Por qué Córdoba funciona para el alquiler vacacional

Córdoba vende patrimonio, y mucho: la Mezquita-Catedral entró en la lista de Patrimonio Mundial de la Unesco en 1984, la protección se amplió al casco histórico en 1994, la Fiesta de los Patios es Patrimonio Cultural Inmaterial desde 2012 y Medina Azahara se sumó en 2018. Pocas ciudades españolas de 323.262 habitantes reúnen tanto en tan poco espacio, y casi todo se recorre a pie.

Lo que atrae al viajero:

• La Mezquita-Catedral y la judería: el gran motivo de la visita y el centro de la demanda de alojamiento.
• El Mayo Festivo: Cruces, Patios y Feria seguidos, el periodo más intenso del año.
• Medina Azahara, a las afueras, que alarga la visita a un segundo día.
• Festivales de verano, como el Festival de la Guitarra, y la apertura nocturna de museos, con los que el Ayuntamiento intenta llenar julio y agosto.
• Semana Santa y puentes, con mucha escapada nacional de dos o tres noches.

Temporadas: primavera, otoño y fines de semana

Los apartamentos turísticos reglados de Córdoba, los que mide la encuesta del INE, tuvieron en 2025 una ocupación media del 51,7 %. Los mejores meses fueron abril (68,9 %), octubre (67,8 %), mayo y septiembre (61,9 % los dos); los peores, julio (32,4 %) y enero (35,3 %). Los fines de semana la ocupación media subió al 64,9 %. La estancia media fue de 2,0 noches y el 46,6 % de los viajeros vino del extranjero.

El verano está cambiando. Según el estudio de la Universidad de Córdoba encargado por el Ayuntamiento, julio y agosto de 2026 tuvieron el mejor movimiento de viajeros hoteleros de la última década, con un 11,2 % más que en 2025, empujado por el turismo nacional. Y en mayo de 2026 los apartamentos turísticos de la capital alojaron a 12.760 viajeros, un 30,1 % más que un año antes. Aun así, en Córdoba el precio tiene que moverse mucho más que en otras ciudades: de los fines de semana de abril a un martes de julio hay un mundo.

Cómo se llega

Córdoba es una ciudad de tren. Está en la línea de alta velocidad entre Madrid y Sevilla, con conexión con Málaga, y su aeropuerto apenas tiene tráfico comercial: 30.775 pasajeros en 2025, según Aena. Quien llega en avión suele hacerlo por Sevilla, que movió 9.686.469 pasajeros, o por Málaga-Costa del Sol, con 26.760.639. Para tu anuncio, eso significa huéspedes que llegan andando desde la estación con la maleta y que agradecen unas indicaciones claras y un check-in autónomo; si llegan en coche, explícales antes dónde aparcar, porque en las calles estrechas del casco histórico no es fácil.

Cuántas viviendas turísticas hay en Córdoba

Según la estadística experimental del INE, que cuenta los anuncios activos en las grandes plataformas, en mayo de 2026 Córdoba tenía 2.379 viviendas turísticas con 11.283 plazas. Es el 28.º municipio de España por número de viviendas turísticas, que suponen el 1,53 % de sus viviendas.

La oferta activa está prácticamente estable (un 1,1 % menos en un año), pero el registro de la Junta cuenta más: según los datos del Registro de Turismo de Andalucía que publicó Cordópolis, la capital tenía 3.321 viviendas inscritas el 11 de enero de 2026. Cruzando ambas fuentes, ese medio calcula que solo seis de cada diez inscripciones acaban anunciadas en las plataformas.

A la vez, la Junta ha intensificado las cancelaciones: entre 2024 y agosto de 2025 dio de baja 569 viviendas de uso turístico en la capital.

Licencia turística en Córdoba: qué necesitas en 2026

A octubre de 2026, en Córdoba no se pueden dar de alta viviendas turísticas nuevas en los distritos Centro y Sur, que incluyen todo el casco histórico, y en el resto de la ciudad el Ayuntamiento exige que la vivienda tenga acceso independiente del resto del edificio.

Lo que exige la Junta

El trámite es la declaración responsable que inscribe la vivienda en el Registro de Turismo de Andalucía, gratuita y con un código del tipo VUT/CO/00000 que debe aparecer en todos los anuncios. Rige el Decreto 28/2016, reformado por el Decreto 31/2024 y el Decreto-ley 1/2025:

• 14 m² construidos por plaza según Catastro, con un mínimo de 25 m², y un máximo de 15 plazas en vivienda completa.
• Climatización según los meses de apertura (en Córdoba, frío en verano es imprescindible), botiquín, extintor, detector de humo, teléfono de atención 24 horas y hojas de reclamaciones.
• Aprobación expresa de la comunidad de vecinos por tres quintos de propietarios y cuotas si el edificio está en propiedad horizontal, exigible desde el 3 de abril de 2025.
• Compatibilidad con el planeamiento urbanístico, que en Córdoba decide casi todo.

Todos los detalles están en la guía de licencia turística en Andalucía, y lo de los vecinos en piso turístico y comunidad de vecinos.

La moratoria del Centro y el Sur

El Consejo Rector de la Gerencia Municipal de Urbanismo aprobó el 25 de marzo de 2025 suspender durante tres años toda clase de aprobaciones, licencias urbanísticas y declaraciones responsables para viviendas de uso turístico en los distritos Centro y Sur. Se publicó en el Boletín Oficial de la Provincia el 2 de abril de 2025 y se notificó a la Junta para que conste en el Registro de Turismo. Termina antes si entra en vigor la modificación del Plan General que la acompaña, que el Ayuntamiento empezó a redactar entonces.

