Por qué Sanxenxo funciona para el alquiler vacacional

Sanxenxo es el gran destino de playa de las Rías Baixas y el municipio gallego con más viviendas turísticas anunciadas. Su fórmula es sencilla: mucha costa orientada al sur, una villa con vida todo el día y un cliente nacional que repite verano tras verano.

• Playas. El municipio tiene 36 km de costa entre las rías de Pontevedra y Arousa, con 22 playas según su oficina de turismo. La de Silgar, de unos 800 metros, está en pleno centro de la villa; A Lanzada, abierta al mar, es la referencia para el surf; Areas, Montalvo, Bascuas o Panadeira completan la oferta.
• Portonovo. El antiguo pueblo marinero es hoy el núcleo urbano más grande del municipio, con su lonja, un pequeño puerto deportivo, las playas de Baltar, Caneliñas y Canelas y buena parte del ocio nocturno.
• Mar y excursiones. Desde los puertos de Sanxenxo y Portonovo salen en temporada barcos a la isla de Ons, dentro del Parque Nacional de las Islas Atlánticas.
• Fiestas. San Roque en Portonovo, del 14 al 19 de agosto; San Ginés, el 25 de agosto, y Santa Rosalía, el 4 de septiembre, en Sanxenxo; y en noviembre, Santa Catalina con su procesión por tierra y mar.

Accesos

Se llega por la AP-9 enlazando con la vía rápida del Salnés o por la carretera PO-308 desde Pontevedra, que está a 19 km. Vigo queda a 46 km, Santiago a 67 y A Coruña a 138, según el Concello. Los aeropuertos más prácticos son los de Santiago y Vigo; desde Madrid y la meseta se entra por la autovía del Noroeste. Hay autobuses regulares a Pontevedra y Vigo, y en verano líneas a las playas.

Quién viene

Sobre todo, clientes de toda España. En los apartamentos turísticos reglados de Sanxenxo, el 82,7 % de los viajeros de agosto de 2026 residía en España (7.448 de 9.009, según el INE), con una estancia media de 5,8 noches. Junio tiene otro perfil: ese mes uno de cada tres viajeros vino del extranjero y la estancia media bajó a 3,2 noches. Según los datos de telefonía móvil que publica el Concello, en 2025 durmieron en Sanxenxo 770.940 viajeros, que sumaron 2,5 millones de pernoctaciones en todo tipo de alojamiento.

Cuántas viviendas turísticas hay en Sanxenxo y cuánto se ocupan

En mayo de 2026 el INE contaba en Sanxenxo 1.385 viviendas turísticas anunciadas, con 7.105 plazas: el municipio número 46 de España y el primero de Galicia. Son el 7,79 % de sus viviendas, y cada una admite de media 5,13 plazas.

La oferta anunciada baja un 5,1 % en un año y respira con las estaciones: 1.580 viviendas en agosto de 2024 y 977 en noviembre de 2025. Muchos propietarios solo anuncian en verano. Por eso el registro oficial es mayor que lo que ve el INE en mayo: el Concello cifra en 13.365 las plazas en viviendas de uso turístico del municipio, casi el doble de las que el INE encontró anunciadas.

Una temporada muy concentrada

El INE publica la ocupación de los apartamentos turísticos reglados de Sanxenxo, el producto más parecido a una vivienda turística. No da cifra para enero ni febrero de 2026.

Julio y agosto hacen el año. Fuera de ellos la ocupación de los apartamentos cae por debajo del 36 %, aunque los fines de semana aguantan mejor: el 44,1 % en mayo de 2026. Septiembre empieza a pesar más en el destino: los hoteles registraron 126.989 pernoctaciones en septiembre de 2026, un 19,23 % más que un año antes, con una ocupación del 51,46 %, según el Concello. Y en enero y febrero de 2026 llegaron un 44 % más de viajeros que en 2025.

Licencia turística en Sanxenxo

En Galicia no se pide una licencia que haya que esperar. Para alquilar una vivienda de uso turístico (VUT) presentas una declaración responsable ante el área provincial de Pontevedra de la Agencia Turismo de Galicia, previo pago de la tasa autonómica, y puedes empezar ese mismo día. Turismo te inscribe de oficio en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas (REAT) y te lo notifica en un máximo de 15 días.

Qué exige la norma gallega

La base es el artículo 65 bis de la Ley 7/2011 del Turismo de Galicia y el Decreto 12/2017. A octubre de 2026 la ley no ha cambiado desde 2019.

• Vivienda completa, cedida dos o más veces al año por menos de 30 días seguidos. No se puede alquilar por habitaciones.
• Licencia de primera ocupación, cédula de habitabilidad o documento equivalente, y título que acredite que dispones de la vivienda.
• Seguro de responsabilidad civil que cubra a los huéspedes.
• Teléfono de atención 24 horas y servicio de asistencia y mantenimiento.
• Calefacción en las estancias de los huéspedes, salvo que solo alquiles de junio a septiembre. En Sanxenxo, donde muchos propietarios alquilan solo en verano, es un detalle que ahorra dinero; si quieres trabajar Semana Santa o los puentes de otoño, la necesitas.
• Comunicar cada trimestre los datos de ocupación a Turismo.

