Los pasos para convertir un edificio, de un vistazo

Convertir un edificio en apartamentos turísticos exige, por este orden, que el planeamiento municipal admita el uso, que el edificio esté libre de obstáculos jurídicos, un proyecto que cumpla la normativa técnica, los títulos municipales de obras y actividad y, al final, la declaración ante la comunidad autónoma. Si falla el primer paso, los demás sobran.

Paso 1: que el uso turístico sea compatible

Es el filtro que más proyectos tumba: muchas ciudades ya no admiten pisos turísticos sueltos en edificios residenciales, pero sí el edificio completo. No todas, y no sin condiciones.

Madrid: edificio completo con el Plan Reside

Desde el 22 de septiembre de 2025, en el Centro Histórico los pisos turísticos están prohibidos en edificios residenciales en cualquier planta y el uso turístico solo cabe en edificio completo, con condiciones que dependen del nivel de usos de la calle y de la catalogación. En los casos más restrictivos, un edificio residencial catalogado con nivel 3 solo puede pasar a viviendas turísticas con obras de restauración y durante un máximo de 15 años, tras los cuales vuelve al uso residencial. En el resto de la ciudad se admite el edificio completo, además de bajos y primeras plantas con acceso independiente. El plan está recurrido, pero sigue aplicándose. Más en la guía de la licencia turística en Madrid.

Valencia: bajos y primeras en edificios mixtos, con topes

La modificación del Plan General aprobada el 31 de marzo de 2026 solo admite apartamentos turísticos en bajos o primeras plantas de edificios de uso mixto, por debajo de las viviendas y con acceso independiente, y fija tres topes acumulativos por barrio, distrito y manzana. El tope del 2 % de viviendas cuenta tanto los apartamentos sueltos como los bloques de apartamentos, y Ciutat Vella tiene su propio plan especial. A octubre de 2026 no hemos encontrado en las notas oficiales una regla específica para el edificio completo, así que el informe de compatibilidad de tu parcela es lo que decide. Lo explicamos en la guía de la licencia turística en Valencia.

Sevilla: planta baja y primera, salvo edificio entero de hospedaje

La Gerencia de Urbanismo trata la vivienda turística como uso de hospedaje y, con carácter general, solo la admite en planta baja y primera, salvo que todo el edificio pase a uso exclusivo de hospedaje. Exige ascensor, la inspección técnica del edificio presentada y, en edificios sin división horizontal con una sola referencia catastral, acreditar que hay dos o más viviendas desde su construcción con licencia. Y todo ello dentro del tope del 10 % por barrio, ya superado en 11 barrios del centro y Triana. Detalle en la guía de la licencia turística en Sevilla.

Donde el edificio completo tampoco basta

Málaga aprobó inicialmente en julio de 2026 la modificación nº 28 de su Plan General, que elimina la posibilidad de implantar el hospedaje de forma automática en suelo residencial, tanto sustituyendo por completo el uso residencial como ocupando hasta el 50 % del edificio, e incluye expresamente los apartamentos turísticos; las licencias están suspendidas desde el 25 de julio de 2026. Alicante amplió en julio de 2025 su moratoria a los bloques de apartamentos, pensiones y albergues turísticos, como máximo hasta enero de 2027.

Paso 2: apartamentos turísticos o viviendas de uso turístico

Un edificio entero de un solo titular encaja casi siempre en la figura de apartamentos turísticos, un establecimiento con unidad de explotación, y no en la de viviendas de uso turístico sueltas. Y eso cambia los requisitos y los servicios obligatorios.

La categoría determina los servicios. En Extremadura, por ejemplo, la recepción física se exige en tres y cuatro llaves o con más de diez unidades, y la limpieza durante la estancia es diaria en las categorías altas. En esa comunidad puedes pedir además un informe previo con memoria y planos: la Consejería te dice si el proyecto se ajusta y qué categoría tendría, debe emitirlo en dos meses y, si no contesta, se entiende favorable (art. 23 del Decreto 182/2012).

Paso 3: licencia de obras y título de actividad

Casi siempre hacen falta dos títulos municipales distintos: el que autoriza las obras y el que habilita el uso de hospedaje. Cómo se llaman y en qué orden se piden depende del ayuntamiento.

• Madrid capital: licencia urbanística para la actividad de uso terciario de hospedaje (Ordenanza 6/2022), seguida de la licencia de funcionamiento. Se puede tramitar ante el Ayuntamiento o a través de una entidad colaboradora urbanística.
• Sevilla: declaración responsable de cambio de uso y de utilización para el uso de hospedaje, con documento técnico; si hacen falta obras, primero se tramitan por su procedimiento.
• Valencia: informe de compatibilidad y título habilitante municipal. Al solicitarlo entras de forma provisional en el censo municipal de alojamientos (CATAV), que fija el orden de preferencia en barrios con poco margen.

Si el edificio está catalogado, su nivel de protección marca qué obras se permiten, y eso puede condicionar la distribución o la instalación de un ascensor.

