Qué norma regula la licencia turística en Baleares

En las Illes Balears la «licencia turística» de una vivienda es la declaración responsable de inicio de actividad turística (DRIAT) para comercializar estancias turísticas en viviendas. Se presenta ante la administración turística de cada isla: el Consell de Mallorca, el de Menorca, el d’Eivissa o el de Formentera. Al presentarla, la vivienda queda inscrita de inmediato en el registro insular de empresas, actividades y establecimientos turísticos (art. 23.6 de la Ley 8/2012).

La norma base es la Ley 8/2012, de 19 de julio, del turismo de las Illes Balears, muy modificada. Las tres reformas recientes que más te afectan son el Decreto-ley 4/2025, de 11 de abril, contra la oferta ilegal (en vigor desde el 16 de abril de 2025 y convalidado por el Parlamento el 8 de mayo), la Ley 1/2025, de 13 de junio, contra las fiestas en viviendas turísticas, y la Ley 4/2026, de 11 de junio, en vigor desde el 14 de junio de 2026, que retocó la prohibición en pisos y las multas.

Desde abril de 2025 no hay altas nuevas en pisos

Si tu vivienda es un piso, la respuesta corta es que hoy no puedes darlo de alta. La disposición adicional segunda del Decreto-ley 4/2025 prohíbe en todas las islas presentar nuevas DRIAT de viviendas en régimen de propiedad horizontal. El Gobierno lo justificó por la emergencia habitacional: unas 160.000 plazas turísticas en viviendas residenciales para una población de unos 1.240.000 habitantes.

La Ley 4/2026 dejó fuera de la prohibición tres tipologías aunque estén en propiedad horizontal: las viviendas adosadas, las pareadas y las unifamiliares aisladas que comparten parcela con otras edificaciones. También quedan fuera las viviendas que se comercialicen en la modalidad de alquiler de vivienda principal.

La prohibición no afecta a los pisos que ya estaban habilitados. Su DRIAT dura cinco años y se puede prorrogar por periodos iguales si siguen cumpliendo todo, incluido que la zona siga siendo apta y que la comunidad lo siga permitiendo (art. 50.3). La prórroga se comunica durante el mes anterior al vencimiento, con el certificado de que dispones de las plazas para otro periodo. Si no la comunicas a tiempo, la vivienda pasa a baja definitiva y las plazas vuelven a la administración.

Requisitos de la vivienda

Los fija el artículo 50 de la Ley 8/2012, completado por los artículos 51 y 52:

• Cédula de habitabilidad en vigor, o licencia de primera ocupación con el número de plazas. Puedes alojar como máximo las plazas que indique.
• Antigüedad: al menos cinco años de uso residencial privado, acreditado con la declaración de obra nueva, la licencia de primera ocupación o un certificado municipal.
• Zona apta para la comercialización turística, y nunca en suelo rústico protegido.
• Certificado energético: calificación mínima F si el edificio es anterior a 2008 y D si es posterior.
• Contadores individuales de agua, electricidad y gas, dados de alta con la compañía suministradora.
• Un baño por cada cuatro plazas.
• Seguro de responsabilidad civil que cubra a los huéspedes y, en propiedad horizontal, los daños a la comunidad.
• Servicios: limpieza, ropa de cama, mantenimiento y asistencia telefónica las 24 horas, también para la comunidad de vecinos.
• Libro registro habilitado por el consell, donde se anota quién hace la limpieza y el mantenimiento.

No se pueden comercializar viviendas de protección oficial o de precio tasado, ni ofrecer comidas a los huéspedes. La vivienda se cede entera, sin contratos por habitaciones, y cada estancia es como máximo de un mes, que la ley fija en 30 noches. Por encima de ese plazo entras en el alquiler de temporada, que comparamos en alquiler de temporada o alquiler turístico.

Alquiler de la vivienda principal

Es la única forma de alquilar con los dueños en casa. Solo para personas físicas, en su vivienda principal, unifamiliar o en piso, durante un máximo de 60 días al año repartidos por meses completos, y solo en zonas declaradas aptas para esta modalidad. Se acredita con el empadronamiento, la DRIAT dura cinco años y hay que comprar plazas igualmente.

Plazas turísticas y zonas aptas

En Baleares no basta con que la vivienda cumpla: hay que tener plazas turísticas. La eficacia de la DRIAT depende de aportar, como mínimo, tantas plazas como vas a comercializar (art. 88). Se obtienen de las bolsas de plazas que gestiona cada consell u organismo gestor, o de otra vivienda turística de la misma isla que se dé de baja definitiva. Las plazas tienen que proceder de la misma isla y quedan vinculadas a la vivienda. En pisos y en la modalidad de vivienda principal se adquieren de forma provisional por cinco años.

El Decreto-ley 4/2025 creó en cada isla dos bolsas temporales de plazas, una para alojamientos y otra para viviendas, que se nutren de las bajas que se producen desde abril de 2025. Cada consell u órgano gestor fija por resolución los requisitos, el procedimiento y el precio. Estarán vigentes hasta que los consells evalúen la capacidad de carga de su isla. En Menorca, que tenía una excepción que la eximía de aportar plazas, el decreto dejó esa excepción en suspenso mientras funcionen las bolsas temporales.

