Qué norma rige en 2026

La vivienda turística valenciana se regula en la Ley 15/2018, de turismo, ocio y hospitalidad, y en el Decreto 10/2021, el reglamento de alojamiento turístico. Las dos cambiaron a fondo con el Decreto-ley 9/2024, de 2 de agosto, publicado en el DOGV el 7 de agosto, en vigor desde el 8 de agosto de 2024 y convalidado por Les Corts el 5 de septiembre.

En 2026 llegó otra vuelta de tuerca. La Ley 3/2026, de 29 de junio (DOGV del 2 de julio), modificó el Decreto 10/2021 para exigir el acuerdo expreso de la comunidad de propietarios antes de inscribir la vivienda, un seguro de responsabilidad civil que cubra la actividad turística y la prohibición de entregar llaves con cajetines en la vía pública. La Ley 5/2026, de 31 de julio, reescribió ese artículo y mantuvo las tres exigencias.

Lo que todos llaman «licencia turística» es en realidad la inscripción en el Registro de Turismo de la Comunitat Valenciana tras una declaración responsable. Y la Generalitat está depurando ese registro: en el primer año del decreto-ley dio de baja 11.952 viviendas y quedaron 94.259 inscritas, y en febrero de 2026 la consellera de Turismo cifró en más de 18.300 las bajas de 2025, con otras 11.000 en trámite.

Quién necesita inscribirse y qué no cuenta como vivienda turística

Tienes que inscribir la vivienda si la cedes completa, a cambio de precio, con fines turísticos y por 10 días o menos seguidos al mismo inquilino (art. 65 de la Ley 15/2018). La ley presume el fin turístico cuando la comercializa una empresa gestora o cuando se anuncia en canales turísticos, como Airbnb y Booking.

El titular inscrito puede ser el propietario o una empresa gestora con su conformidad.

No es vivienda turística:

• El alquiler de 11 días o más al mismo inquilino, que se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos.
• El alquiler por habitaciones, prohibido de forma expresa. Ofrecerlo en una vivienda registrada es infracción muy grave.
• Las habitaciones en barcos, caravanas o similares, salvo dentro de un camping.

Requisitos de la vivienda

El requisito que más viviendas deja fuera es el informe municipal de compatibilidad urbanística para uso turístico favorable, que emite el ayuntamiento según su planeamiento. También vale el certificado de una entidad colaboradora urbanística (ECUV), pero solo si el plan municipal está zonificado y regula las viviendas turísticas. Donde se han suspendido licencias o modificado el plan, el informe no puede tener más de seis meses al presentar la declaración.

En la declaración responsable afirmas, además, que tienes:

• Título que te permite disponer de la vivienda: escritura, contrato o autorización de gestión del propietario.
• Referencia catastral única e individualizada, que no puede compartir con otra vivienda inscrita.
• Licencia de primera o segunda ocupación, o su equivalente, si el edificio es residencial.
• Certificado energético.
• Seguro de responsabilidad civil que cubra la actividad turística; desde 2026 no vale una póliza limitada al uso residencial.
• Acuerdo expreso de la comunidad de propietarios, obtenido antes de la inscripción.
• Cumplimiento del registro de viajeros y de tus obligaciones fiscales y con la Seguridad Social.

La vivienda debe cumplir también el anexo III del Decreto 10/2021: teléfono de atención 24 horas, instrucciones de emergencia en varios idiomas, aire acondicionado y calefacción al menos en el salón, internet, televisor, botiquín, lavadora y cocina equipada. Los sofás cama no pueden superar en un 50 % las plazas fijas. Desde la Ley 3/2026 se exige servicio de recepción y se prohíben los cajetines de llaves en la vía pública. Necesitas además hojas de reclamaciones, la placa oficial a la entrada y unas normas de régimen interno que el huésped acepta antes de llegar.

Si tu vivienda estaba inscrita antes del 8 de agosto de 2024 y no ha cambiado de dueño, tienes hasta el 8 de agosto de 2029 para adaptarte a los requisitos nuevos del anexo III. Confirma con el servicio territorial de turismo si ese plazo alcanza a la prohibición de cajetines, añadida en 2026.

