Qué norma regula la licencia turística en la Región de Murcia

Las viviendas turísticas murcianas se rigen por el Decreto 256/2019, de 10 de octubre, por el que se regulan las viviendas de uso turístico en la Región de Murcia (BORM nº 242, de 19 de octubre de 2019), que desarrolla la Ley 12/2013, de 20 de diciembre, de Turismo de la Región de Murcia. El organismo que lo gestiona es el Instituto de Turismo de la Región de Murcia (ITREM), que lleva el Registro de Empresas y Actividades Turísticas.

Lo que se conoce como licencia turística es una declaración responsable: la presentas, quedas inscrito y puedes empezar. El ITREM comprueba después lo que has declarado.

Lo que cambia en noviembre de 2026

La Ley 3/2026, de 8 de octubre, publicada en el BORM el 15 de octubre, regula sobre todo los Bienes de Interés Turístico, pero de paso modifica la Ley de Turismo en dos puntos que te afectan. Desde su entrada en vigor, el 4 de noviembre de 2026, los alojamientos turísticos, incluidas las viviendas, tienen que mostrar el número de inscripción en toda su publicidad, plataformas online incluidas, y anunciar sin él pasa a ser infracción grave. También será grave incumplir la normativa turística de prevención y extinción de incendios.

Quién necesita la declaración responsable y qué queda fuera

Es vivienda de uso turístico la que se cede con fines vacacionales, amueblada y lista para entrar, anunciada en canales de oferta turística y alquilada a terceros con habitualidad y a cambio de precio. El decreto entiende por canal de oferta casi todo: agencias, centrales de reservas, plataformas, webs de promoción o reserva y «cualquier forma de ofrecer o publicitar la vivienda».

La habitualidad se presume en cuanto haces publicidad. Y aunque no la hagas, se considera efectiva si la vivienda se ha contratado dos o más veces en el mismo año, o una vez al año pero de forma repetida.

Hay dos tipos: cedida en su totalidad, que se alquila como una unidad indivisible (no puedes mezclar huéspedes de contratos distintos), y por habitaciones, que solo puede explotar una persona física empadronada y con residencia efectiva en la vivienda.

Quedan fuera del decreto la tenencia de huéspedes estable, las cesiones sin contraprestación, los apartamentos turísticos, que tienen su propia norma, y los alquileres sometidos a la Ley de Arrendamientos Urbanos, como el de temporada. Si dudas entre uno y otro, lo explicamos en alquiler de temporada o alquiler turístico.

Un solo titular por vivienda

En el registro solo puede figurar un titular de la explotación por vivienda. Si la explota una empresa gestora que no es la propietaria, necesita tener la disponibilidad del inmueble y responde ella de las obligaciones administrativas. Si actúa como simple mandataria del propietario, la responsabilidad es del propietario.

Requisitos de la vivienda

El límite principal es la capacidad: como máximo 10 plazas, y nunca más de las que permita la licencia de ocupación o documento equivalente. En la modalidad por habitaciones, las personas que viven en la casa cuentan dentro de esas 10.

Las plazas salen de las camas, con estas superficies útiles mínimas: 6 m² el dormitorio individual, 8 m² el doble y 3,5 m² por cada plaza en litera. En la vivienda completa, las camas convertibles no pueden pasar del 50 % de las plazas en dormitorios, salvo en viviendas de un dormitorio, que admiten dos, y en el salón no puede haber camas fijas.

Además, la vivienda debe tener:

• Un cuarto de baño por cada 6 plazas o fracción. Si un baño está dentro de un dormitorio, es solo para esa habitación y necesitas otro para el resto.
• Como mínimo salón-comedor, cocina, dormitorio y baño. Se admiten estudios con dos plazas en convertibles, pero no en la modalidad por habitaciones.
• Ventilación al exterior o a patio no cubierto en salón, dormitorios y cocina, ventilación directa o forzada en el baño y oscurecimiento en las ventanas de los dormitorios.
• Cocina con fregadero, dos fuegos, extractor o campana, horno o microondas, frigorífico y lavadora, que puede estar en otra estancia.
• Extintor en un lugar accesible y botiquín de primeros auxilios.
• Información por escrito, al menos en español e inglés, del 112 y otros teléfonos de emergencia, e información turística de la localidad y de la Región.

Seguro, responsable y distintivo

El titular tiene que contratar un seguro de responsabilidad civil de al menos 300.000 euros por siniestro, en vigor mientras dure la actividad y que cubra daños corporales, materiales y perjuicios económicos. Tiene que haber un responsable del alojamiento, cuyo teléfono se anuncia dentro de la vivienda en español e inglés. Y en la entrada, por dentro o por fuera, se exhibe el distintivo con la signatura; mientras no se apruebe uno propio, se usa el de alojamientos vacacionales de la Orden de 20 de julio de 2006.

Funcionamiento

Antes de la entrada entregas al huésped un documento con la signatura, tus datos, el teléfono del responsable, el precio y las fechas y horas, que firma y del que guardas copia un año. Salvo pacto, la entrada es a las 17:00 y la salida a las 12:00. Si pides fianza, la devuelves al comprobar que no hay desperfectos o, como mucho, en tres días. Las hojas de reclamaciones son obligatorias, con un cartel en español, inglés y otros dos idiomas.

Tabla resumen de requisitos

Paso a paso: la declaración responsable ante el ITREM

La declaración se presenta ante el ITREM antes de anunciar la vivienda, con el modelo normalizado del procedimiento 1890 de la sede electrónica de la Comunidad Autónoma.

