La respuesta: donde hay demanda todo el año, precio razonable y licencia posible

La ciudad más rentable para un apartamento turístico es la que reúne tres cosas a la vez: huéspedes durante todo el año, un precio de compra que no se coma la renta y la posibilidad legal de abrir. En 2026 casi ninguna gran ciudad cumple las tres. Málaga, Madrid y el sur de Tenerife son las que mejor ocupación registran en los apartamentos turísticos que mide el INE, pero Málaga no admite altas nuevas, Madrid solo en bajos, primeros o edificios completos, y en Canarias depende de que el ayuntamiento lo habilite.

Entre los grandes mercados con datos públicos, los que hoy combinan demanda sostenida y puerta abierta, con condiciones, son Sevilla fuera de sus barrios saturados, Benidorm y Benalmádena. El resto de este artículo explica cómo hemos llegado a esa conclusión y qué mirar en cada ciudad.

Cómo lo hemos medido

No existe una estadística oficial de ingresos por vivienda turística. Las cifras de facturación por ciudad que circulan salen de empresas privadas que rastrean anuncios, con métodos que no se pueden comprobar, así que no las usamos. En su lugar cruzamos cuatro fuentes públicas:

• Oferta: la estadística experimental de viviendas turísticas del INE, que cuenta las viviendas anunciadas en las principales plataformas. Usamos el dato de mayo de 2026, su peso sobre el total de viviendas del municipio y la variación desde mayo de 2025.
• Demanda: la Encuesta de Ocupación en Apartamentos Turísticos del INE por puntos turísticos. Mide los apartamentos turísticos reglados que encuesta cada mes, no cada piso de Airbnb, pero es la mejor señal pública de cuánta gente se aloja en apartamentos en cada ciudad. Damos la media de los doce meses de 2025 del grado de ocupación por apartamentos y la estancia media del año (pernoctaciones entre viajeros), ambas calculadas por nosotros con los datos mensuales.
• Precio de compra: el valor tasado medio de la vivienda libre del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, en euros por metro cuadrado, para municipios de más de 25.000 habitantes, segundo trimestre de 2026.
• Viabilidad legal: la normativa autonómica y municipal vigente a octubre de 2026, según nuestras guías de licencia y los anuncios oficiales de cada ayuntamiento.

Hemos dejado fuera Barcelona y Baleares, cuyos regímenes propios merecen un análisis aparte.

Tabla comparativa de ciudades, octubre de 2026

Las ciudades están ordenadas por número de viviendas turísticas. La ocupación es la de los apartamentos turísticos reglados del INE, no la de los pisos de particulares, y sirve para comparar ciudades entre sí más que como previsión para una vivienda concreta. En municipios con pocas tasaciones, como Calp o Jávea, el valor tasado es menos representativo.

Grandes ciudades: mucha demanda, puertas casi cerradas

Las ciudades grandes tienen lo que todo inversor busca: ocupación estable durante el año. En 2025 los apartamentos turísticos de Madrid no bajaron del 71 % en ningún mes, y los de Málaga pasaron del 52 % de enero al 94 % de septiembre. Por eso son también las que más han restringido.

• Madrid tiene la mayor oferta de España y la que más cae: un 28,9 % menos de viviendas anunciadas en un año. El Plan Reside solo admite pisos turísticos en el Centro Histórico en edificio completo, y en el resto de la ciudad en planta baja o primera con acceso independiente, o también en edificio completo. Es, además, la ciudad más cara de la tabla. Lo seguimos de cerca en la gestión de alquiler vacacional en Madrid.
• Málaga registra la mejor ocupación urbana (80,5 %), con un 85 % de las pernoctaciones de viajeros extranjeros, pero no admite viviendas turísticas nuevas desde agosto de 2025. Solo se puede invertir comprando una ya inscrita, que en Andalucía se transmite comunicando el cambio de titular. Lo explicamos en la gestión de alquiler vacacional en Málaga.
• Sevilla fija un tope del 10 % de viviendas turísticas por barrio. Once barrios del centro y Triana lo superan y no admiten altas, pero el estudio municipal de 2024 situaba 94 barrios por debajo del 5 %. Con un 71,1 % de ocupación y 2.652 €/m², es la gran ciudad con la cuenta más equilibrada, siempre que la vivienda esté en un barrio con margen, en planta baja o primera (o en edificio entero) y el edificio tenga la ITE.
• València solo admite apartamentos turísticos en bajos y primeros con acceso independiente o en edificios completos, con topes por barrio. Su ocupación es alta en verano (86 % en agosto) y ronda el 60 % en invierno. Más en la gestión de alquiler vacacional en Valencia.
• Alicante tiene la licencia suspendida desde enero de 2025, como máximo hasta enero de 2027, y su regulación definitiva sigue en trámite.
• Granada tiene la estancia más corta de la tabla (2,4 noches) y un perfil más nacional. No hemos verificado sus límites municipales, así que pide información urbanística antes de comprar.

