Qué es una zona de mercado residencial tensionado

Es un municipio, un barrio o un conjunto de ellos donde la comunidad autónoma ha acreditado que la vivienda se ha vuelto inasequible y lo ha declarado así por el procedimiento del artículo 18 de la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda. La declaración la hace la administración competente en vivienda, es decir, la comunidad autónoma, muchas veces a petición del ayuntamiento.

Para declararla hace falta una memoria que demuestre al menos una de estas dos cosas:

• Que la carga media del alquiler o la hipoteca, más gastos y suministros básicos, supera el 30 % de los ingresos medios de los hogares de la zona.
• Que el precio de compra o de alquiler ha subido en los cinco años anteriores al menos tres puntos más que el IPC de la comunidad autónoma.

La declaración dura tres años y puede prorrogarse año a año si siguen dándose esas circunstancias. Para que produzca los efectos de la ley estatal, el Ministerio de Vivienda publica cada trimestre en el BOE una resolución con las zonas declaradas, y los tres años se cuentan desde el día siguiente a esa publicación. Esa lista del BOE es la que vale cuando una norma habla de «zona tensionada».

Lo que la Ley 12/2023 cambia en una zona tensionada afecta al alquiler de vivienda habitual: topes de renta en los nuevos contratos y para los grandes tenedores (artículos 17.6 y 17.7 de la Ley de Arrendamientos Urbanos), prórrogas extraordinarias y obligaciones de información. Sobre los pisos turísticos no dice nada. El Tribunal Constitucional ha avalado la ley frente a los recursos de varias comunidades; el de la Comunidad de Madrid, dirigido contra los artículos de las zonas tensionadas, se desestimó el 24 de febrero de 2026.

Qué supone para una vivienda turística

La declaración, por sí sola, no te quita la licencia ni te impide pedirla. Lo que importa es qué ha hecho cada comunidad con ella. A octubre de 2026 hay cuatro consecuencias:

1. Normas turísticas que cierran las altas en zona tensionada. Dos comunidades lo han hecho: el País Vasco, desde el 30 de diciembre de 2025, y Canarias, con la Ley 6/2025. En ellas, zona tensionada significa que no se inscriben viviendas turísticas nuevas.
2. Recargo del IBI. El Real Decreto-ley 29/2026 permite a los ayuntamientos de zonas tensionadas recargar el IBI de los inmuebles destinados a alojamiento turístico hasta un 50 % de la cuota, un 100 % si el titular tiene dos o más y un 150 % si tiene cuatro o más. Hace falta ordenanza y afectaría como pronto al IBI de 2027. Depende de que el Congreso convalide el decreto en la votación prevista para el 12 de noviembre de 2026; lo seguimos en IVA del alquiler turístico en 2026.
3. Alquiler de temporada con tope de renta. Desde el 8 de octubre de 2026, el mismo decreto aplica al arrendamiento de vivienda temporal en zonas tensionadas los límites de renta del alquiler habitual. Si pensabas pasar del turístico al alquiler por meses, en zona tensionada el precio ya no es libre; lo explicamos en alquiler de temporada o alquiler turístico.
4. Presión municipal. La declaración suele venir acompañada de planes urbanísticos que restringen el uso turístico, como en Donostia, Barcelona o Santiago.

El mapa a octubre de 2026, comunidad por comunidad

Con las resoluciones trimestrales del Ministerio desde 2024 y los boletines autonómicos, esto es lo que hay:

La resolución del tercer trimestre de 2026 no se había publicado a 24 de octubre de 2026; en 2025 la del mismo trimestre salió el 30 de octubre.

País Vasco: sin altas nuevas en 20 municipios

La Ley 6/2025, de 11 de diciembre, reescribió el artículo 20.4 de la Ley 13/2016 de Turismo: desde el 30 de diciembre de 2025, en las zonas que el departamento de Vivienda haya declarado de mercado residencial tensionado «se aplicará una suspensión automática del ejercicio de la actividad de nuevas viviendas y habitaciones de uso turístico», que dura toda la vigencia de la declaración y supone que la vivienda no se inscribe en el registro.

