Qué norma regula la vivienda turística en el País Vasco

En Euskadi la «licencia» de vivienda turística es una declaración responsable ante la dirección de Turismo del Gobierno Vasco, que da lugar a la inscripción en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas de Euskadi. La regulan la Ley 13/2016, de 28 de julio, de Turismo (arts. 53 y 54) y el Decreto 101/2018, de 3 de julio, de viviendas y habitaciones de viviendas particulares para uso turístico, publicado en el BOPV nº 143 de 26 de julio de 2018.

Desde el 30 de diciembre de 2025 hay una regla nueva que lo cambia todo en las ciudades: en los municipios declarados zona de mercado residencial tensionado no se admiten nuevas viviendas ni habitaciones de uso turístico. Lo explicamos en la sección siguiente.

Suspensión en zonas tensionadas: Bilbao, Donostia, Vitoria y 17 municipios más

La Ley 6/2025, de 11 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda, suelo y urbanismo, reescribió el artículo 20.4 de la Ley de Turismo. Desde el 30 de diciembre de 2025, en las zonas que el departamento de Vivienda haya declarado de mercado residencial tensionado «se aplicará una suspensión automática del ejercicio de la actividad de nuevas viviendas y habitaciones de uso turístico», que dura mientras siga vigente esa declaración y supone que la vivienda no se inscribe en el registro.

La suspensión afecta a las altas nuevas. Las viviendas que ya estaban inscritas no pierden su número por esta norma. Cada declaración de zona tensionada dura tres años y se puede prorrogar, según las propias órdenes de declaración.

La lista crece cada pocos meses. A octubre de 2026 el Gobierno Vasco ha iniciado el procedimiento para declarar también Oñati, Orio, Bermeo, Elorrio, Lekeitio, Deba, Erandio y Oiartzun. Si tu vivienda está en uno de ellos, la ventana para darla de alta se cierra en cuanto se publique la orden.

Viviendas completas y habitaciones: quién necesita la declaración

La necesitas si cedes una vivienda, o habitaciones de la tuya, por motivos turísticos, de forma habitual y a cambio de dinero. La ley presume la habitualidad si la anuncias en cualquier canal de oferta turística (Airbnb, Booking, una web propia) o si la alquilas por 31 días o menos dos o más veces en el mismo año (art. 53.7). Alquilar sin declaración se considera actividad clandestina.

Hay dos figuras con requisitos distintos:

• Vivienda para uso turístico: se cede entera. Puede ser titular el propietario, un usufructuario, un arrendatario o un gestor; si no eres el dueño, tienes que comunicárselo. Si cedes una vivienda que tienes alquilada, la declaración la presenta el inquilino.
• Habitaciones en vivienda particular: solo puede hacerlo una persona física que esté empadronada y viva de forma efectiva en esa vivienda, durante todo el tiempo de la actividad (art. 3.2 del decreto). Incumplirlo es infracción grave. Una misma persona no puede ofrecer habitaciones en más de una vivienda. Más detalle en alquiler turístico por habitaciones.

Viviendas en el medio rural

El Decreto 52/2025 (BOPV de 18 de marzo de 2025) acabó con la exclusión de las viviendas en núcleos rurales y suelo no urbanizable: desde entonces siguen las mismas reglas, y las ya inscritas tenían seis meses para adaptarse.

¿Y el alquiler de temporada?

Un contrato de la Ley de Arrendamientos Urbanos no es vivienda turística. Desde el 8 de octubre de 2026, el Real Decreto-ley 29/2026 exige que el arrendamiento de vivienda temporal dure más de 31 días y, como regla general, no más de 12 meses, con una causa real y acreditable; si falta, se trata como alquiler de vivienda habitual. A la fecha de este artículo el BOE no recoge su convalidación por el Congreso. Lo comparamos en alquiler de temporada o alquiler turístico.

Requisitos del Decreto 101/2018

La vivienda tiene que tener licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad (art. 53.10 de la ley) y cumplir estos mínimos:

Distribución y capacidad

• Cocina, baño y al menos una estancia para dormir. En la modalidad de habitaciones, un dormitorio para huéspedes distinto de los de quienes viven allí, y el salón no cuenta como dormitorio.
• Dormitorios con luz natural y ventilación directa al exterior o a patio, y con puerta.
• Un baño por cada cuatro personas.
• Capacidad según superficie útil, salvo que el planeamiento municipal diga otra cosa: 25 m² para una persona, 33 m² para dos y 15 m² por persona a partir de tres, sin contar terrazas ni balcones. Nunca más de 8 plazas en total, incluidos los residentes (art. 13).

Equipamiento y seguridad

• Calefacción en habitaciones, baños, sala y comedor; agua caliente; cama, armario, silla y mesilla con lámpara en cada dormitorio; un juego de toallas por persona.
• Junto a la entrada: plano con las salidas y las plazas de cada habitación, teléfonos de emergencias y el 112, un extintor y un botiquín.
• Teléfono de atención a los huéspedes de 8:00 a 22:00 todos los días.
• Distintivo oficial en el exterior del edificio y otro junto a la puerta de la vivienda (art. 16).
• Seguro de responsabilidad civil de al menos 35.000 € por plaza: para 4 plazas, 140.000 € (art. 17).

Antes de la reserva tienes que informar en soporte duradero (un correo electrónico sirve) del número de registro, la capacidad, el horario de entrada y salida, el precio final con impuestos y las condiciones de cancelación (art. 21), y tener hojas de reclamaciones a disposición.