Cómo sacar la licencia turística paso a paso

Todo el trámite es electrónico, también para particulares.

1. Pide el informe de compatibilidad urbanística en tu ayuntamiento. Si no es favorable, no sigas.
2. Reúne el resto: acuerdo de la comunidad, seguro, certificado energético, licencia de ocupación y referencia catastral.
3. Prepara la firma electrónica: certificado digital o Cl@ve firma (Cl@ve PIN no sirve) y AutoFirma instalado. Un gestor puede presentarlo con tu representación acreditada.
4. Presenta la declaración responsable en el trámite 19207, «Autorregistro de viviendas de uso turístico», con los datos del titular y del propietario, la referencia catastral, las plazas, el periodo de funcionamiento y el código seguro de verificación del informe municipal.
5. Espera la comprobación. El servicio territorial de tu provincia revisa lo declarado y te notifica en tu carpeta ciudadana la inscripción o un requerimiento, con 10 días hábiles para subsanar.
6. Empieza a operar con el número asignado. La actividad tiene que arrancar en los dos meses siguientes a la declaración; si no, se cancela.

El número de registro en cada anuncio

Toda publicidad de la vivienda, en Airbnb, Booking, tu web o un cartel, debe incluir el número de inscripción y la localización exacta (art. 19.1.b de la Ley 15/2018). La Generalitat avisa de que vigila especialmente los portales, y omitirlo es infracción grave.

Límites municipales a octubre de 2026

Desde 2024 los ayuntamientos pueden limitar el número de viviendas turísticas por edificio, sector o zona en su planeamiento (art. 64 bis), y muchos lo están haciendo.

Valencia

El Pleno aprobó definitivamente el 31 de marzo de 2026 la modificación del Plan General, publicada en el Boletín Oficial de la Provincia a principios de mayo, que levanta la moratoria de mayo de 2024. En edificios residenciales, los apartamentos turísticos solo caben en planta baja o primera, por debajo de las viviendas y con acceso independiente desde la calle. Hay tres topes acumulativos: plazas turísticas hasta el 8 % de los empadronados del barrio y del distrito, viviendas turísticas hasta el 2 % del parque de cada barrio y distrito, y alojamientos turísticos hasta el 15 % de los bajos de cada manzana. Ciutat Vella tiene su propio plan especial. Te contamos cómo trabajamos allí en gestión de alquiler vacacional en Valencia.

Alicante

La ciudad tiene suspendidas las licencias a viviendas turísticas desde el 13 de enero de 2025, como máximo hasta enero de 2027, y en septiembre de 2026 informó de que había denegado todos los certificados de compatibilidad presentados desde entonces. La regulación definitiva será la modificación puntual nº 52 del Plan General, aprobada inicialmente en diciembre de 2025 y pendiente de aprobación definitiva a octubre de 2026: un máximo de 0,187 plazas turísticas por habitante, ninguna plaza nueva en secciones censales saturadas, acceso independiente en edificios residenciales y veto en los bajos de los principales ejes comerciales. Más detalle en gestión de alquiler vacacional en Alicante.

Jávea, Calp, Dénia y Benidorm

Jávea aprobó inicialmente el 28 de mayo de 2026 la modificación puntual nº 41 de su Plan General: un techo de 4.584 viviendas turísticas en seis zonas, con un máximo que va del 6 % del casco histórico al 25 % del Tosalet. A octubre de 2026 no hemos encontrado publicada su aprobación definitiva, y según la información publicada las licencias en edificios plurifamiliares siguen suspendidas mientras se tramita. Lo seguimos en gestión de alquiler vacacional en Jávea.

En Calpe, el Pleno del 14 de abril de 2026 sacó adelante la modificación D-16 del Plan General, que impide el uso residencial en las plantas bajas de edificios plurifamiliares de todo el término, tras dos años de suspensión de los cambios de locales a vivienda. Dénia aprobó en agosto de 2026 una ordenanza para el casco urbano que limita las altas nuevas al 1 % en los barrios residenciales más protegidos y al 25 % entre el camí del Llavador y la playa; Montgó, Les Marines y Les Rotes quedan fuera. Benidorm no había suspendido las compatibilidades cuando, en octubre de 2025, aprobó una interpretación de su Plan General que exige compatibilidad de uso residencial y turístico en el mismo edificio y 38 m² o una plaza de aparcamiento.