Barrios afectados:

• Distrito Centro: Mezquita-Catedral, San Basilio, San Francisco-Ribera, San Pedro, El Salvador y La Compañía, La Trinidad, Santa Marina, San Miguel-Capuchinos, Santiago, San Andrés-San Pablo, La Magdalena, Huerta del Rey-Vallellano, Centro Comercial, San Lorenzo, Campo de la Merced-Molinos Alta, Ollerías, Cerro de la Golondrina y El Carmen.
• Distrito Sur: Campo de la Verdad-Miraflores, Fray Albino, Sector Sur y Barrio del Guadalquivir.

El resto de la ciudad: entrada independiente

Fuera de esos distritos, la Gerencia de Urbanismo encuadra la vivienda turística en el uso terciario de hospedaje del Plan General (artículo 12.4.2). En edificios con viviendas, ese uso solo cabe si tiene accesos y evacuación independientes del resto del inmueble e instalaciones propias de luz y agua. En la práctica, las altas nuevas son sobre todo bajos reconvertidos. En marzo de 2025 el alcalde avisó además de que la moratoria podría extenderse a cualquier barrio que supere el 5 % de viviendas turísticas; a octubre de 2026 no nos consta que se haya ampliado.

Tasas y costes municipales

Desde 2025, la tasa de recogida de residuos trata la vivienda turística como un alojamiento y no como una vivienda: 267,22 euros al año más IVA de cuota base, más 45,51 euros por cada habitación adicional a la primera. Un piso turístico de dos habitaciones paga 312,73 euros, frente a los 74,27 que podía pagar como vivienda en una calle de categoría fiscal baja.

Qué tipo de vivienda funciona en Córdoba

El huésped de Córdoba quiere dormir cerca de la Mezquita, llegar andando desde la estación y tener aire acondicionado potente. Con la moratoria, el mercado se ha dividido en tres.

• Viviendas ya inscritas en el casco histórico: el producto más buscado, sobre todo si tienen patio, terraza o vistas. No se pueden crear nuevas, así que cada inscripción en regla vale más.
• Bajos con acceso propio fuera del Centro y el Sur: es por donde entran hoy las altas nuevas. Funcionan si están bien comunicados con el casco y tienen buena insonorización.
• Edificios completos como apartamentos turísticos: la moratoria se limita a las viviendas de uso turístico. Los establecimientos de apartamentos turísticos van por otra vía, con licencia municipal, y en 2026 la Gerencia ha seguido aprobando proyectos en el centro. Te explicamos esa vía en convertir un edificio en apartamentos turísticos.

Con estancias medias de dos noches, la vivienda tiene que estar preparada para entradas y salidas constantes: ropa de cama de repuesto, limpieza ágil y un sistema de llaves que no dependa de quedar con nadie. Y en julio y agosto, con el calor de Córdoba, una buena climatización decide la reseña.

Comprar un piso «con licencia» en el centro

En los barrios con moratoria se anuncian pisos «con licencia turística» a precio de inversión. La Delegación de Turismo de la Junta en Córdoba recuerda que la inscripción no se transmite como un derecho del piso: el comprador comunica el cambio de titular en el Registro de Turismo, con el certificado registral que acredite que la comunidad no ha prohibido el uso turístico, y queda sujeto a las limitaciones vigentes. Antes de pagar más por esa licencia, confirma con la Junta y con Urbanismo que podrás seguir explotándola.

Qué hace una gestora y cuánto cuesta con Opal

Una gestora se encarga de que la vivienda facture sin que tengas que estar pendiente del móvil. En Opal gestionamos viviendas turísticas en Airbnb y Booking en toda España, y eso incluye:

• Crear y optimizar el anuncio, con fotos, textos en varios idiomas y el código del registro bien visible.
• Ajustar los precios día a día: en Córdoba la diferencia entre un fin de semana de mayo y un día laborable de julio es enorme.
• Atender a los huéspedes antes, durante y después de la estancia, y coordinar entradas y salidas.
• Organizar la limpieza y la lavandería entre reservas. La limpieza la paga el huésped con un suplemento en su reserva y no lleva comisión.
• Comunicar el registro de viajeros de cada huésped por SES.Hospedajes, sin coste adicional.
• Coordinar la reparación si hay daños, que cubre el seguro de la plataforma con la que se hizo la reserva.

La comisión general es del 18 % + IVA sobre lo que recibes, es decir, sobre lo que pagan los huéspedes por las noches una vez descontada la comisión de la plataforma. Se adapta a cada vivienda, no hay permanencia ni pago inicial y solo cobramos cuando tu vivienda genera ingresos.

Nuestros huéspedes nos dan una media de 4,71 en 427 reseñas de Airbnb y de 8,6 sobre 10 en 647 comentarios de Booking, a octubre de 2026. Para una cifra orientativa, prueba la calculadora de ingresos.

Córdoba frente a Sevilla y el resto de Andalucía

Las dos grandes ciudades patrimoniales del Guadalquivir han elegido caminos distintos. Sevilla fija un tope del 10 % de viviendas turísticas en cada uno de sus 108 barrios y deja abiertos los que no lo alcanzan; Córdoba ha cerrado de golpe dos distritos enteros y pone condiciones al resto. Te contamos el caso sevillano en la guía de licencia turística en Sevilla.

Para un propietario cordobés la conclusión es práctica: si tu vivienda ya está inscrita en el centro, es un activo escaso y conviene gestionarla bien, porque la Junta cancela las inscripciones de viviendas que no prestan el servicio en los periodos declarados o incumplen requisitos. Si aún no lo está, revisa la situación urbanística antes de invertir. Trabajamos en toda Andalucía y en Córdoba valoramos tu vivienda sin compromiso.