La respuesta corta: unos 440.000 € de facturación en el modelo

Un edificio de 20 apartamentos turísticos a 100 € la noche y con la ocupación media que mide el INE factura unos 442.000 € al año por las noches, sin IVA. Después de canales, gestión y gastos del edificio quedan entre 179.000 € y 222.000 € antes de amortizaciones, intereses e impuestos, según la figura legal obligue o no a tener recepción y limpieza durante la estancia.

Son cifras de un modelo, no de un edificio real. Las calculamos igual que en el ejemplo de cuánto se gana con un piso turístico, multiplicado por veinte y con los cambios que trae tener un edificio entero: otra fiscalidad, otros costes y, a menudo, otra figura legal.

Los supuestos del modelo

Partimos de un edificio de 20 apartamentos de uno o dos dormitorios, de un solo propietario, valorado en 5.000.000 € (250.000 € por apartamento, como el piso del ejemplo individual). Se explota como una actividad, a través de una sociedad dada de alta en IVA.

• Precio medio por noche: 100 € sin IVA.
• Ocupación: 60,6 %, la media de 2025 de la Encuesta de Ocupación en Apartamentos Turísticos del INE, medida por apartamentos (cálculo nuestro con los doce datos mensuales, que fueron del 54,5 % en enero al 74,8 % en agosto). Son 221 noches por apartamento y 4.420 noches en el edificio.
• Estancia media: 5 noches, la que da el INE para apartamentos en agosto de 2026. Salen unas 884 reservas al año, con sus 884 entradas, salidas y limpiezas.
• Canales: una comisión media del 15,5 %, la de Airbnb para la mayoría de anfitriones. Booking cobra la suya por reserva.
• Gestión: el 18 % sobre lo que se recibe de los canales, la comisión general de Opal. En un edificio se estudia cada caso.
• Limpieza de salida: la paga el huésped con un suplemento en su reserva que cubre su coste y la lavandería, así que no resta ni suma.

Una simplificación: calculamos las comisiones sobre el precio sin IVA. Algunas plataformas las calculan sobre el importe con impuestos, lo que las encarece algo.

La cuenta de un año, línea a línea

Hay dos escenarios. En el A, el edificio funciona como un conjunto de pisos turísticos: llegada autónoma, atención por teléfono y limpieza solo entre huéspedes. En el B, la figura legal exige recepción física y limpieza y cambio de lencería durante la estancia, como pasa en algunos apartamentos turísticos.

Sobre los 5.000.000 € del edificio, la rentabilidad bruta es del 8,8 % en los dos casos, y la neta antes de impuestos, del 4,4 % en el A y del 3,6 % en el B. La diferencia entre escenarios, 43.000 € al año, es lo que cuesta la figura legal; por eso conviene saber cuál te toca antes de comprar.

Si hay hipoteca, réstale los intereses. Y faltan las amortizaciones, que no salen del bolsillo pero reducen el impuesto.

Qué ahorra un edificio frente a 20 pisos sueltos

Menos de lo que se suele pensar en los gastos fijos, y bastante en la operación. Comparamos los gastos del edificio con los de 20 pisos como el del ejemplo individual, dispersos por la ciudad:

El ahorro en fijos ronda el 8 %. La mayor diferencia de la tabla no es de escala, sino de régimen de IVA: quien repercute IVA recupera el que paga en las comisiones. Desde el 1 de diciembre de 2026, si se convalida el decreto, eso también afectará a los pisos sueltos.

Donde el edificio sí gana es en el día a día:

• Limpieza: el equipo no se desplaza entre barrios. Con varias salidas el mismo día en el mismo portal, cada limpiadora hace más apartamentos por turno.
• Lavandería y almacén: un cuarto de lencería y menaje en el propio edificio y un solo contrato con la lavandería, con precio por volumen.
• Mantenimiento: una persona de mantenimiento o un contrato preventivo cubre los 20 apartamentos, y una avería se atiende en minutos.
• Compras: colchones, menaje y electrodomésticos iguales en todos los apartamentos, con repuestos en stock.
• Venta: los apartamentos iguales pueden venderse como un solo tipo en Booking, y un grupo grande puede reservar varios a la vez.

Hay también costes que solo tiene el edificio: ascensor, instalaciones contra incendios de todo el inmueble, zonas comunes y, según la comunidad autónoma, recepción y servicios obligatorios.

Precio y ocupación: la tabla de sensibilidad

El resultado depende mucho más del precio y de las noches que de cualquier gasto. Con los gastos del escenario A, así cambia el resultado antes de amortizaciones, intereses e impuestos del edificio completo:

Con la ocupación media, cada 10 € de precio medio son unos 30.600 € más de resultado al año. Bajar del 60,6 % al 50 % cuesta unos 52.700 € a 100 € la noche.

Fíjate también en la columna de 90 €: se acerca a lo que te quedaría de base (90,91 €) si mantienes un precio final de 100 € con el 10 % de IVA incluido. Un edificio que pasa a repercutir IVA sin subir precios pierde algo menos de un 10 % de ingresos.

IVA, IBI e impuesto sobre sociedades

IVA

Un edificio con recepción, limpieza periódica y cambio de ropa durante la estancia presta servicios propios de la hostelería, y ya hoy tributa al 10 % como hospedaje. La Dirección General de Tributos recuerda ese criterio en la consulta V1572-26, de 15 de junio de 2026; la limpieza a la entrada y a la salida, en cambio, no convierte el alquiler en hostelería.