Paso 4: seguridad contra incendios y accesibilidad

El Código Técnico de la Edificación (CTE) define el uso «Residencial Público» como el edificio o establecimiento destinado a alojamiento temporal, regentado por un titular distinto de los ocupantes, que puede disponer de servicios comunes, e incluye expresamente los apartamentos turísticos. Ese uso tiene condiciones propias en los documentos de seguridad en caso de incendio (DB SI) y de seguridad de utilización y accesibilidad (DB SUA).

El matiz importante está en los comentarios del Ministerio al DB SUA: esa referencia alude a establecimientos tipo apartotel con servicios y zonas comunes, no a apartamentos normales explotados en régimen turístico, que se consideran uso Residencial Vivienda. Según ese criterio, convertir viviendas de un edificio existente en turísticas solo es cambio de uso a efectos del CTE cuando se incorporan los servicios y zonas comunes propios del Residencial Público, se trate de algunas viviendas o de todo el edificio.

Comprar un edificio para alquiler turístico: qué revisar

Antes de comprar un edificio para el alquiler turístico, revisa cinco cosas; cualquiera puede retrasar años el proyecto.

1. Inquilinos con contrato vigente. El comprador se subroga en los derechos y obligaciones del arrendador (art. 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos) durante los primeros cinco años del contrato, o siete si el arrendador anterior era una persona jurídica, y los contratos de vivienda tienen esos mismos plazos mínimos más sus prórrogas (arts. 9 y 10). Además, los derechos de tanteo y retracto del inquilino no decaen porque la vivienda se venda junto con otras viviendas o activos, siempre que sea jurídicamente individualizable (art. 25.7). No calcules la rentabilidad turística de pisos que no vas a poder usar.
2. Cargas. La nota simple del Registro muestra hipotecas, embargos, servidumbres y afecciones que hay que cancelar o asumir.
3. Catalogación y planeamiento. Nivel de protección, usos admitidos y cualquier suspensión de licencias en tramitación.
4. División horizontal. Un edificio sin dividir, de un solo propietario, encaja bien en la unidad de explotación de los apartamentos turísticos. Si tu idea es registrar viviendas turísticas sueltas, en cambio, algunas comunidades piden una referencia catastral por vivienda, como la Comunitat Valenciana, y Sevilla exige acreditar que hay varias viviendas desde la construcción. Y si algún día quieres vender por unidades, necesitarás la división.
5. Estado técnico y licencias existentes. Inspección técnica del edificio, instalaciones, ascensor y licencia de primera ocupación, que algunas normas piden expresamente.

Y los vecinos, si los hay

Si compras el edificio entero y no hay división horizontal, no existe una comunidad de propietarios que tenga que aprobar la actividad, aunque conviene confirmarlo con un abogado en cada caso. Si compras solo parte de un edificio dividido, necesitas la aprobación expresa de tres quintas partes de los propietarios y de las cuotas (art. 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal), y los estatutos pueden prohibirlo. Lo explicamos en piso turístico y comunidad de vecinos.

Cuándo es rentable transformar un edificio y cuándo no

Transformar un edificio residencial compensa cuando el edificio completo es la única vía legal en una zona con demanda turística sostenida y la inversión en obras se recupera en un plazo razonable. No compensa cuando hay inquilinos para años, cuando el municipio va a cerrar la puerta o cuando la adaptación exige obras desproporcionadas.

Haz las cuentas con prudencia: ingresos por tipología y temporada menos plataforma, gestión, suministros, seguros, IBI, mantenimiento y amortización de la obra, frente a lo que daría el mismo edificio en alquiler residencial. Y revisa el IVA con tu asesor: con servicios de hostelería se tributa al 10 %, pero se puede deducir el IVA soportado, también el de la obra. Tienes el método en cuánto factura un edificio de apartamentos turísticos, y la operativa en gestión integral de edificios de apartamentos turísticos.

Plazos orientativos

No hay un plazo único: lo que más tarda suele ser lo municipal, y depende de cada ayuntamiento y del proyecto, así que pide el plazo de resolución de cada trámite al iniciarlo. Lo que sí fijan las normas:

• Declaración turística: es una declaración responsable con control posterior. La de apartamento turístico en Extremadura te habilita desde que la presentas, y lo mismo ocurre con la de vivienda turística en Andalucía y en Madrid, donde la Administración tiene seis meses para declarar que no puedes continuar si detecta inexactitudes. Confirma el régimen exacto de tu figura en la consejería.
• Informe previo en Extremadura: dos meses, con silencio favorable, y vale un año.
• Comunitat Valenciana: la actividad tiene que empezar en los dos meses siguientes a la declaración, y donde se han suspendido licencias o cambiado el plan, el informe de compatibilidad no puede tener más de seis meses.
• Suspensiones municipales: en Málaga, hasta tres años desde agosto de 2025 para las viviendas turísticas, más la suspensión de julio de 2026; en Alicante, como máximo hasta enero de 2027.

Antes de comprar o encargar el proyecto, confirma por escrito la compatibilidad urbanística y revisa tu caso con un técnico y un abogado.