Tienes el trámite paso a paso en la guía de la licencia de vivienda turística en Galicia.

El código del REAT, en todos los anuncios

Toda publicidad, también en Airbnb y Booking, debe llevar el código de inscripción en el REAT o, mientras no lo tengas, el de la declaración (art. 65 bis.5 de la Ley 7/2011). Desde que el Tribunal Supremo anuló en mayo de 2026 el registro estatal, el número que cuenta es el autonómico.

Qué dice el Concello de Sanxenxo

A diferencia de Santiago o A Coruña, Sanxenxo no tiene, que sepamos, normas propias para las viviendas turísticas: a octubre de 2026 no hemos encontrado en la web municipal ninguna ordenanza ni modificación del plan general (PXOM) que las limite por zonas o plantas, y el Concello las presenta como parte de su oferta: según sus datos, el 90 % de las viviendas de uso turístico son de vecinos del municipio.

Eso no te libra del urbanismo. El Decreto 12/2017 impide la VUT si la ordenación de usos del sector la prohíbe, y la declaración ante Turismo no comprueba ese punto. Desde enero de 2025 el PXOM actualizado, con sus modificaciones puntuales, se puede consultar en la web municipal, y el departamento de urbanismo da información de cada parcela. Pide esa consulta antes de comprar o reformar.

Tasa turística

Galicia creó con la Ley 5/2024 un impuesto sobre las estancias turísticas que en la práctica solo se paga en los concellos que aprueban un recargo municipal, como Santiago desde el 1 de octubre de 2025. A octubre de 2026 no hemos encontrado ningún acuerdo de Sanxenxo para aplicarlo. Si cambia, lo cobraría la vivienda al huésped.

Multas

Alquilar sin haber presentado la declaración responsable es infracción grave, con multa de 901 a 9.000 euros; las muy graves llegan a 90.000 euros. Responden tanto el propietario como la empresa que comercializa la vivienda.

Registro de viajeros y alquiler de temporada

Los datos de cada huésped se comunican al Ministerio del Interior por SES.Hospedajes (Real Decreto 933/2021), además de los partes de entrada que recuerda el decreto gallego. En Opal lo hacemos por cada huésped sin coste adicional; tienes el detalle en SES.Hospedajes y registro de viajeros.

Si prefieres alquilar el mes completo de julio o agosto, eso ya no es vivienda turística en Galicia, que la limita a menos de 30 días seguidos. Pero tampoco puedes anunciarlo como si lo fuera sin advertir que no es un alojamiento turístico, y desde el 8 de octubre de 2026 el Real Decreto-ley 29/2026 exige al alquiler de temporada más de 31 días y una causa real; a la fecha de este artículo el BOE no recoge su convalidación. Lo comparamos en alquiler de temporada o alquiler turístico.

Qué tipo de vivienda funciona en Sanxenxo

• Apartamentos de dos o tres dormitorios a poca distancia de Silgar, Baltar o Canelas. La media del INE, 5,1 plazas por vivienda, retrata el producto: familias y grupos de amigos.
• Vistas a la ría y terraza. Es lo que el cliente compara en las fotos y lo que justifica precio en julio y agosto.
• Aparcamiento. El huésped nacional llega en coche y el centro se satura en verano; una plaza de garaje es casi imprescindible.
• Casas cerca de A Lanzada o en Noalla y Dorrón, para quien busca surf, jardín y algo más de calma.
• Calefacción y buena conexión a internet si quieres vender Semana Santa, puentes y teletrabajo en temporada baja.

Con una ocupación tan concentrada, el precio es lo que decide el resultado del año: cobrar bien las semanas de agosto y no regalar junio y septiembre. Puedes hacerte una idea con cuánto se gana con un piso turístico.

Qué hace una gestora y cuánto cuesta con Opal

Una gestora se ocupa de que la vivienda facture sin que tengas que estar en Sanxenxo. En Opal eso incluye crear y optimizar el anuncio en Airbnb y Booking con el código del REAT visible, ajustar los precios a cada semana del verano y a los puentes, atender a los huéspedes, coordinar entradas y salidas, organizar la limpieza, comunicar el registro de viajeros y coordinar la reparación si hay daños, que cubre el seguro de la plataforma con la que se hizo la reserva. La limpieza la paga el huésped con un suplemento en su reserva y no lleva comisión.

La comisión general es del 18 % + IVA sobre lo que recibes, es decir, sobre lo que pagan los huéspedes por las noches una vez descontada la comisión de la plataforma. Se adapta a cada vivienda, no hay permanencia ni pago inicial y solo cobramos cuando la vivienda genera ingresos.

Nuestros huéspedes nos dan una media de 4,71 en 427 reseñas de Airbnb y de 8,6 sobre 10 en 647 comentarios de Booking, a octubre de 2026. Gestionamos en toda España, también en el norte, donde trabajamos con viviendas en Cantabria.

Tabla resumen para propietarios de Sanxenxo

Antes de comprar, reformar o anunciar, confirma tu caso con el Concello y con Turismo de Galicia: la compatibilidad urbanística y los estatutos de tu edificio deciden más que cualquier media.