En Gandia, Peñíscola, Torrevieja, Castelló o cualquier otro municipio, el filtro es el mismo: lo que diga su planeamiento en el informe de compatibilidad. Pídelo antes de comprar o reformar pensando en alquilar.

Comunidad de vecinos, compraventa y herencia

Desde el 3 de abril de 2025, la Ley de Propiedad Horizontal (art. 17.12) exige que la junta apruebe expresamente la actividad por tres quintos de los propietarios que sumen tres quintos de las cuotas, y con esa mayoría la comunidad también puede prohibirla. La Generalitat pide declarar ese acuerdo antes de inscribir, aunque las viviendas inscritas antes del 8 de agosto de 2024 no tienen que acreditarlo al renovar. Lo explicamos en piso turístico y comunidad de vecinos.

Al vender, la inscripción no pasa sin más al comprador. Si la compraventa es posterior al 8 de agosto de 2024, sea cual sea la fecha de inscripción, el nuevo propietario presenta una declaración nueva con informe de compatibilidad favorable, como en un alta. En un municipio con moratoria, eso puede significar perder la vivienda turística. La excepción es la herencia: en una transmisión mortis causa basta con declarar el cambio de propiedad. Y si cambias de gestor, el nuevo titular tramita el cambio con tu conformidad; no comunicarlo es infracción grave.

Registro estatal anulado y registro de viajeros

El Registro Único de Arrendamientos del Estado ya no se exige. El Tribunal Supremo anuló en su sentencia 620/2026, de 21 de mayo de 2026, los preceptos del Real Decreto 1312/2024 que lo regulaban, y la Generalitat indica que desde esa fecha solo es obligatoria la inscripción autonómica. Tienes el contexto en por qué se anuló el registro único de alquiler turístico.

Sigue vigente el registro de viajeros: los datos de cada huésped se comunican a la policía por SES.Hospedajes, según el Real Decreto 933/2021, y además lo declaras al inscribir la vivienda. En Opal lo comunicamos por cada huésped sin coste adicional.

Multas

Para graduar las multas cuenta, entre otras cosas, cuántas viviendas explota el titular y cuánto factura.

• Leves: apercibimiento o hasta 10.000 euros. Por ejemplo, no exhibir la placa o no tener hojas de reclamaciones.
• Graves: de 10.001 a 100.000 euros y clausura de hasta seis meses. Anunciar sin número o sin localización exacta, no comunicar el cambio de titular o declarar un dato esencial falso.
• Muy graves: de 100.001 a 600.000 euros y clausura. Operar o anunciar sin declaración responsable o alquilar por habitaciones.

Un dato esencial falso, como un informe de compatibilidad inexistente, permite además cortar la actividad y prohibirte volver a declarar hasta cuatro años. Los ayuntamientos pueden asumir la potestad sancionadora, como hizo Alicante en febrero de 2026.

Plazos, costes y tabla resumen

La inscripción en el Registro de Turismo es gratuita por ley (art. 77.2). Pagas por fuera la tasa municipal del informe de compatibilidad, que fija cada ayuntamiento, el seguro, el certificado energético y el equipamiento. La ficha del trámite no indica plazo de resolución, y el cuello de botella suele ser el informe municipal.

La inscripción vale cinco años. Para renovarla, el titular, con permiso expreso del propietario, presenta una declaración de renovación en el mes anterior al vencimiento, con un informe de compatibilidad actualizado. Si no, la vivienda causa baja. Las inscritas antes del 8 de agosto de 2024 renuevan el 8 de agosto de 2029, y las anteriores al 8 de julio de 2018 solo acreditan los mínimos del anexo III.

Cada vivienda tiene sus matices: antes de comprar o reformar, pide el informe de compatibilidad y revisa tu caso con el ayuntamiento o con un profesional.