Por qué Donostia/San Sebastián funciona para el alquiler vacacional

San Sebastián tiene una demanda que muchas ciudades envidian: llena en verano por la playa, en septiembre por el cine y el resto del año por la comida. Es una ciudad pequeña, que se recorre andando, con una marca internacional muy fuerte y un viajero que gasta en restaurantes y en experiencias más que en kilómetros.

Lo que atrae al viajero:

• Tres playas urbanas: La Concha, Ondarreta y la Zurriola, esta última al otro lado del Urumea y con ambiente de surf. La Concha mide 1.350 metros y es una de las playas urbanas más conocidas de España.
• Gastronomía: los pintxos de la Parte Vieja y algunos de los restaurantes con estrellas Michelin más conocidos del mundo.
• Festivales: el Festival Internacional de Cine a mediados de septiembre, el Jazzaldia en julio, la Quincena Musical durante el verano y la Semana Grande a mediados de agosto, con el concurso de fuegos artificiales sobre la bahía.
• La ciudad en sí: el Kursaal, el monte Igueldo, el Peine del Viento y un ensanche de aire francés que fue destino de veraneo de la corte. Fue Capital Europea de la Cultura en 2016.

Quién viene

Según la Encuesta de Ocupación Hotelera del INE, los hoteles de San Sebastián recibieron en 2025 1.051.562 viajeros y 2.199.966 pernoctaciones. El 61 % de los viajeros residía en el extranjero, y la estancia media fue de algo más de dos noches. En los apartamentos turísticos reglados que encuesta el INE, la proporción de extranjeros fue aún mayor: 50.629 de 76.969 viajeros en 2025, un 66 %. Para tu anuncio, eso significa textos y atención en inglés y francés como mínimo.

La temporada es más larga que en la costa mediterránea, pero se nota el invierno. En esos mismos apartamentos, la ocupación por apartamentos pasó en 2025 del 47,8 % de diciembre al 76,5 % de agosto.

Aeropuertos y accesos

El aeropuerto de San Sebastián, en Hondarribia, movió 472.667 pasajeros en 2025, un 2,8 % menos que el año anterior. La gran puerta aérea internacional es el aeropuerto de Bilbao, con 7.062.677 pasajeros en 2025 (+4,2 %), según los datos definitivos de Aena. Al otro lado de la frontera está además el de Biarritz. En la práctica, muchos huéspedes llegarán por carretera y a horas variables: un check-in autónomo y unas instrucciones claras para aparcar marcan la diferencia en una ciudad donde aparcar en el centro es difícil y caro.

Cuántas viviendas turísticas hay en San Sebastián

Según la estadística experimental del INE, que cuenta los anuncios activos en las grandes plataformas, en mayo de 2026 Donostia/San Sebastián tenía 1.350 viviendas turísticas con 5.592 plazas. Es el 47.º municipio de España por número de viviendas turísticas, y estas suponen el 1,43 % de sus viviendas.

El número de anuncios activos bajó un 3,4 % en un año, algo que encaja con el cierre de las altas nuevas desde finales de 2025, que explicamos en la sección siguiente. Con 4,14 plazas por vivienda, el parque es de pisos urbanos medianos, no de villas.

El censo municipal

El Ayuntamiento publica en datos abiertos su censo de unidades autorizadas. En su versión de 18 de octubre de 2026 recoge 1.337 viviendas de uso turístico con 6.088 plazas y 148 habitaciones de uso turístico con 476 plazas. Casi la mitad de las viviendas está en el barrio Centro (610), seguido de Gros (335), Antiguo (107), Amara Berri (105) y Egia (60).

Licencia turística en San Sebastián: qué se permite a octubre de 2026

La respuesta corta: a octubre de 2026 no se pueden dar de alta nuevas viviendas ni habitaciones de uso turístico en Donostia. Las que ya estaban inscritas pueden seguir funcionando. Hay dos barreras que se suman, una autonómica y otra municipal.

