?
7. ¿Cuándo y cómo me liquidáis, y con qué factura?
8. ¿Quién comunica el registro de viajeros y tiene coste?
9. ¿Cómo se gestionan los daños y las reclamaciones al seguro?
10. ¿Qué notas públicas tenéis en Airbnb y Booking, y en cuántas reseñas?

Con las respuestas, calcula el coste total de un año tipo con cada una, en euros. Si quieres una segunda opinión sobre tu anuncio antes de decidir, la asesoría 1 a 1 revisa contigo precio, fotos y gastos en una hora.