Qué norma regula la licencia de vivienda turística en Galicia

En Galicia la «licencia» de una vivienda de uso turístico (VUT) es una declaración responsable de inicio de actividad que se presenta ante el área provincial de la Agencia Turismo de Galicia. No hay que esperar una resolución: con la declaración ya puedes empezar, y Turismo te inscribe de oficio en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas (REAT).

La base legal es el artículo 65 bis de la Ley 7/2011, de 27 de octubre, del Turismo de Galicia, desarrollado en el capítulo IV del Decreto 12/2017, de 26 de enero (artículos 39 a 45). El texto consolidado de la ley no recoge cambios posteriores a 2019, y a octubre de 2026 no nos consta ninguna reforma autonómica de las VUT entre 2024 y 2026. Lo que sí ha cambiado es lo municipal, sobre todo en Santiago y A Coruña.

Qué es una vivienda de uso turístico en Galicia

Es una vivienda que cedes a terceros con finalidad turística, de forma reiterada y cobrando, para estancias de corta duración (art. 65 bis.1 de la ley y art. 5 del decreto). La norma concreta cada palabra:

• Corta duración: menos de 30 días consecutivos.
• Reiterada: dos o más veces dentro de un año.
• Vivienda completa: no se pueden firmar contratos por habitaciones ni alojar a la vez a personas con contratos distintos. Si te interesa esa fórmula, en alquiler turístico por habitaciones comparamos qué comunidades la permiten.
• Amueblada y equipada para entrar a vivir de inmediato.

Propietario y comercializador responden de forma solidaria ante la Administración. Debe estar en suelo de uso residencial, salvo que el planeamiento admita otro uso; en suelo rústico solo valen edificaciones legalmente existentes (art. 5.6 y 5.7). No la confundas con la «vivienda turística», otra modalidad del mismo decreto con requisitos y clasificación propios.

¿Y el alquiler de temporada?

Si alquilas 30 días o más, la cesión queda fuera de la normativa turística gallega. Eso no te deja anunciarla como si fuera turística: la ley prohíbe promocionar esas cesiones en canales turísticos sin advertir expresamente de que no son un alojamiento turístico (art. 65 bis.6). Además, desde el 8 de octubre de 2026 el Real Decreto-ley 29/2026 exige que el arrendamiento de vivienda temporal dure más de 31 días y responda a una causa real y acreditable; a la fecha de este artículo el BOE no recoge su convalidación. Lo explicamos en alquiler de temporada o alquiler turístico.

Requisitos del Decreto 12/2017

En equipamiento, el decreto gallego pide poco. Lo exigente está en los papeles y, sobre todo, en el urbanismo municipal.

Documentos que debes tener (art. 41.2)

• Documento que acredite tu personalidad (DNI o escrituras de la sociedad).
• Título que pruebe que dispones de la vivienda (escritura, nota simple o contrato).
• Si la comercializa otra persona o empresa, el título que la habilita para hacerlo.
• Licencia de primera ocupación, cédula de habitabilidad, certificado final de obra o un certificado municipal de que el edificio reúne las condiciones para ser vivienda.
• Seguro de responsabilidad civil que cubra daños personales, materiales y perjuicios económicos a los huéspedes.

No se adjuntan con la declaración: declaras que los tienes y Turismo puede pedírtelos.

Equipamiento y servicios (art. 39)

• Calefacción en las estancias que usan los huéspedes, salvo que solo alquiles de junio a septiembre.
• Teléfono de atención las 24 horas para incidencias.
• Servicio de asistencia y mantenimiento.
• Cartel de que hay hojas de reclamación y copia de la declaración responsable con su registro de entrada, en un lugar visible.

Obligaciones mientras alquilas

• Entregar las hojas de reclamación en cuanto te las pidan (art. 40.3).
• Comunicar los partes de entrada de viajeros (art. 40.4).
• Pedir que abandone la vivienda al huésped que rompa las normas de convivencia o las ordenanzas municipales (art. 40.5).
• Enviar cada trimestre a Turismo los datos de ocupación (art. 65 bis.3 de la ley).