Las zonas aptas las delimitan los consells insulares en sus planes (PIAT o PTI) o de forma provisional por acuerdo de pleno, con informe vinculante de los ayuntamientos, que pueden excluir todo o parte de su término. En Palma la delimitación la aprueba el pleno del Ayuntamiento, con informe del Consell de Mallorca (art. 75.3). Para la DRIAT necesitas un certificado municipal de que la vivienda está en zona apta y de que no se ha superado el máximo de plazas del municipio.

Paso a paso del trámite

1. Confirma la tipología. Si es un piso en propiedad horizontal que no es adosado, pareado ni unifamiliar en parcela compartida, solo cabe la modalidad de vivienda principal.
2. Pide el certificado municipal de zona apta y de plazas disponibles en el municipio.
3. Reúne la documentación: cédula, acreditación de la antigüedad, certificado energético, contadores, seguro y, si hay comunidad, el acuerdo que permita la comercialización turística.
4. Adquiere las plazas en la bolsa de tu isla o a otra vivienda que se dé de baja, y guarda el certificado de adquisición.
5. Presenta la DRIAT ante el consell insular por vía electrónica, obligatoria tanto para el comercializador como para el propietario (art. 50.23).
6. Empieza a operar: la DRIAT habilita desde el día de su presentación y te inscribe en el registro insular. Mientras no tengas el número de inscripción, puedes anunciarte con el número de registro de entrada de la DRIAT (art. 23.7).
7. Date de alta en el registro de viajeros y en el impuesto de turismo sostenible antes de la primera reserva.

Si hay datos falsos o inexactos en lo esencial, se cancela la inscripción y las plazas pasan a la administración, además de la multa (arts. 23.4 y 23.8).

Mallorca, Palma, Menorca, Ibiza y Formentera

Cada isla tiene su registro y sus zonas, así que la ley es común pero el resultado cambia:

• Mallorca: registro del Consell de Mallorca, con números del tipo ETV/1234 o ETVPL/12473.
• Palma: además de la prohibición general en propiedad horizontal, las zonas aptas las decide el pleno municipal. Pide el certificado municipal antes de dar cualquier paso.
• Menorca: registro del Consell de Menorca, con números del tipo ET0937ME. Ojo a la suspensión de su antigua excepción de plazas.
• Ibiza y Formentera: tramitan sus consells. En Formentera el Consell ejerce también las competencias municipales sobre zonas aptas. A octubre de 2026 no hemos podido verificar en fuente oficial el formato de número de Ibiza.

El techo de plazas de cada isla es el de las plazas legales existentes más las de las bolsas, mientras los planes insulares no fijen otro (art. 5.3).

Número de inscripción en anuncios y plataformas

Toda la publicidad de la vivienda tiene que incluir el número de inscripción turística (art. 28.3.a). Anunciar una vivienda sin DRIAT o que no cumple los requisitos es oferta ilegal, y responden tanto quien inserta el anuncio como el titular del medio donde se publica.

Las plataformas tienen su propia infracción muy grave: comercializar, publicitar o enlazar reservas de viviendas de cualquier isla sin DRIAT o sin hacer constar el número de inscripción (art. 120.j), y negarse a ceder datos a la administración turística (art. 120.m). Con el registro único estatal anulado por el Tribunal Supremo, el número que vale es el insular; lo explicamos en el registro único de alquiler turístico, anulado.

Fiestas, vecinos, viajeros e impuesto

Fiestas y comunidad de vecinos

Desde la Ley 1/2025 el contrato con el huésped debe prohibir expresamente las fiestas y los eventos contrarios a la convivencia o a los estatutos. Si se producen, tienes que exigir que el cliente abandone la vivienda en un máximo de 24 horas desde que lo sepas (art. 50.12). No incluir esa cláusula o no actuar ante molestias graves es infracción grave.

En propiedad horizontal hace falta que los estatutos no lo impidan y, si no lo admiten de forma expresa, un acuerdo de la junta. Si la comunidad cambia los estatutos para impedirlo, la actividad debe cesar en un año como máximo. Más detalle en piso turístico y comunidad de vecinos.

Registro de viajeros

La ley obliga a remitir a la Dirección General de la Policía los datos de cada estancia (art. 50.11). En Baleares se hace por SES.Hospedajes, como explicamos en SES.Hospedajes y registro de viajeros. En Opal lo comunicamos por cada huésped sin coste adicional.

Impuesto de turismo sostenible

Lo paga el huésped y lo cobra quien explota la vivienda. Para viviendas turísticas es de 2 € por persona y día del 1 de mayo al 31 de octubre y de 0,50 € del 1 de noviembre al 30 de abril. Los menores de 16 años están exentos y desde el noveno día de estancia se reduce a la mitad.

Multas

El artículo 123 de la Ley 8/2012, en la redacción de la Ley 4/2026, fija estas cuantías. Responden el propietario y el comercializador, y también el arrendatario salvo prueba en contrario (art. 117.4).

La multa puede reducirse un 80 % si reconoces la responsabilidad y cedes la vivienda al menos cinco años para alquiler social o a precio limitado, o un 60 % si la cedes siete años a programas públicos de alquiler asequible.

Esta guía explica la norma general a octubre de 2026. En Baleares el resultado depende de la isla, el municipio, la tipología y las plazas disponibles, así que confirma tu caso con el consell y el ayuntamiento antes de comprar o anunciar. Si ya tienes la vivienda en regla, mira nuestra gestión integral de viviendas turísticas: 18 % + IVA sobre lo que recibes y sin permanencia.