La barrera autonómica: zona tensionada

Donostia/San Sebastián es zona de mercado residencial tensionado por una orden de 2 de mayo de 2025, publicada en el BOPV el 23 de mayo. La Ley 6/2025, de 11 de diciembre, reescribió el artículo 20.4 de la Ley 13/2016 de Turismo del País Vasco: desde el 30 de diciembre de 2025, en las zonas tensionadas se aplica una suspensión automática de las nuevas viviendas y habitaciones de uso turístico, que dura mientras siga vigente la declaración y supone que la vivienda no se inscribe en el registro. Cada declaración dura tres años y se puede prorrogar.

La barrera municipal: el plan general

Aunque la declaración de zona tensionada decayera, el planeamiento de la ciudad también cierra la puerta. Según la descripción que el propio Ayuntamiento publica con su censo:

• El Plan General de 2010 asimila la vivienda turística al uso hotelero, no al residencial, así que cualquier alta tenía que cumplir las condiciones de implantación de actividades económicas.
• La ordenanza de 2018 dividió la ciudad en zonas A, B y C, prohibió nuevas viviendas turísticas en la zona saturada (A) y en el resto de zonas restringió su ubicación en plantas superiores o la condicionó a accesos independientes.
• El 19 de abril de 2023 entró en vigor una suspensión de licencias de un año, que la aprobación inicial de la modificación del plan alargó en 2024 otros dos años.
• En febrero de 2026 se aprobó por unanimidad la modificación definitiva del Plan General, que, según el Ayuntamiento, impide conceder nuevas licencias de vivienda de uso turístico.

A octubre de 2026 no hemos podido consultar en el Boletín Oficial de Gipuzkoa el texto íntegro de esa modificación, así que si tu caso tiene alguna particularidad (un edificio entero, un local, un cambio de uso), pide información urbanística al Ayuntamiento.

Si ya tienes una vivienda inscrita

Tu número vale, y hoy vale más que nunca porque no se emiten nuevos. Cuídalo: el Decreto 101/2018 exige como máximo 8 plazas, un seguro de responsabilidad civil de al menos 35.000 € por plaza, extintor y botiquín, distintivo oficial y el número (ESS seguido de cinco cifras en Gipuzkoa) en todos los anuncios. Tienes el detalle en la guía de licencia turística en el País Vasco. Si vas a comprar una vivienda que ya funciona como turística, confirma por escrito con Turismo del Gobierno Vasco y con el Ayuntamiento cómo afecta la venta a la inscripción antes de firmar; no te fíes solo del anuncio.

Desde el 3 de abril de 2025, la comunidad de vecinos puede limitar o prohibir la actividad por tres quintos de propietarios y cuotas, pero sin efectos retroactivos para las viviendas que ya estaban inscritas. Lo explicamos en piso turístico y comunidad de vecinos.

El impuesto sobre estancias turísticas

Las Juntas Generales de Gipuzkoa aprobaron en junio de 2026 la norma foral que permite a los ayuntamientos crear este impuesto. En Donostia, la Junta de Gobierno Local aprobó el proyecto de ordenanza el 28 de julio y el Pleno la aprobó inicialmente el 24 de septiembre de 2026, para aplicarla desde el 1 de enero de 2027. Según el Ayuntamiento, las viviendas de uso turístico pagarán 6,5 € por persona y noche, con un máximo de seis noches por estancia, y estarán exentos los menores de 18 años. A octubre de 2026 le falta la aprobación definitiva: comprueba su estado antes de fijar tus precios de 2027.