Paso a paso del trámite

1. Comprueba el urbanismo en tu concello antes de nada. El decreto dice que la VUT no es posible si la ordenación de usos del sector la prohíbe (art. 41.5), y en Santiago o A Coruña eso descarta muchos pisos.
2. Revisa los estatutos de tu comunidad y, si hace falta, consigue el acuerdo de la junta (lo vemos más abajo).
3. Reúne los documentos y contrata el seguro de responsabilidad civil.
4. Paga la tasa autonómica en la Oficina Virtual Tributaria de la Xunta. El importe se actualiza cada año: compruébalo antes de pagar.
5. Presenta la declaración responsable con el modelo del anexo V ante el área provincial de la Agencia Turismo de Galicia donde esté la vivienda, preferiblemente en la sede electrónica de la Xunta.
6. Empieza a operar. La presentación te habilita desde ese día (art. 42.1), aunque no te exime de las licencias o permisos municipales que correspondan.
7. Recibe tu inscripción en el REAT, que Turismo hace de oficio y te notifica en un máximo de 15 días (art. 43).

Si la declaración tiene un fallo esencial, tienes 10 días para corregirlo, y los cambios de datos o el cese se comunican en el mismo plazo. Si Turismo comprueba datos falsos, documentación que no tienes o requisitos que no cumples, da de baja la vivienda, cancela la inscripción y puede impedirte presentar otra declaración durante un plazo de dos a seis meses (art. 44).

Código de registro en los anuncios

En toda publicidad, por cualquier canal, tiene que figurar el código de inscripción en el REAT o, si todavía no lo tienes, el código que acredita que presentaste la declaración responsable (art. 65 bis.5 de la Ley 7/2011). Eso incluye Airbnb, Booking, tu web y tus redes.

La ley no tipifica una infracción específica por omitir el código, pero los incumplimientos de obligaciones legales que no estén calificados como graves o muy graves son infracciones leves (art. 109.11), con multa de hasta 900 €. Anunciar de forma que confunda al huésped sí es grave (art. 110.15).

Desde que el Tribunal Supremo anuló en mayo de 2026 el número estatal, el código que cuenta es el autonómico; lo contamos en el registro único de alquiler turístico anulado.

Limitaciones municipales a octubre de 2026

El decreto permite a los ayuntamientos limitar el número de VUT por edificio o por sector (art. 5.6). Las tres grandes ciudades están en situaciones muy distintas.

Santiago de Compostela

Ciudad histórica. En el ámbito del Plan especial de protección de la ciudad histórica (PE-1), el uso de la vivienda para actividad turística es incompatible en las seis ordenanzas tipo del suelo urbano, del recinto intramuros a los tejidos renovados por el planeamiento anterior. La prohibición entró con la modificación del PE-1 aprobada el 15 de noviembre de 2018. El TSXG anuló parte de ella en su sentencia 547/2020 y el Pleno aprobó en 2021 un texto refundido que mantiene la frase «se considera incompatible la utilización de la vivienda para la actividad turística». Hay una nueva modificación del PE-1 sobre regulación de usos, con aprobación inicial el 16 de junio de 2025 y una segunda información pública abierta en agosto de 2026; a octubre de 2026 no está aprobada.

Resto de la ciudad. La modificación del PXOM aprobada el 16 de febrero de 2023, en vigor desde el 14 de marzo de 2023, dejó de considerar residencial el alquiler turístico. Según el preámbulo de la ordenanza municipal de 2024, como regla general la VUT solo cabe en la planta inferior (baja o primera) de los edificios de viviendas cuya ordenanza admita el uso de hospedaje, y en las zonas calificadas como sensibles, solo en edificios con al menos 6 plantas de uso residencial.