Costa del Sol: Benalmádena, Marbella, Mijas y Estepona

La Costa del Sol occidental tiene oferta alta en proporción a su parque, con entre el 6,7 % y el 7,3 % de las viviendas anunciadas como turísticas, y estancias más largas que en las ciudades, de entre cuatro y seis noches y media. Ninguno de los cuatro municipios ha seguido a Málaga capital con una suspensión general que nos conste, pero el Decreto-ley andaluz 1/2025 permite a cualquier ayuntamiento suspender altas hasta tres años mientras modifica su plan general.

• Benalmádena combina un 66,9 % de ocupación con altas abiertas a octubre de 2026. El matiz: su costa ya tiene un 16,6 % de viviendas turísticas, por encima del 16 % que recomienda el propio estudio municipal. Tienes un ejemplo real en nuestro caso de estudio de Benalmádena.
• Marbella es la más cara de la Costa del Sol (4.528 €/m²) y su ocupación media de 2025, un 53,2 %, esconde mucha estacionalidad: del 36 % de diciembre al 71 % de agosto. Con ese precio de compra, la rentabilidad bruta parte en desventaja.
• Mijas y Estepona rondan los 3.400-3.500 €/m². El INE solo publicó datos de ocupación de Mijas en nueve meses de 2025 (media del 62,6 %) y de Estepona no hay serie suficiente.

Los precios suben deprisa en toda la zona: el valor tasado de Marbella aumentó un 15,6 % en un año y el de Málaga capital un 14,8 %. Cuando el precio sube más que las tarifas, la rentabilidad bruta baja.

Sur de Tenerife: la mejor ocupación, condicionada a la Ley 6/2025

Adeje y Arona tienen la ocupación más alta y regular de la tabla: un 81,3 % y un 80,5 % de media en 2025, sin bajar del 68 % en ningún mes, estancias de casi siete noches y más del 94 % de las pernoctaciones de viajeros extranjeros. Es demanda de invierno europeo que no depende del verano.

El freno es legal. Desde el 13 de diciembre de 2025, la Ley 6/2025 de Canarias solo permite viviendas vacacionales nuevas en suelo residencial donde el planeamiento municipal lo prevea expresamente, en viviendas con al menos diez años de antigüedad y con un mínimo del 90 % de la edificabilidad residencial reservado a vivienda. A octubre de 2026 no hemos podido confirmar que Adeje o Arona hayan aprobado esa ordenación. Las viviendas ya inscritas tienen distintos plazos de transición, y el régimen consolidado se extingue si se venden. Antes de comprar, revisa nuestra guía de licencia en Canarias y la gestión de alquiler vacacional en Tenerife.

Costa Blanca: Benidorm abierto, el norte con cupos

En la provincia de Alicante la diferencia entre municipios es enorme, tanto en demanda como en normativa.

• Benidorm no tiene moratoria y su ocupación es la menos estacional de la costa alicantina, del 31 % de enero al 80 % de agosto. Exige más de 38 m² útiles, aparcamiento en edificios de 1990 o posteriores y compatibilidad de usos en el edificio.
• Torrevieja es la más barata de la tabla (2.254 €/m²), pero sus apartamentos turísticos reglados tuvieron un 29,8 % de ocupación media en 2025 y no pasaron del 50 % ni en agosto. Barato no es lo mismo que rentable.
• Calp, Dénia y Jávea son destinos de verano con estancias de una semana. Calp no tiene moratoria general. Dénia aprobó en agosto de 2026 cupos por zonas en el casco urbano. Jávea tramita un techo de 4.584 viviendas turísticas y, según lo publicado, mantiene suspendidas las licencias en edificios plurifamiliares. Tienes más detalle en la gestión de alquiler vacacional en Jávea y en la de Calpe.

En toda la Comunitat Valenciana, recuerda que comprar una vivienda inscrita no te da la licencia: si la compra es posterior al 8 de agosto de 2024, necesitas una declaración nueva con informe de compatibilidad.

Cómo usar estos datos para elegir

El precio de compra pesa tanto como la ocupación. Con el valor tasado medio, un piso de 70 m² sale por unos 379.000 € en Madrid y por unos 186.000 € en Sevilla. Si los dos ingresaran lo mismo, la rentabilidad bruta del de Sevilla sería el doble. Por eso una ciudad con ocupación algo menor y vivienda más barata puede rendir más que la de mejor ocupación.

Antes de decidir, haz tres comprobaciones con tu dirección concreta:

1. Legal: informe de compatibilidad o licencia municipal, planta y acceso exigidos, y acuerdo de la comunidad.
2. Demanda: mira la ocupación mes a mes, no solo la media. Una ciudad con un 40 % en invierno necesita colchón para la cuota de la hipoteca.
3. Números: calcula la rentabilidad neta con gastos, IRPF y, si se convalida el Real Decreto-ley 29/2026, un IVA del 10 % y el posible recargo del IBI en zonas tensionadas.

Fuera de los grandes destinos también hay mercados pequeños donde se puede invertir con reglas claras, como Santander, que solo admite viviendas turísticas en plantas bajas o con acceso independiente (lo vemos en la gestión de alquiler vacacional en Cantabria), o Badajoz, donde gestionamos un edificio de cuatro apartamentos con 858 estancias desde 2024.

Si quieres que analicemos una compra concreta con estos criterios, o invertir en proyectos ya seleccionados por nosotros, tienes toda la información en nuestra página de inversión en alquiler turístico.