La respuesta corta: puede serlo, pero ya no en cualquier sitio

Un apartamento turístico bien situado y bien gestionado sigue dando más ingresos que un alquiler tradicional. Lo que ha cambiado entre 2025 y 2026 es todo lo demás: muchas de las ciudades con más demanda han cerrado las altas nuevas, la comunidad de vecinos tiene que aprobar la actividad, y el Gobierno ha aprobado un IVA del 10 % y un recargo en el IBI que están pendientes de convalidación.

Por eso la pregunta útil ya no es si el alquiler turístico es rentable, sino si esa vivienda concreta puede ser turística de forma legal y qué le queda después de gastos, impuestos e hipoteca. Si la respuesta a lo primero es no, el resto de la cuenta no sirve.

Rentabilidad bruta y neta: qué cifras son realistas

La rentabilidad bruta que circula en los anuncios de inversión engaña, porque en un piso turístico los gastos se llevan más de la mitad de los ingresos. En el ejemplo ilustrativo que desarrollamos en cuánto se gana con un piso turístico, un piso comprado por 250.000 € con 220 noches al año a 100 € da:

• Un 8,8 % bruto sobre el precio de compra (22.000 € de ingresos por noches).
• Un 3,8 % neto antes de impuestos, después de la plataforma, la gestión, los suministros, la comunidad, el IBI, el seguro y el mantenimiento (9.381 €).
• Un 3,1 % neto después del IRPF, con un tipo marginal del 30 % y aplicando la amortización.

Las 220 noches no son una cifra al azar: según el INE, la ocupación por apartamentos de los apartamentos turísticos reglados fue del 60,6 % de media en 2025 (media de los doce meses, cálculo nuestro), entre el 54,5 % de enero y el 74,8 % de agosto. Para comparar, el Banco de España sitúa la rentabilidad bruta media del alquiler de vivienda en el 2,84 %.

Dos matices. El ejemplo no incluye la revalorización de la vivienda, que puede ser la parte grande de la inversión pero no es renta. Y tampoco incluye la hipoteca ni los gastos de compra, que veremos más abajo. Si quieres probar con tus cifras, la calculadora de rentabilidad de nuestra portada te da una primera estimación.

La gran restricción de 2025-2026: moratorias, límites y topes

Lo que más mueve hoy la rentabilidad no es el precio por noche, sino si se puede abrir. Los ayuntamientos y las comunidades autónomas han usado tres herramientas: suspender las altas nuevas mientras cambian su planeamiento, limitar el porcentaje de viviendas turísticas por barrio y exigir que estén en planta baja o con acceso independiente. Este es el mapa a octubre de 2026 en los mercados que más preguntan nuestros clientes:

A todo esto se suma una regla estatal: desde el 3 de abril de 2025, la Ley de Propiedad Horizontal exige la aprobación expresa de la comunidad por tres quintas partes de los propietarios que sumen tres quintas partes de las cuotas, antes de empezar. Con la misma mayoría la comunidad puede prohibir la actividad. Lo explicamos en nuestra guía sobre el piso turístico y la comunidad de vecinos.

El efecto ya se ve en las cifras. Según la estadística experimental del INE, en mayo de 2026 se anunciaban en España 341.001 viviendas turísticas, un 10,7 % menos que un año antes. Menos oferta significa menos competencia para quien ya tiene licencia, y un listón mucho más alto para quien quiere entrar. Comparamos los principales mercados en las ciudades más rentables para invertir en apartamentos turísticos.

Por qué una vivienda con licencia vale más, y cuándo no se transmite

Donde no se pueden abrir viviendas nuevas, la inscripción en el registro turístico se vuelve un activo escaso. En Málaga capital, por ejemplo, los pisos inscritos se anuncian como «con licencia turística» y a menudo con sobreprecio.

El problema es que la licencia no siempre pasa al comprador. Depende de la comunidad autónoma:

Tienes el detalle por comunidades en nuestras guías de licencia turística en la Comunidad Valenciana y de licencia en Andalucía, Madrid, Canarias o Cantabria.

IVA del 10 % y recargo del IBI: lo que está pendiente

El Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, en vigor desde el 8 de octubre, trae dos cambios que tocan de lleno la cuenta de un inversor, aunque los dos dependen de que se convalide:

• IVA del 10 % desde el 1 de diciembre de 2026 para las estancias de 30 noches o menos con el mismo huésped, salvo en la vivienda habitual del propietario. Hasta ahora estaban exentas si no se prestaban servicios de hostelería. Si no subes precios, el impuesto sale de tus ingresos, aunque a cambio podrás deducir el IVA de la gestión, de la comisión de la plataforma y de otros gastos. Lo explicamos en el IVA del alquiler turístico en 2026.
• Recargo en el IBI: los ayuntamientos de zonas de mercado residencial tensionado podrán subir el IBI de las viviendas turísticas hasta un 50 %, un 100 % si el titular tiene dos o más y un 150 % si tiene cuatro o más. Necesitan aprobarlo en su ordenanza fiscal, así que como pronto afectaría al IBI de 2027.

