Por qué Roses funciona para el alquiler vacacional

Roses vive de una bahía abierta al sur, de un parque natural que empieza en sus calas y de su cercanía con Francia: la bahía está a unos 40 km de la frontera y a 150 km de Barcelona. Es el municipio de la provincia de Girona con más viviendas de uso turístico, y su propio plan de desarrollo económico 2026-2033 la sitúa entre los cuatro de Cataluña con más HUT, junto a Salou, Lloret de Mar y Castelló d’Empúries.

• La bahía y sus playas. La bahía de Roses forma parte del club de las bahías más bellas del mundo, y en 2022 el municipio celebró los diez años de ese reconocimiento. En el núcleo urbano están Santa Margarida, La Punta, el Salatar, el Rastrell, la Platja Nova, Canyelles Petites y l’Almadrava, con certificación ambiental EMAS e ISO 14001.
• El Cap de Creus. El Parque Natural del Cap de Creus, creado por la Ley 4/1998, fue el primer parque marítimo-terrestre de Cataluña y suma 13.886 hectáreas entre tierra y mar. Dentro quedan las calas de Roses: Montjoi, Jóncols, Murtra, Rostella, Calís, Canadell o Pelosa.
• Historia. La Ciutadella, fortificación renacentista de 1543 declarada bien cultural de interés nacional, guarda restos de la colonia griega de Rhode, una villa romana y el monasterio románico de Santa Maria. Sobre la bahía se levanta el Castell de la Trinitat, de 1544, con planta de estrella.
• Gastronomía. En Cala Montjoi estuvo elBulli, que cerró en 2011, y hoy funciona en el mismo lugar el espacio expositivo elBulli1846. En octubre se celebra la campaña gastronómica del suquet de peix de Roses con vino DO Empordà.
• El entorno. Empuriabrava, en el vecino Castelló d’Empúries, tiene unos 24 km de canales navegables y un aeródromo de paracaidismo; el Parque Natural dels Aiguamolls de l’Empordà, de 1983, queda a pocos kilómetros, y el triángulo daliniano une Figueres, Portlligat (Cadaqués) y Púbol.

Eventos y temporadas

La agenda oficial de 2026 muestra cómo Roses estira el año: Carnaval del 12 al 16 de febrero, la Ruta de les Tapes del 13 al 22 de marzo, la salida de la Transpyr, la travesía en bicicleta de Roses a Irún, del 31 de mayo al 6 de junio, la Fiesta Mayor y el festival Sons del Món en la Ciutadella en agosto, y la feria de cerveza artesana del 10 al 12 de octubre.

Accesos y quién viene

Los aeropuertos más cercanos son el de Girona-Costa Brava y el de Perpiñán, en Francia, y la estación de alta velocidad más cercana es la de Figueres-Vilafant. Con la frontera a 40 km, Francia es el mercado extranjero natural de Roses, y buena parte de los huéspedes llega en coche. En los apartamentos turísticos de la Costa Brava, el 72,9 % de las pernoctaciones de 2025 fue de residentes en el extranjero, según el INE.

Cuántas viviendas turísticas hay en Roses

En mayo de 2026 el INE contaba en Roses 2.533 viviendas turísticas anunciadas, con 12.412 plazas: el municipio número 25 de España. Son el 10,24 % de todas sus viviendas, y cada una admite de media 4,9 plazas.

La oferta anunciada bajó un 10,4 % en un año y se mueve mucho con la temporada: 2.034 viviendas en noviembre de 2025 frente a 2.695 en agosto de 2024. El registro oficial es bastante mayor, porque el INE solo cuenta los anuncios activos en las grandes plataformas. Los datos abiertos del Registre de Turisme de Catalunya, actualizados el 5 de octubre de 2026, recogen 5.340 HUT de alta en Roses: el tercer municipio de Cataluña, detrás de Barcelona y Salou, y el primero de Girona.

