Por qué Granada funciona para el alquiler vacacional

Granada tiene algo que muy pocas ciudades pueden ofrecer: la Alhambra. El Patronato limita la visita a 2.765.500 personas al año por motivos de conservación, y para 2025 preveía vender unos 2,7 millones de entradas, prácticamente el aforo completo. Esa demanda constante, repartida durante todo el año, es la base del alquiler turístico de la ciudad.

Lo que atrae al viajero:

• La Alhambra y el Generalife: la entrada lleva hora asignada, así que mucha gente organiza el viaje alrededor de ella y duerme en la ciudad al menos una noche.
• El Albaicín y el Sacromonte: calles empinadas, cármenes y miradores frente a la Alhambra. Es donde más viviendas turísticas hay y también donde más se ha restringido.
• El Centro y el Realejo: catedral, Capilla Real, bares de tapas y casi todo a pie.
• Sierra Nevada: la estación de esquí se alcanza por la A-395, con el aparcamiento principal en el kilómetro 31. En invierno, Granada funciona también como base para esquiadores que no quieren dormir en la montaña.
• La Universidad de Granada: además de su alumnado, recibe cada semestre a estudiantes de movilidad internacional, unos 900 solo en el segundo semestre del curso 2025/2026.

Temporadas: menos estacionalidad que la costa

Los apartamentos turísticos reglados de Granada, los que mide la encuesta del INE, tuvieron en 2025 una ocupación media del 67,9 %. Los mejores meses fueron octubre (78,9 %), abril (77,4 %) y septiembre (75,1 %), y los más flojos, febrero (58,5 %) y enero (58,8 %). Los fines de semana la ocupación media subió al 81,7 %. La estancia media fue de 2,4 noches y el 42,4 % de los viajeros llegó del extranjero.

Traducido a la gestión: Granada es un destino de estancias cortas y rotación alta, con pocas semanas realmente muertas. Eso exige limpiezas frecuentes, entradas a cualquier hora y precios que cambien según el día de la semana, los puentes y el calendario de la Alhambra.

Aeropuerto y accesos

El aeropuerto Federico García Lorca Granada-Jaén cerró 2025 con 1.152.871 pasajeros, un 1,7 % más que en 2024, según Aena. Para vuelos internacionales, la otra puerta es Málaga-Costa del Sol, que movió 26.760.639 pasajeros. El centro y el Albaicín tienen zonas de acceso restringido al tráfico y la ciudad aplica una Zona de Bajas Emisiones, así que tu anuncio debe explicar con claridad dónde aparcar y cómo llegar a pie hasta la puerta.

Cuántas viviendas turísticas hay en Granada

Según la estadística experimental del INE, que cuenta los anuncios activos en las grandes plataformas, en mayo de 2026 Granada tenía 3.098 viviendas turísticas con 13.861 plazas. Es el 15.º municipio de España por número de viviendas turísticas, que suponen el 2,19 % de sus viviendas.

Mayo de 2025 fue el máximo de la serie. Desde entonces la oferta activa ha bajado un 2,7 % en un año, en paralelo a las limitaciones municipales y a las cancelaciones de la Junta, que entre 2024 y agosto de 2025 dio de baja 988 viviendas de uso turístico en la capital. Con 4,47 plazas por vivienda, el parque granadino es de pisos medianos, pensados para parejas, familias y grupos pequeños.

El 2,19 % de media engaña, porque la oferta está muy concentrada:

Licencia turística en Granada: qué necesitas en 2026

A octubre de 2026, en Granada no se pueden dar de alta viviendas turísticas nuevas en las cuatro zonas más saturadas (Albaicín, Fígares, Centro-Sagrario y Realejo-San Matías), y en el resto de la ciudad cada alta pasa por un control urbanístico municipal más estricto que en la mayoría de Andalucía.

Lo que exige la Junta

El trámite es la declaración responsable que inscribe la vivienda en el Registro de Turismo de Andalucía (RTA), gratuita y con un código del tipo VUT/GR/00000 que debe aparecer en todos los anuncios. Rige el Decreto 28/2016, reformado por el Decreto 31/2024 y el Decreto-ley 1/2025. Lo esencial:

• 14 m² construidos por plaza según Catastro, con un mínimo de 25 m², y un máximo de 15 plazas en vivienda completa.
• Climatización (frío y calor según los meses de apertura), botiquín, extintor, detector de humo, teléfono de atención 24 horas y hojas de reclamaciones.
• Aprobación expresa de la comunidad de vecinos por tres quintos de propietarios y cuotas si el edificio está en propiedad horizontal, exigible desde el 3 de abril de 2025.
• Compatibilidad con el planeamiento urbanístico, que en Granada es el filtro decisivo.

Tienes el detalle en la guía de licencia turística en Andalucía y lo de los vecinos en piso turístico y comunidad de vecinos. Alquilar sin inscripción es una infracción grave, con multas de 2.001 a 18.000 euros.