Con las Cortes disueltas por las elecciones del 29 de noviembre, la convalidación corresponde a la Diputación Permanente del Congreso, que tiene previsto votarla el 12 de noviembre. Si no la convalida, el decreto queda derogado. Para un inversor que compra en 2027 o después, lo prudente es hacer la cuenta en los dos escenarios.

Financiación: lo que hace la hipoteca a la rentabilidad

La hipoteca puede subir la rentabilidad sobre el dinero que pones, pero también puede dejarte sin caja. Según el INE, en julio de 2026 el tipo de interés medio de las nuevas hipotecas sobre viviendas fue del 3,01 %, con un plazo medio de 26 años, y el 62,3 % se firmó a tipo fijo.

Con esas condiciones medias aplicadas al ejemplo anterior (cifras ilustrativas):

• Compras por 250.000 € y financias el 70 %: 175.000 € a 26 años al 3,01 %.
• La cuota sale por unos 809 € al mes, 9.713 € al año. El primer año, 5.206 € son intereses y 4.507 €, devolución de capital.
• El resultado antes de impuestos baja de 9.381 € a unos 4.175 € después de intereses. Sobre los 75.000 € de entrada son un 5,6 %, sin contar los gastos de compra ni los impuestos.
• Pero en caja, los 9.381 € no llegan a cubrir los 9.713 € de cuota: te faltan unos 330 € al año, que en realidad estás ahorrando en forma de capital amortizado.

Los intereses son gasto deducible en el IRPF. Antes de firmar, pregunta al banco cuánto financia en una vivienda que no será tu residencia y si tendrá en cuenta los ingresos turísticos, porque cada entidad tiene su política.

Alternativas: edificio completo y alquiler de temporada

Edificio completo

Varias de las normas más duras dejan una puerta abierta a los edificios enteros. En Madrid capital, el Plan Reside solo admite el uso turístico en el Centro Histórico en edificio completo, y en el resto de la ciudad lo permite también así. En València, la norma de 2026 admite edificios completos además de bajos y primeros. Y en Sevilla, el límite de plantas no se aplica a un edificio entero destinado a hospedaje.

No es un atajo: en la Comunidad de Madrid, si todas las viviendas turísticas de un edificio son del mismo titular, se les aplica el régimen de apartamentos turísticos, con categorías y requisitos más exigentes (art. 17 ter.2 del Decreto 79/2014, modificado por el Decreto 27/2026). Si el edificio es de un único propietario y no está dividido en propiedad horizontal, en principio no hay junta que deba aprobarlo, pero confírmalo con un abogado. En Opal gestionamos un edificio completo en Badajoz, los Apartamentos Cervantes, con 858 estancias desde 2024 y un 4,73 de media en Airbnb, y en Madrid un conjunto de cuatro pisos junto a Las Ventas, con 365 estancias desde diciembre de 2025. Lo contamos en gestión de edificios de apartamentos turísticos.

Alquiler de temporada

Donde no hay licencia posible, la alternativa legal es alquilar por meses a quien se desplaza por trabajo, estudios o salud, con un contrato de la Ley de Arrendamientos Urbanos. El Real Decreto-ley 29/2026 exige que ese contrato dure más de 31 días y, como regla general, no más de 12 meses, con una causa real que conste por escrito; si falta, se trata como alquiler de vivienda habitual. Tampoco vale anunciarlo en canales turísticos para estancias cortas. Comparamos las dos fórmulas en nuestra guía de alquiler de temporada o alquiler turístico.

Invertir con Opal: el Club de Inversión

Si quieres invertir en alquiler turístico sin buscar tú el activo, Opal tiene un Club de Inversión: seleccionamos proyectos, los analizamos con datos reales antes de que inviertas, los ponemos en marcha y los gestionamos con informes periódicos de rendimiento. Las condiciones de cada proyecto se explican a cada inversor, y como toda inversión inmobiliaria tiene riesgos.

Si prefieres comprar tú, te ayudamos a analizar la compra y la gestionamos con nuestra gestión integral: 18 % + IVA sobre lo que recibes de la plataforma, sin permanencia ni pago inicial. Antes de cualquier operación, repasa esta lista:

1. ¿El ayuntamiento admite altas nuevas en esa dirección, planta y tipo de edificio?
2. ¿La comunidad ha aprobado la actividad por tres quintos, o lo hará?
3. Si la vivienda ya está inscrita, ¿se transmite la inscripción en esa comunidad autónoma?
4. ¿Sale la cuenta con un IVA del 10 % y, en zona tensionada, con recargo de IBI?
5. ¿Aguanta la caja los meses flojos con la cuota de la hipoteca?

Toda la información del club y de la inversión con gestión está en nuestra página de inversión en alquiler turístico.