Qué norma regula la licencia turística en Cataluña

En Cataluña la «licencia turística» de un piso es el título habilitante municipal de vivienda de uso turístico (HUT). Lo otorga el ayuntamiento donde está la vivienda, y después el ayuntamiento comunica el alta al Registre de Turisme de Catalunya, que asigna el número de inscripción (NIRTC). Sin ese título no puedes anunciar ni alquilar: la Ley 13/2002 de turismo de Cataluña considera que la prestación del servicio empieza en el momento en que publicas el anuncio (art. 50 bis.2).

Las normas que debes conocer son tres. La Ley 13/2002 fija el concepto, el registro y las multas. El Decret 75/2020, de turismo de Cataluña (texto consolidado vigente desde el 1 de abril de 2026), desarrolla los requisitos. Y el Decreto-ley 3/2023, en vigor desde el 9 de noviembre de 2023, exige una licencia urbanística previa de cinco años en 262 municipios, entre ellos Barcelona y casi toda la costa.

Requisitos de una vivienda de uso turístico

Una HUT es una vivienda que su propietario cede, directa o indirectamente, a cambio de dinero, para una estancia de temporada y en condiciones de disponibilidad inmediata. El Decret 75/2020 define la estancia de temporada como cualquier ocupación continua de 31 días o menos (art. 221-1.2). Estos son los requisitos básicos:

• Vivienda entera. No se permite la cesión por habitaciones (art. 221-1.3). Ofrecerla por habitaciones es infracción grave (art. 88.u novies de la Ley 13/2002).
• Cédula de habitabilidad. No puedes alojar más personas de las que indica, y nunca más de 15 (art. 221-2.1).
• Vivienda amueblada y equipada para entrar a vivir de inmediato, en perfecto estado de higiene.
• Teléfono de incidencias para huéspedes y vecinos, que atienda y resuelva de forma inmediata.
• Servicio de asistencia y mantenimiento de la vivienda, propio o de la gestora en quien delegues.
• Normas de convivencia de la comunidad, si las hay, entregadas al huésped en catalán, castellano, inglés y francés. Si el huésped las incumple, debes exigirle que abandone la vivienda de inmediato.
• Cartel interior en un lugar visible con el NIRTC, la capacidad máxima y el teléfono de asistencia (art. 221-2.6).
• Compatibilidad urbanística: el uso turístico tiene que encajar en la regulación de usos de la zona y en la normativa civil (art. 221-1.5).

La llar compartida, la única opción por habitaciones

Si quieres alquilar habitaciones viviendo en casa, la figura es la llar compartida (hogar compartido): tiene que ser tu vivienda principal y debes residir en ella durante la estancia. Cada huésped ocupa una habitación con puerta, sin usar el salón como dormitorio. Desde la Ley 11/2026, de 9 de julio (DOGC de 13 de julio), el nuevo artículo 50 sexies de la Ley 13/2002 limita la capacidad a la de la cédula y, en todo caso, a cuatro plazas turísticas. Te lo explicamos en alquiler turístico por habitaciones.

Alquiler de temporada

Alquilar por meses a quien se desplaza por trabajo o estudios no es una HUT, sino un arrendamiento de la Ley de Arrendamientos Urbanos. En Cataluña ese contrato tiene que recoger su causa, y los contratos con finalidad exclusivamente vacacional quedan fuera de esa figura. Comparamos las dos opciones en alquiler de temporada o alquiler turístico.

Paso a paso del trámite

1. Consulta urbanismo antes de nada. Pregunta al ayuntamiento si tu vivienda admite el uso turístico y si el municipio está en la lista del Decreto-ley 3/2023. Si lo está, necesitas la licencia urbanística previa y solo se concede donde el planeamiento lo permita de forma expresa.
2. Revisa los estatutos de la comunidad. Si limitan las actividades en los pisos, la comunidad puede oponerse a la HUT (lo vemos más abajo).
3. Comprueba la cédula de habitabilidad y las plazas que reconoce. Su número se inscribe en el registro junto con la referencia catastral.
4. Presenta la documentación ante el ayuntamiento por el portal de la FUE, con el régimen de intervención que fije tu municipio. La Generalitat recuerda que la actividad solo puede empezar cuando la vivienda esté habilitada.
5. Usa el número provisional. Cuando la actividad no requiere autorización previa, la FUE te da un número provisional al presentar la documentación, y puedes ponerlo en los anuncios hasta que llegue el NIRTC (arts. 121-1.2 y 131-3.3 del Decret 75/2020).
6. Recibe el NIRTC. El ayuntamiento comunica el alta al Registre de Turisme de Catalunya en un plazo de dos meses o, si tu municipio exige autorización previa, cuando la concede. El registro te envía el número a ti y al ayuntamiento.
7. Date de alta en el registro de viajeros de los Mossos y en el impuesto sobre las estancias antes de la primera reserva.

Los ayuntamientos pueden además establecer controles periódicos de la actividad en sus ordenanzas, y un control desfavorable puede extinguir el título habilitante (art. 50 bis.3 de la Ley 13/2002).

Los 262 municipios con licencia urbanística de cinco años

El Decreto-ley 3/2023, de 7 de noviembre, sujeta a licencia urbanística previa las HUT de los municipios con problemas de acceso a la vivienda o con 5 o más viviendas turísticas por cada 100 habitantes. Su anexo enumera 262 municipios. Están, entre otros, Barcelona, Badalona, L’Hospitalet de Llobregat, Girona, Tarragona, Lleida, Reus, Sitges, Castelldefels, Calella, Blanes, Lloret de Mar, Tossa de Mar, Sant Feliu de Guíxols, Castell-Platja d’Aro, Palamós, Roses, Cadaqués, Salou, Cambrils, Vila-seca y Puigcerdà.