Una temporada muy concentrada

El INE no publica la ocupación de Roses por separado, pero sí la de los apartamentos turísticos de la Costa Brava. En 2025 la ocupación por apartamento fue del 70,2 % en agosto, del 44,9 % en julio y del 38,8 % en septiembre, y no pasó del 6 % entre noviembre y marzo; la media del año quedó en torno al 21,7 %. En 2026 el verano ha ido mejor: el 63,0 % en julio y el 74,0 % en agosto. Para un propietario de Roses, el año se juega entre Semana Santa y septiembre, y cada puente o evento fuera de esas fechas suma.

Licencia turística en Roses

En Cataluña la «licencia turística» es el título habilitante de habitatge d’ús turístic (HUT) que da el ayuntamiento, y el Registre de Turisme de Catalunya asigna después el número de inscripción, el NIRTC. Se cede la vivienda entera, por estancias de 31 días o menos, con cédula de habitabilidad y un máximo de 15 plazas; el alquiler por habitaciones está prohibido y el NIRTC debe figurar en todos los anuncios. Lo explicamos completo en la guía de la licencia turística en Cataluña.

Hoy no se pueden dar de alta HUT nuevas

Roses figura con el número 178 en el anexo del Decreto-ley 3/2023, de 7 de noviembre, igual que sus vecinos Cadaqués (n.º 34) y Castelló d’Empúries (n.º 56), donde está Empuriabrava. El Ayuntamiento lo explica en su página de trámites: desde la entrada en vigor del decreto, el 9 de noviembre de 2023, no es posible formalizar nuevas comunicaciones de HUT. Una HUT nueva necesita licencia urbanística previa, y esa licencia solo podrá tramitarse cuando se haya desarrollado el planeamiento urbanístico correspondiente. Las comunicaciones presentadas desde esa fecha no producen efecto jurídico.

Roses no tiene POUM: se rige por el Plan General de Ordenación Urbana, con texto refundido de 1993 y normas urbanísticas refundidas en 2002. A octubre de 2026 no nos consta ninguna modificación del plan general ni plan especial que haga compatibles las HUT con el uso de vivienda, que es el requisito para conceder las licencias urbanísticas del decreto.

Qué pasa en noviembre de 2028

Las HUT habilitadas antes del 9 de noviembre de 2023 tienen cinco años, hasta el 9 de noviembre de 2028, para obtener la licencia urbanística o cesar. El titular que acredite que ese plazo no compensa la pérdida del título puede pedir al Ayuntamiento una única prórroga de hasta cinco años más, desde noviembre de 2027 y antes de que acabe el periodo transitorio. El Tribunal Constitucional avaló el decreto en la sentencia 64/2025, de 13 de marzo.

El problema de Roses es de números. El decreto prohíbe que el planeamiento admita más de 10 HUT por cada 100 habitantes, y Roses tiene unas 26,5. El propio Ayuntamiento calculó en junio de 2026 que aplicar el decreto obligaría a eliminar 3.300 de sus 5.400 alojamientos turísticos, un 62 % de la oferta. Su concejal de Turismo, Fèlix Llorens, lo calificó de medida «catastròfica» para los municipios turísticos, y el Pleno aprobó una moción de rechazo al decreto a propuesta de la Associació d’Empresaris de Roses i el Cap de Creus.

Comprar un piso que ya tiene HUT

Los cambios de titular no están limitados por el decreto. La transmisión, las modificaciones y las bajas se comunican por Canal Empresa de la Generalitat, y los certificados de una HUT se piden a los Servicios Territoriales de Empresa y Trabajo en Girona. Antes de firmar, comprueba que el NIRTC está de alta, que la capacidad coincide con la cédula de habitabilidad y que los estatutos de la comunidad no limitan la actividad.