Tu vivienda habitual, hasta 60 días. La ordenanza municipal de diciembre de 2024 permite el hospedaje en la vivienda habitual hasta 60 días al año, con comunicación previa al Concello y memoria técnica. No sustituye a la declaración turística.

Recargo turístico. Desde el 1 de octubre de 2025, Santiago cobra un recargo municipal sobre el impuesto gallego de estancias turísticas: en las VUT, 2 € por persona y noche, con un máximo de cinco noches y exentos los menores de edad, entre otros. Lo cobra la vivienda y se autoliquida cada semestre. Más detalle en impuestos del alquiler turístico.

A Coruña

El Pleno aprobó el 5 de junio de 2025 la Ordenanza reguladora de las viviendas de uso turístico, publicada en el BOP el 16 de junio. Trata la VUT como un uso terciario y exige una comunicación previa municipal, presentada con al menos 15 días de antelación, además de la declaración ante la Xunta. Las reglas principales:

• Se admiten en edificios dedicados en exclusiva a VUT.
• En edificios de viviendas, solo en planta baja y primera donde la norma zonal admita usos hoteleros o de hospedaje, y nunca encima de una vivienda residencial.
• En colonias protegidas, núcleos tradicionales y zonas de vivienda unifamiliar, solo en edificio exclusivo y con una única VUT.
• En la Ciudad Vieja y la Pescadería, las reglas cambian por zonas del plan especial; en varias, solo en edificio exclusivo.
• No se admiten en viviendas reformadas con ayudas públicas.
• Hace falta un proyecto técnico de actividad y la autorización de la comunidad, o que sus estatutos no lo prohíban.

La ordenanza prevé declarar zonas saturadas donde haya más de 0,5 VUT por cada 100 habitantes en un distrito censal, y en ellas no se admitirían nuevas. Antes de comprar, pregunta en urbanismo si tu distrito está declarado o en estudio.

Vigo

A octubre de 2026 no hemos localizado una ordenanza específica de VUT ni una modificación del plan general de Vigo dirigida a ellas. Rige el decreto autonómico y el régimen de usos de su planeamiento, así que pide en el Concello una consulta urbanística antes de invertir.

Comunidad de vecinos

El Decreto 12/2017 impide la VUT si los estatutos de la comunidad, inscritos en el Registro de la Propiedad, la prohíben (art. 41.5). Desde el 3 de abril de 2025, además, la Ley de Propiedad Horizontal exige en toda España la aprobación expresa de la comunidad para empezar la actividad, con el voto favorable de tres quintas partes de los propietarios que representen tres quintas partes de las cuotas (arts. 7.3 y 17.12). Esa misma mayoría puede limitarla o condicionarla, sin efectos retroactivos. A Coruña lo recoge expresamente en su ordenanza. Lo detallamos en piso turístico y comunidad de vecinos.

Multas, registro de viajeros y costes

Las sanciones las fija la Ley 7/2011 (arts. 109 a 115) y pueden imponerse tanto al propietario como a la empresa que comercializa la vivienda (art. 45 del decreto).

Como sanción accesoria, la actividad puede suspenderse hasta seis meses si reiteras infracciones graves o causas un perjuicio notorio, y de seis meses y un día a un año en las muy graves, que en los casos más serios pueden acabar en clausura definitiva (art. 115).

El registro de viajeros es aparte y sigue vigente: el Real Decreto 933/2021 obliga a comunicar al Ministerio del Interior los datos de cada huésped por SES.Hospedajes, como explicamos en SES.Hospedajes y registro de viajeros. En Opal lo hacemos sin coste adicional para cada huésped, dentro de una gestión con comisión del 18 % + IVA sobre lo que recibes y sin permanencia.

Costes

• Tasa autonómica de la declaración: consulta el importe vigente en la sede de la Xunta.
• Seguro y equipamiento: sin precio oficial. En A Coruña, súmale el proyecto técnico y las tasas municipales.

Esto es la norma general. El encaje urbanístico cambia de una calle a otra, así que comprueba tu caso con el concello y con Turismo antes de anunciarte.