1. Comprueba lo previo: que la vivienda tiene licencia de ocupación o equivalente, que el ayuntamiento no pone pegas urbanísticas y que la comunidad ha aprobado el uso turístico.
2. Contrata el seguro de responsabilidad civil de 300.000 euros por siniestro.
3. Prepara los datos que pide el artículo 28 del decreto: titular, vivienda con su referencia catastral y capacidad, disponibilidad del inmueble, seguro, responsable del alojamiento y, si es por habitaciones, tu empadronamiento y residencia efectiva.
4. Presenta la declaración. Con la presentación completa puedes empezar a operar con la clasificación declarada y quedas inscrito en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas, a expensas de la comprobación.
5. Pasa la comprobación. El ITREM abre de oficio un procedimiento para verificar lo declarado, te pedirá la documentación que lo acredita y tiene tres meses para resolver. Si concluye que no procede la clasificación, cancela la inscripción.
6. Coloca el distintivo y pon el número en todos tus anuncios.

Después, cualquier cambio de titularidad, de capacidad o de las condiciones de la vivienda se comunica al ITREM. Y mientras la vivienda tenga uso turístico, no puedes alegar que es tu domicilio para impedir la inspección.

El número de inscripción en los anuncios

El decreto ya obligaba a incluir el número de signatura en toda la publicidad, sobre todo en los canales de oferta turística, y prohibía comercializar una vivienda sin haber presentado la declaración. Desde el 4 de noviembre de 2026, la Ley 3/2026 lo eleva a obligación legal: el número debe constar en cualquier medio o canal, plataformas incluidas, y omitirlo es infracción grave, con multa de 1.001 a 10.000 euros.

Antes de contratar también tienes que informar al huésped de quién explota la vivienda y su número de inscripción, el precio total con impuestos, el seguro, si admites mascotas, la prohibición de fumar y las normas de la comunidad, entre otros datos.

Cómo comprobar si una vivienda está inscrita

El ITREM publica en su web listados descargables en Excel, Word o HTML de las empresas y establecimientos turísticos, que puedes filtrar por tipo, incluidas las viviendas de uso turístico, y por municipio. Si vas a comprar una vivienda «con licencia», pide el número y compruébalo ahí.

Ayuntamientos de la costa: Cartagena, San Javier, Águilas y Mazarrón

El Decreto 256/2019 no prevé topes municipales como los que permite la norma andaluza, pero deja claro que la declaración ante el ITREM no sustituye a las licencias o autorizaciones que exijan otros organismos. El ayuntamiento conserva sus competencias urbanísticas y puede condicionar el uso turístico a través del planeamiento.

A octubre de 2026 no nos consta que Cartagena (incluida La Manga), San Javier, Águilas o Mazarrón hayan aprobado una moratoria o un tope de viviendas turísticas como los de Málaga o Sevilla. El planeamiento cambia y cada municipio tiene sus ordenanzas, así que antes de comprar pide información urbanística de la vivienda concreta. Si tienes una en esta costa, puedes ver cómo trabajamos la gestión de alquiler vacacional en Mazarrón.

Comunidad de vecinos

Desde el 3 de abril de 2025, la Ley de Propiedad Horizontal exige que quien quiera destinar su piso a vivienda turística obtenga antes la aprobación expresa de la comunidad, con el voto de tres quintas partes de los propietarios que representen tres quintas partes de las cuotas. Con esa mayoría la comunidad también puede limitar, condicionar o prohibir la actividad, y subir hasta un 20 % la participación en gastos de esa vivienda. Los acuerdos no son retroactivos: quien ya ejercía la actividad conforme a la normativa turística antes de esa fecha puede seguir.

Al presentar la declaración afirmas que tienes la documentación que acredita que cumples, así que guarda el certificado del acuerdo, porque el ITREM puede pedírtelo en la comprobación. Si el presidente detecta una vivienda turística sin acuerdo, puede exigir que cese y acudir al juzgado. Lo desarrollamos en piso turístico y comunidad de vecinos.

Registro único estatal anulado y registro de viajeros

La Región de Murcia fue una de las administraciones que recurrieron el Real Decreto 1312/2024, que creó el Registro Único de Arrendamientos. El Tribunal Supremo le dio la razón en una sentencia de 1 de junio de 2026, publicada en el BOE el 18 de julio, en la línea de la que ya había dictado el 19 de mayo: el Estado no puede crear un registro que se superpone a los autonómicos. Siguen la Ventanilla Única Digital y la obligación de las plataformas de enviar datos. En Murcia, el número que necesitas es el del Registro de Empresas y Actividades Turísticas. Más en el registro único de alquiler turístico, anulado.

El registro de viajeros sigue siendo obligatorio. El decreto exige inscribir a los huéspedes mayores de edad con su documento de identidad antes de ocupar la vivienda y comunicarlo a la policía, que hoy se hace por SES.HOSPEDAJES conforme al Real Decreto 933/2021. Te lo contamos en SES.Hospedajes y el registro de viajeros. En las viviendas que gestionamos, Opal lo comunica sin coste adicional.

Multas, plazos y costes

Comercializar una vivienda sin haber presentado la declaración responsable es infracción grave. Estas son las multas de la Ley 12/2013:

Además de la multa, la resolución puede obligarte a subsanar, revocar la clasificación o dejar sin efecto tu declaración responsable, y una falsedad esencial impide seguir con la actividad.

En plazos, puedes empezar el mismo día en que presentas la declaración completa, y el ITREM tiene tres meses para resolver la comprobación. En costes, cuenta con el seguro de responsabilidad civil, la adaptación de la vivienda (extintor, botiquín, equipamiento y, si hace falta, un segundo baño a partir de 7 plazas) y, si no la tienes, la licencia de ocupación. Consulta en la ficha del procedimiento si se aplica alguna tasa autonómica a tu caso.