A octubre de 2026 son zona tensionada, con la fecha de publicación en el BOPV:

• Gipuzkoa: Lasarte-Oria y Zumaia (9/4/2025), Irun (23/4/2025), Donostia-San Sebastián (23/5/2025), Astigarraga y Usurbil (12/9/2025), Hernani (27/11/2025), Lezo y Tolosa (30/12/2025), Pasaia y Zestoa (26/2/2026), Arrasate-Mondragón (12/3/2026) y Bergara (23/9/2026).
• Bizkaia: Barakaldo (23/4/2025), el distrito 2 de Galdakao (25/4/2025), Bilbao (4/9/2025), Basauri (8/6/2026), Sopela y Urduliz (14/8/2026).
• Álava: Vitoria-Gasteiz, salvo su zona rural (29/9/2025).

El Gobierno Vasco ha abierto además el procedimiento para Oñati, Orio, Bermeo, Elorrio, Lekeitio, Deba, Erandio y Oiartzun. Las viviendas ya inscritas conservan su número; la ventana para las nuevas se cierra el día en que se publica la orden.

Tienes el trámite, los requisitos y las multas en la guía de la licencia de vivienda turística en el País Vasco.

Cataluña: dos listas que no hay que confundir

Cataluña fue la primera en declarar zonas tensionadas: 140 municipios en marzo de 2024 y 131 más en julio de 2024, 271 en total. El 16 de octubre de 2026 el Govern aprobó dos resoluciones, publicadas en el DOGC del 19 de octubre: la TER/3739/2026 prorroga la declaración de 118 municipios de la primera tanda y la TER/3740/2026 declara 53 nuevos, con lo que el mapa pasa a 302 municipios y salen 22, entre ellos Lleida y Reus. Para los efectos de la ley estatal falta que el Ministerio los recoja en su resolución trimestral.

Esa lista regula el precio del alquiler de vivienda, incluido el de temporada desde el 1 de enero de 2026, pero no es la que manda sobre las viviendas de uso turístico. Lo que las limita es el Decreto-ley 3/2023, con su propio anexo de 262 municipios: los que tienen problemas de acceso a la vivienda según sus criterios (el 30 % de los ingresos o tres puntos sobre el IPC) y los que tienen 5 o más viviendas turísticas por cada 100 habitantes. En ellos la vivienda turística necesita una licencia urbanística de cinco años, no puede haber más de 10 por cada 100 habitantes y las ya habilitadas tienen hasta noviembre de 2028 para conseguirla o cesar. El Tribunal Constitucional lo avaló en la sentencia 64/2025.

Un municipio puede estar en una lista y no en la otra. Lo que comparten es el recargo del IBI del Real Decreto-ley 29/2026, que solo cabe en zona tensionada: Barcelona aprobó de forma inicial el 15 de octubre de 2026 un recargo de hasta el 150 % para quien tenga cuatro o más pisos turísticos, con votación definitiva en diciembre. El detalle está en la licencia turística en Cataluña.

Canarias: la Ley 6/2025 y el caso de Las Palmas

En Canarias no hay ninguna zona tensionada declarada, pero la Ley 6/2025 ya fija qué pasará cuando la haya:

• El artículo 4.3.b: el planeamiento municipal que habilite el uso turístico de viviendas tiene que acreditar que su ámbito «no está afectado por la declaración como zona de mercado residencial tensionado», y la ley considera que ya lo está «cuando el ayuntamiento haya solicitado la declaración».
• El artículo 5.1.b: la declaración de zona tensionada «implicará la suspensión automática de la habilitación urbanística y turística» de nuevas viviendas de uso turístico mientras esté vigente. Las ya autorizadas no se ven afectadas, aunque para renovar un alta nueva a los cinco años la zona tampoco puede estar afectada por una declaración.

Esto convierte a Las Palmas de Gran Canaria en el caso a seguir. El Ayuntamiento pidió el 20 de enero de 2025 que todo el municipio se declare zona tensionada; el Instituto Canario de la Vivienda sacó el expediente a información pública el 14 de octubre de 2026, con alegaciones del 15 de octubre al 12 de noviembre, y el Gobierno de Canarias tiene seis meses desde entonces para resolver. Como el ayuntamiento ya la ha solicitado, el planeamiento de la capital no puede habilitar hoy el uso turístico en viviendas nuevas, y si la declaración llega, la suspensión será automática. Tías pidió en abril de 2024 un estudio para valorar la suya, sin que a octubre de 2026 nos conste la declaración. Lo contamos en la guía de la licencia de vivienda vacacional en Canarias y en gestión de alquiler vacacional en Las Palmas de Gran Canaria.