Lo que ha decidido el Ayuntamiento

• Julio de 2024: el Pleno aprobó un criterio de interpretación del Plan General que trata la vivienda turística como uso de hospedaje y le exige accesos e instalaciones independientes del resto del edificio, como a un hotel. Se publicó en el Boletín Oficial de la Provincia el 7 de agosto de 2024. Según el concejal de Urbanismo, de casi 550 solicitudes presentadas desde entonces solo se aprobó un 1 %.
• Enero de 2025: la alcaldesa anunció que los locales comerciales podrán pasar a vivienda pero no a vivienda turística, y el Pleno del 31 de enero aprobó inicialmente el límite por zonas e inició la innovación del Plan General y del Plan Centro, que incluye suspender los cambios de local a vivienda con destino turístico.
• Mayo de 2025: aprobación definitiva del límite del 10 % de viviendas turísticas por zona estadística, al amparo del Decreto 31/2024. Cuatro zonas lo superaban con creces: Fígares (24 %), Albaicín (24 %), Centro-Sagrario (23 %) y Realejo-San Matías (13 %), y en ellas no se conceden nuevas altas. El acuerdo prevé revisar el límite según evolucione la oferta.
• Abril de 2026: el Tribunal Superior de Justicia de Andalucía anuló el criterio de julio de 2024, al considerar que no era una interpretación sino una modificación del Plan General hecha por una vía que no correspondía. El Ayuntamiento anunció recurso de casación y recordó que la innovación del Plan General sigue en tramitación.

Qué tipo de vivienda funciona en Granada

El huésped de Granada viene a pie: quiere salir de casa y llegar andando a la Alhambra, a la catedral o a cenar. Por eso la ubicación pesa más que el tamaño.

• Pisos de uno o dos dormitorios en el Centro y el Realejo: parejas y amigos, dos o tres noches. Como esas zonas están cerradas a altas nuevas, el producto es la vivienda que ya está inscrita y en regla.
• Casas y cármenes del Albaicín con vistas: la tarifa más alta de la ciudad, pero con calles de difícil acceso, escaleras y mucho mantenimiento. También aquí solo cuentan las ya inscritas.
• Barrios próximos con margen: el estudio municipal de 2024 situaba San Ildefonso en torno al 5 % y el Sacromonte en torno al 4 %, por debajo del límite. Son una opción si el planeamiento lo permite en tu calle.
• Viviendas para estancias medias: la universidad, los hospitales y los congresos generan demanda de semanas o meses que no es turística.

Si quieres combinar las dos cosas, en Andalucía declaras en el registro los periodos de funcionamiento turístico, y fuera de ellos puedes alquilar por temporada con un contrato de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Desde el 8 de octubre de 2026, el Real Decreto-ley 29/2026 exige que ese contrato dure más de 31 días y que conste la causa, aunque a 23 de octubre de 2026 está pendiente de convalidación. Lo explicamos en alquiler de temporada o alquiler turístico.

En cuanto al equipamiento, Granada tiene veranos muy calurosos e inviernos fríos: aire acondicionado y calefacción en dormitorios y salón no son un extra. Y si te interesa Sierra Nevada, ten en cuenta que Pradollano pertenece a Monachil, con su propio Ayuntamiento y su propio planeamiento.

Comprar una vivienda «con licencia»

En las zonas cerradas, una vivienda inscrita vale más, pero el código no es un derecho que se compre con el piso sin más. El nuevo propietario tiene que comunicar el cambio de titular en el Registro de Turismo, con la nota registral que acredite que la comunidad no ha prohibido el uso turístico, y cumplir la normativa vigente en ese momento. Confírmalo con la Delegación de Turismo y con Urbanismo antes de firmar.

Qué hace una gestora y cuánto cuesta con Opal

Una gestora se encarga de que la vivienda facture sin que tengas que estar pendiente del móvil. En Opal gestionamos viviendas turísticas en Airbnb y Booking en toda España, y eso incluye:

• Crear y optimizar el anuncio, con fotos, textos en varios idiomas y el código del registro bien visible.
• Ajustar los precios día a día según la temporada, los fines de semana, los puentes y los eventos de la ciudad.
• Atender a los huéspedes antes, durante y después de la estancia, y coordinar entradas y salidas, con indicaciones claras para llegar en una ciudad con accesos restringidos.
• Organizar la limpieza y la lavandería entre reservas. La limpieza la paga el huésped con un suplemento en su reserva y no lleva comisión.
• Comunicar el registro de viajeros de cada huésped por SES.Hospedajes, sin coste adicional.
• Coordinar la reparación si hay daños, que cubre el seguro de la plataforma con la que se hizo la reserva.

La comisión general es del 18 % + IVA sobre lo que recibes, es decir, sobre lo que pagan los huéspedes por las noches una vez descontada la comisión de la plataforma. Se adapta a cada vivienda, no hay permanencia ni pago inicial y solo cobramos cuando tu vivienda genera ingresos.

Nuestros huéspedes nos dan una media de 4,71 en 427 reseñas de Airbnb y de 8,6 sobre 10 en 647 comentarios de Booking, a octubre de 2026. Si quieres una cifra orientativa para tu vivienda, prueba la calculadora de ingresos.

Granada capital y la costa de la provincia

Para un propietario, la diferencia entre Granada y otras ciudades andaluzas está en el mapa. Málaga suspendió las altas en todo el municipio en agosto de 2025; Granada ha cerrado las cuatro zonas que más presión soportan y deja margen en el resto, siempre que el planeamiento lo permita. Si tu vivienda ya está inscrita en el Albaicín o el Centro, cuídala: la Junta cancela inscripciones cuando la vivienda no presta el servicio en los periodos declarados o incumple los requisitos.

La provincia tiene además otro mercado muy distinto, el de sol y playa en la Costa Tropical, con estancias más largas en verano y huéspedes que buscan terraza y piscina. Allí trabajamos con la gestión de alquiler vacacional en Motril, y si nos escribes valoramos tu vivienda en Granada capital sin compromiso.