Qué tipo de vivienda funciona en San Sebastián

Con el parque cerrado, la competencia se juega en calidad, no en cantidad. Lo que mejor funciona:

• Pisos en el Centro y la Parte Vieja: parejas y grupos de amigos que vienen a comer y a salir. Estancias cortas, mucha rotación y huéspedes que valoran la ubicación por encima de todo. El ruido y la convivencia con los vecinos son el punto delicado.
• Gros: cerca de la Zurriola y del Kursaal, con un perfil más joven, surfistas y asistentes a festivales y congresos.
• Antiguo y Ondarreta: familias que buscan playa tranquila y estancias de una semana en verano.
• Amara y Egia: más baratos y bien conectados, funcionan bien con viajeros que se mueven andando o en bici.

El clima atlántico manda: calefacción en todas las estancias, buen aislamiento y un sitio para secar ropa y tablas de surf se notan en las reseñas. Y en la semana del Festival de Cine o de la Semana Grande, una buena política de precios rinde más que cualquier reforma.

Si no tienes licencia: alquiler de temporada

Si tu piso no está inscrito, la alternativa legal es el arrendamiento de temporada, para estudiantes, profesionales desplazados o personal sanitario. Desde el 8 de octubre de 2026, el Real Decreto-ley 29/2026 exige que dure más de 31 días y que conste una causa real y acreditable, aunque a la fecha de este artículo está pendiente de convalidación. Lo comparamos en alquiler de temporada o alquiler turístico. Lo que no puedes hacer es anunciarlo por noches en Airbnb sin número: en Euskadi eso es actividad clandestina.

Qué hace una gestora y cuánto cuesta con Opal

Una gestora se encarga de que tu vivienda inscrita facture sin que tengas que estar pendiente del móvil. En Opal gestionamos viviendas turísticas en Airbnb y Booking en toda España, y eso incluye:

• Crear y optimizar el anuncio, con fotos, textos en varios idiomas y el número de registro bien visible.
• Ajustar los precios día a día según la temporada, los festivales y la demanda de cada semana.
• Atender a los huéspedes antes, durante y después de la estancia, y coordinar entradas y salidas.
• Organizar la limpieza y la lavandería entre reservas. La limpieza la paga el huésped con un suplemento en su reserva y no lleva comisión.
• Comunicar el registro de viajeros de cada huésped, que en Euskadi se hace ante la Ertzaintza, sin coste adicional.
• Coordinar la reparación si hay daños, que cubre el seguro de la plataforma con la que se hizo la reserva.

La comisión general es del 18 % + IVA sobre lo que recibes, es decir, sobre lo que pagan los huéspedes por las noches una vez descontada la comisión de la plataforma. Se adapta a cada vivienda, no hay permanencia ni pago inicial y solo cobramos cuando tu vivienda genera ingresos.

Nuestros huéspedes nos dan una media de 4,71 en 427 reseñas de Airbnb y de 8,6 sobre 10 en 647 comentarios de Booking, a octubre de 2026. Si quieres una cifra orientativa para tu vivienda, prueba la calculadora de ingresos.

San Sebastián y el resto de la costa

Si buscas dónde invertir cerca, el mapa ha cambiado mucho en un año. En Gipuzkoa también son zona tensionada, y por tanto no admiten altas nuevas, Irun, Lasarte-Oria, Zumaia, Astigarraga, Usurbil, Hernani, Lezo, Tolosa, Pasaia, Zestoa, Arrasate-Mondragón y Bergara, y a octubre de 2026 el Gobierno Vasco tramita la declaración de Orio, Deba, Oñati y Oiartzun. Zarautz y Hondarribia siguen sin declarar, pero en cada municipio manda el informe urbanístico del ayuntamiento.

Fuera de Euskadi, a octubre de 2026 no nos consta que Navarra suspenda las altas por estar en zona tensionada, aunque varios ayuntamientos han restringido el uso; lo contamos en la licencia turística en Navarra. Y si lo que buscas es costa cantábrica con normas más abiertas, tienes la gestión de alquiler vacacional en Cantabria. Si ya tienes una vivienda inscrita en Donostia, escríbenos y la valoramos sin compromiso.