Paso a paso del trámite

1. Comprueba si tu municipio es zona tensionada. Si lo es, hoy no hay alta posible.
2. Consulta en urbanismo si el plan general admite el uso turístico en tu edificio. El ayuntamiento emitirá un informe vinculante.
3. Revisa los estatutos y el acuerdo de la comunidad (lo vemos más abajo).
4. Prepara la documentación: fotografías de fachada e interior y un plano a escala firmado por un técnico, con superficie útil, distribución y número de plazas (art. 5.4). Contrata el seguro.
5. Presenta la declaración responsable en la sede electrónica del Gobierno Vasco o en las delegaciones territoriales de Turismo.
6. Inscripción y número: la declaración completa habilita desde ese momento e inscribe la vivienda, salvo en zona tensionada.
7. Comprobación: Turismo pide informe al ayuntamiento, que tiene tres meses para emitirlo (si no contesta, se da por verificado), y te pide en diez días hábiles la documentación del resto de requisitos. La resolución llega en un máximo de seis meses y puede incluir visita de inspección.

Si el ayuntamiento informa en contra o falta un requisito esencial (identidad, seguridad, seguro o capacidad), Turismo puede darte de baja del registro.

Número de registro en los anuncios

El número de inscripción tiene que aparecer en todo acto de promoción o comercialización, en facturas y en cualquier documento (art. 20 del decreto y art. 24.7 de la ley). Las plataformas deben comprobarlo. En el registro las viviendas llevan el prefijo EBI (Bizkaia), ESS (Gipuzkoa) o EVI (Álava) seguido de cinco cifras, por ejemplo EBI00003; las habitaciones, LBI, LSS o LVI.

Anunciar sin hacer constar el número, una vez notificado, es infracción grave (art. 94.25 de la Ley 13/2016). Con el registro estatal anulado, el número que vale en Euskadi es este.

Donostia, Bilbao y Vitoria: lo que añade cada ayuntamiento

Donostia-San Sebastián

La ciudad suma dos barreras. Es zona tensionada desde mayo de 2025, y además su propio planeamiento cierra la puerta. Según la descripción municipal del censo publicado en datos abiertos, el plan general de 2010 asimila el uso turístico al hotelero, la ordenanza de 2018 dividió la ciudad en zonas A, B y C y prohibió nuevas viviendas en la zona saturada, en abril de 2023 entró en vigor una suspensión de licencias que se amplió en 2024, y en febrero de 2026 se aprobó por unanimidad la modificación definitiva del plan general, que impide conceder nuevas licencias de vivienda turística. El censo municipal recoge 1.337 viviendas y 148 habitaciones de uso turístico.

Si ya tienes vivienda inscrita, ten en cuenta el impuesto sobre estancias turísticas: la Junta de Gobierno Local lo aprobó inicialmente en julio de 2026, con 6,5 € por persona y noche en viviendas de uso turístico y un máximo de seis noches, para aplicarlo desde el 1 de enero de 2027. Le falta la aprobación del Pleno, así que comprueba su estado.

Bilbao

Zona tensionada desde el 4 de septiembre de 2025. El registro autonómico tiene 1.018 viviendas y 292 habitaciones turísticas en Bilbao, sin ninguna alta nueva desde el 30 de diciembre de 2025. El plan general también regula dónde se admite el uso turístico, pero a octubre de 2026 no hemos podido verificar en fuente oficial su redacción vigente: pide la consulta urbanística antes de comprar.

Vitoria-Gasteiz

Es zona tensionada salvo la zona rural de las entidades locales menores que no forman parte de la trama urbana.

Fuera de las zonas tensionadas

Las altas desde el 30 de diciembre de 2025 se reparten sobre todo por municipios pequeños y de costa, con Bermeo a la cabeza (11), aunque Bermeo ya tiene abierto su procedimiento. Getxo, Zarautz u Hondarribia siguen sin declarar. En todos manda el informe urbanístico del ayuntamiento.

Comunidad de vecinos, registro estatal y registro de viajeros

El Decreto 101/2018 impide la actividad si los estatutos inscritos de la comunidad la prohíben (art. 19). Además, desde el 3 de abril de 2025 la Ley de Propiedad Horizontal exige la aprobación expresa de la comunidad, con el voto de tres quintas partes de los propietarios que representen tres quintas partes de las cuotas (arts. 7.3 y 17.12). Esa mayoría también puede limitar la actividad o subir hasta un 20 % los gastos comunes de la vivienda, sin efectos retroactivos. Lo explicamos en piso turístico y comunidad de vecinos.

El Tribunal Supremo anuló en mayo de 2026 el Registro Único de Arrendamientos y su número estatal; lo contamos en el registro único de alquiler turístico anulado. Lo que sigue vigente es el registro de viajeros del Real Decreto 933/2021, que el propio decreto vasco recuerda (art. 18) y que se comunica por SES.Hospedajes. En Opal lo hacemos por cada huésped sin coste adicional dentro de la gestión integral de viviendas turísticas, con una comisión del 18 % + IVA sobre lo que recibes y sin permanencia.

Multas, plazos y costes

Las multas de la Ley 13/2016 son elevadas incluso en el tramo grave (art. 100):

Con reincidencia la multa se duplica, y las graves y muy graves pueden llevar la pérdida de efectos de la declaración o la suspensión de la actividad.

Plazos y costes

• Fuera de zona tensionada, la declaración completa te habilita desde el día en que la presentas; la comprobación puede tardar hasta seis meses.
• Plano técnico, seguro, extintor, botiquín y distintivos no tienen precio oficial: pide presupuesto.
• En impuestos, si resides en Euskadi declaras las rentas en el IRPF foral de tu territorio histórico; el resto de obligaciones lo vemos en impuestos del alquiler turístico.

Esto es la norma general a octubre de 2026. La lista de zonas tensionadas cambia a menudo, así que confirma tu caso con el ayuntamiento y con Turismo antes de anunciarte.