Anuncios y multas

Anunciar sin NIRTC o con un número incorrecto, alquilar por habitaciones o funcionar sin título cumpliendo los requisitos para obtenerlo son infracciones graves de la Ley 13/2002 de turismo de Cataluña, con multas de 3.001 a 60.000 euros. Comercializar sin cumplir los requisitos para habilitar la vivienda es muy grave: de 60.001 a 600.000 euros. Las plataformas, además, no pueden publicar anuncios sin número.

Tasa turística en Roses

El huésped paga el impuesto sobre las estancias en establecimientos turísticos de la Generalitat. Para una HUT fuera de Barcelona son 1,75 euros por persona y noche del 1 de abril de 2026 al 31 de marzo de 2027 y 2,50 euros desde el 1 de abril de 2027, con un máximo de siete noches por persona. Los menores de 17 años están exentos.

• A octubre de 2026 Roses no aplica recargo municipal: la Agència Tributària de Catalunya solo lo recoge en Barcelona y en siete municipios del área metropolitana y del Vallès desde el 1 de octubre de 2026.

Ejemplo: una familia de dos adultos y dos niños de 6 y 10 años que pasa una semana en agosto paga 2 × 7 × 1,75 = 24,50 euros. Repasamos el resto de tributos, incluido el posible IVA del 10 % en estancias cortas, en impuestos del alquiler turístico.

Comunidad de propietarios y registro de viajeros

En Cataluña la propiedad horizontal se rige por el libro quinto del Código civil catalán. Los estatutos inscritos pueden limitar las actividades en los pisos, y modificarlos exige cuatro quintas partes de propietarios y cuotas. En Roses, con muchos edificios de segunda residencia, pide los estatutos y las últimas actas antes de comprar. Más en piso turístico y comunidad de vecinos.

Los datos de los huéspedes se comunican a los Mossos d’Esquadra en las 24 horas siguientes a la llegada, no a SES.Hospedajes. En Opal lo hacemos por cada huésped sin coste adicional.

Qué tipo de vivienda funciona en Roses

• Apartamentos de dos o tres dormitorios cerca de Santa Margarida, La Punta o el paseo marítimo, para familias que quieren ir andando a la playa.
• Casas con jardín o piscina en las urbanizaciones de Canyelles, l’Almadrava o la carretera de Cadaqués, para grupos y estancias de una semana.
• Aparcamiento: muchos huéspedes llegan en coche y quieren moverse al Cap de Creus, Cadaqués o Empuriabrava.
• Terraza con vistas a la bahía y aire acondicionado, muy valorados en julio y agosto.
• Anuncio en francés, además de castellano, catalán e inglés.

Con una temporada tan concentrada, compensa trabajar la Semana Santa, los puentes y los eventos de otoño en lugar de dejar la vivienda cerrada nueve meses.

Qué hace una gestora y cuánto cuesta con Opal

En Opal nos ocupamos del anuncio en Airbnb y Booking con el NIRTC visible, los precios, la atención a los huéspedes, las entradas y salidas, la limpieza, el registro de viajeros y la reparación si hay daños, que cubre el seguro de la plataforma con la que se hizo la reserva. La limpieza la paga el huésped con un suplemento en su reserva y no lleva comisión.

La comisión general es del 18 % + IVA sobre lo que recibes, es decir, sobre lo que pagan los huéspedes por las noches una vez descontada la comisión de la plataforma. Se adapta a cada vivienda, no hay permanencia ni pago inicial y solo cobramos cuando la vivienda genera ingresos.

Nuestros huéspedes nos dan una media de 4,71 en 427 reseñas de Airbnb y de 8,6 sobre 10 en 647 comentarios de Booking, a octubre de 2026. Para estimar cuánto puede dejarte tu vivienda, lee cuánto se gana con un piso turístico.

Tabla resumen para propietarios de Roses

En Roses lo que decide es la situación urbanística de cada vivienda y cómo resuelva el Ayuntamiento el horizonte de 2028: confirma tu caso con urbanismo o con un profesional antes de comprar, reformar o anunciar.