Las reglas son estas:

• La licencia dura cinco años y se puede prorrogar por periodos iguales si el planeamiento lo sigue permitiendo.
• El plan urbanístico tiene que admitir expresamente la HUT y justificar que queda suelo suficiente para vivienda habitual.
• Nunca se pueden conceder más licencias que las que resultan de 10 viviendas turísticas por cada 100 habitantes, y el reparto debe hacerse con publicidad y concurrencia competitiva.
• La lista de municipios tiene una vigencia de cinco años y se revisa por orden del departamento de urbanismo.

Qué pasa en noviembre de 2028 con las viviendas que ya tenían licencia

Las HUT que estaban habilitadas el 9 de noviembre de 2023 en esos municipios tienen cinco años, hasta noviembre de 2028, para obtener la nueva licencia urbanística o cesar. Si el titular acredita que ese plazo no compensa la pérdida del título, puede pedir al ayuntamiento una única prórroga de hasta cinco años más. La solicitud se presenta una vez pasados cuatro años desde la entrada en vigor, es decir, desde noviembre de 2027, y antes de que acabe el periodo transitorio. La norma dice que ese régimen transitorio tiene, para todos, carácter de indemnización.

El Tribunal Constitucional avaló la norma en la STC 64/2025, de 13 de marzo (BOE de 11 de abril de 2025), que desestimó el recurso de más de cincuenta diputados del Grupo Popular. El tribunal consideró proporcionados la licencia temporal de cinco años y el límite de 10 por cada 100 habitantes, y entendió que el régimen transitorio no es una expropiación. Hubo un voto particular de dos magistrados.

Barcelona: PEUAT y el horizonte de 2028

En Barcelona no se pueden abrir HUT nuevas en la práctica. El Pla especial urbanístic d’allotjaments turístics (PEUAT), en vigor desde el 26 de enero de 2022, establece crecimiento cero de las HUT en toda la ciudad: en la zona centro no se admite ninguna nueva, y solo cuando se da de baja una en zonas saturadas puede autorizarse otra en la zona de crecimiento contenido, con un máximo de 370.

Las licencias existentes tienen además fecha de caducidad. El 21 de junio de 2024 el Ayuntamiento anunció que no impulsará ningún planeamiento que declare compatible el uso turístico con la vivienda habitual, de modo que, al acabar el plazo del Decreto-ley 3/2023, «el novembre de 2028 Barcelona ja no tindrà cap pis turístic». Entonces hablaba de 10.101 HUT; en octubre de 2026 cifra en 10.627 las licencias activas. A la fecha de este artículo no nos consta cómo resolverá el Ayuntamiento las prórrogas que permite el decreto.

Número de registro en los anuncios y plataformas

El NIRTC tiene que constar en todo tipo de publicidad, promoción o comercialización (art. 73.5 de la Ley 13/2002): Airbnb, Booking, tu web o redes sociales. En Barcelona tiene la forma HUTB-002222. Mientras no lo tengas, sirve el número provisional de la FUE.

Anunciar sin el número o con un número incorrecto es infracción grave (art. 88.u ter), y también lo es no retirar el anuncio cuando la Administración lo ordena (art. 88.u quinquies). Las plataformas tienen sus propias obligaciones: deben comprobar que quien inserta el anuncio tiene NIRTC o número provisional y abstenerse de publicarlo si le falta, y no pueden intermediar viviendas sin habilitación (art. 251-2 del Decret 75/2020).

Con el registro único estatal anulado por el Tribunal Supremo en mayo de 2026, el número que vale en Cataluña es el autonómico. Lo contamos en el registro único de alquiler turístico, anulado.

Comunidad de propietarios

En Cataluña la propiedad horizontal se rige por el libro quinto del Código civil catalán, no por la Ley de Propiedad Horizontal estatal. Los estatutos pueden incluir cláusulas que limiten las actividades en los pisos (art. 553-11.2.e), y la Generalitat recuerda que los estatutos inscritos en el Registro de la Propiedad pueden limitar el uso turístico. Modificar los estatutos exige el voto favorable de cuatro quintas partes de los propietarios y de las cuotas (art. 553-26.2.a); los ausentes que no se opongan por escrito en un mes cuentan a favor.

Si vas a comprar para alquilar a turistas, pide los estatutos y las últimas actas antes de firmar. Más detalle en piso turístico y comunidad de vecinos.

Registro de viajeros e impuesto sobre las estancias

En Cataluña los datos de los huéspedes no se envían a SES.Hospedajes, sino al Registre de viatgers d’establiments d’hostalatge de los Mossos d’Esquadra: en las 24 horas siguientes a la llegada de cada persona, conservándolos tres años. Lo explicamos en SES.Hospedajes y registro de viajeros. En Opal lo comunicamos por cada huésped sin coste adicional.

El huésped paga además el impuesto sobre las estancias en establecimientos turísticos, que cobras tú y declaras cada semestre:

Siete municipios catalanes, entre ellos L’Hospitalet de Llobregat, Sabadell y Sant Cugat del Vallès, aplican recargo propio desde el 1 de octubre de 2026, así que comprueba el de tu municipio.

Multas

Las sanciones están en los artículos 88, 89 y 94 de la Ley 13/2002. Las impone el ayuntamiento o la Generalitat, y pueden ir acompañadas de la revocación de la inscripción.

Esta guía resume la norma general. El factor decisivo en Cataluña es urbanístico y cambia de un municipio a otro, así que confirma tu caso con el ayuntamiento antes de comprar, reformar o anunciar. Si ya tienes la HUT en regla y buscas quien se ocupe del día a día, mira nuestra gestión integral de viviendas turísticas: 18 % + IVA sobre lo que recibes y sin permanencia.