Navarra, Galicia y Asturias: declaradas, pero sin cerrar las altas

Navarra

La Orden Foral 157E/2025, de 19 de mayo, declaró zona tensionada 21 municipios por tres años desde su publicación en el BON del 13 de junio de 2025: Pamplona, Tudela, Valle de Egüés, Burlada, Barañáin, Zizur Mayor, Estella-Lizarra, Aranguren, Berriozar, Tafalla, Ansoáin, Villava, Corella, Valle de Elorz, Cintruénigo, Baztan, Altsasu, Huarte, Berrioplano, San Adrián y Peralta. La orden no menciona los apartamentos turísticos y la norma turística navarra no liga su inscripción a la zona tensionada. Lo que hay son límites municipales: Burlada suspendió en octubre de 2026 las licencias de cambio de uso a apartamentos turísticos y Tudela aprobó una zonificación por plantas. Lo recogemos en la licencia turística en Navarra.

Galicia

El Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo declaró A Coruña el 30 de mayo de 2025 y Santiago de Compostela el 24 de abril de 2026, a petición de los ayuntamientos; el BOE las recogió el 29 de julio de 2025 y el 29 de julio de 2026. La declaración no afecta al alta de las viviendas de uso turístico ante Turismo de Galicia. Lo que limita la actividad es el urbanismo: Santiago considera incompatible la vivienda turística en su ciudad histórica y A Coruña solo la admite en bajos, primeros o edificios exclusivos desde junio de 2025. Lo explicamos en la licencia de vivienda turística en Galicia.

Asturias

Entre abril y junio de 2026 el Principado declaró zonas tensionadas en Llanes (el núcleo urbano, Posada, Nueva, Poo, Barro y Celorio), en Arenas y Poo de Cabrales, en La Arena y Cimadevilla de Gijón, en La Magdalena de Avilés y en Luanco. Son ámbitos, no municipios enteros, y la norma asturiana de viviendas turísticas no las vincula a la inscripción.

Madrid, Andalucía y las comunidades que no aplican la ley

En octubre de 2024, las once comunidades gobernadas por el PP (Madrid, Andalucía, Comunitat Valenciana, Galicia, Murcia, Aragón, Baleares, Cantabria, La Rioja, Extremadura y Castilla y León) firmaron un comunicado en el que se reafirmaban «en su negativa a declarar zonas tensionadas en sus territorios». Galicia cambió de criterio ante las peticiones de A Coruña y Santiago; el resto, no. La Comunidad de Madrid ya había rechazado en 2023 la solicitud de Getafe, y a octubre de 2026 ninguna resolución del Ministerio incluye municipios madrileños ni andaluces. En Cantabria, el Pleno de Comillas aprobó el 20 de octubre de 2026 encargar una auditoría para comprobar si cumple los requisitos.

Para el propietario de un piso turístico en estas comunidades, no estar en zona tensionada significa que no cabe el recargo del IBI del Real Decreto-ley 29/2026 y que el alquiler de temporada no tiene tope de renta. Las restricciones llegan por otras vías, a veces más duras: el Plan Reside de Madrid, la prohibición balear de altas nuevas en pisos desde abril de 2025 o las limitaciones por zonas que el Decreto 28/2016 permite a los ayuntamientos andaluces.

Qué hacer según tu situación

• Si ya tienes la vivienda inscrita en una zona tensionada, tu número no se pierde. Mantén los requisitos de tu comunidad y vigila la ordenanza fiscal de tu ayuntamiento para 2027 por el recargo del IBI.
• Si vas a comprar en el País Vasco o en Canarias, pide por escrito a Turismo y al ayuntamiento si el municipio es zona tensionada o la ha solicitado. En Las Palmas de Gran Canaria hoy no hay garantía de alta nueva.
• Si tu municipio es zona tensionada en Cataluña, Navarra, Galicia o Asturias, la licencia depende del planeamiento y de la norma turística. Consulta en urbanismo antes de reformar.
• Si no puedes conseguir licencia, la alternativa es el alquiler de temporada, con la cautela de que en zona tensionada la renta tiene tope.

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