Sin esos servicios, el alquiler está exento hasta el 30 de noviembre de 2026. Desde el 1 de diciembre, el Real Decreto-ley 29/2026 lleva al 10 % las estancias de 30 noches o menos, pero solo si se convalida: a 23 de octubre de 2026 está pendiente de la votación de la Diputación Permanente del Congreso, prevista para el 12 de noviembre. Lo explicamos en el IVA del alquiler turístico en 2026.

Repercutir IVA tiene su cara buena: la sociedad deduce el IVA que paga en comisiones, gestión, suministros, mobiliario y reformas. En un edificio que se reforma para abrir, el IVA de las obras pesa mucho, y conviene planificarlo con el asesor antes de empezar.

Recargo del IBI

El mismo decreto permite a los ayuntamientos de zonas de mercado residencial tensionado subir el IBI de los inmuebles residenciales destinados a alojamiento turístico: hasta un 50 %, un 100 % si el titular tiene dos o más y un 150 % si tiene cuatro o más. Un edificio de 20 apartamentos de un mismo titular, si figuran como inmuebles residenciales, estaría en el tramo alto. Tiene que aprobarlo cada ayuntamiento en su ordenanza y se aplicaría, como pronto, al IBI de 2027. En el modelo, un recargo del 150 % sobre 8.000 € serían 12.000 € más al año.

Impuesto sobre sociedades

Si el edificio es de una sociedad, el beneficio, después de amortizaciones e intereses, paga el impuesto sobre sociedades: el 25 % con carácter general y el 23 % en 2026 para las empresas de reducida dimensión. Las que facturan menos de un millón de euros tienen una escala transitoria más baja. Por ejemplo, con 150.000 € de base imponible, el 25 % son 37.500 €.

Ojo con un detalle: la ley excluye de los tipos reducidos a las entidades patrimoniales, y en el impuesto sobre sociedades el alquiler de inmuebles solo es actividad económica si hay al menos una persona empleada con contrato laboral a jornada completa. Una sociedad que solo tiene un edificio alquilado sin plantilla puede quedar como patrimonial. Y lo que la sociedad reparta como dividendos vuelve a tributar en tu IRPF. Si el edificio es tuyo como persona física, el mismo requisito del empleado decide si tributas como capital inmobiliario o como actividad económica.

Comparación con alquilar el edificio a largo plazo

Ahora los mismos 20 apartamentos alquilados como vivienda habitual, sin agencia y sin meses vacíos, a la rentabilidad bruta media del alquiler en España: el 2,84 % según el Banco de España (doce meses hasta el tercer trimestre de 2026).

En el alquiler tradicional hemos puesto los mismos 2.200 € de IBI, seguro, zonas comunes y mantenimiento por apartamento que en el ejemplo del piso; los suministros los paga el inquilino. Con estos supuestos, el turístico iguala al tradicional con unas 135 noches al año por apartamento a 100 €, un 37 % de ocupación.

La comparación tiene letra pequeña. El turístico exige más trabajo, más riesgo de demanda y una licencia que puede cambiar con la normativa. El tradicional, si eres persona física, tiene una reducción en el IRPF por alquiler de vivienda habitual que el turístico no tiene; compromete el edificio durante años y, en zonas tensionadas, limita la renta. Si te planteas el cambio de uso, lo contamos en cómo convertir un edificio en apartamentos turísticos.

La figura legal decide los costes

Antes de hacer números, averigua cómo clasifica tu comunidad autónoma un edificio entero dedicado al alquiler turístico, porque de eso dependen la recepción, la limpieza obligatoria y el IVA.

• Madrid. Si todas las viviendas turísticas de un edificio o portal son del mismo titular, se les aplica el régimen de apartamentos turísticos, con categorías por llaves y requisitos más exigentes (artículo 17 ter.2 del Decreto 79/2014, tras la reforma del Decreto 27/2026). En el Centro Histórico, el Plan Reside solo admite el uso turístico en edificio completo. Lo detallamos en la guía de la licencia turística en Madrid.
• Extremadura. Todo es apartamento turístico (Decreto 182/2012), con categorías de una a cuatro llaves. La recepción física se exige en tres y cuatro llaves o con más de diez unidades, así que un edificio de 20 la necesita. El titular limpia durante la estancia (a diario en tres y cuatro llaves, tres veces por semana en una y dos) y cambia la lencería al menos cada tres días. Es el escenario B. Más detalle en la guía de Extremadura.
• Comunidad de propietarios. Si el edificio entero es de un solo propietario y no está dividido en propiedad horizontal, en principio no hay junta que tenga que aprobar la actividad. Si está dividido, aunque todos los pisos sean tuyos, comprueba los estatutos y el régimen que se aplica.

Además, el ayuntamiento decide si el uso es compatible en esa parcela. Pide por escrito el informe de compatibilidad urbanística antes de comprar o reformar.

Cómo seguir con tu edificio

El modelo sirve para ordenar las preguntas: qué precio y qué ocupación son realistas en tu calle, qué figura legal te toca, si necesitas recepción y cómo vas a tributar. Con esas cuatro respuestas, la cuenta cambia poco de un edificio a otro.

Si tienes un edificio o estás estudiando comprar uno, en la página de inversores te contamos cómo trabajamos con propietarios de varios apartamentos. Gestionamos en Airbnb y Booking en toda España, sin permanencia ni pago inicial, y la limpieza la paga el huésped con un suplemento que no lleva comisión.