Por qué Fuengirola funciona para el alquiler vacacional

Fuengirola tiene lo que busca quien viene a la Costa del Sol una o dos semanas: playa en la puerta, todo a mano sin coche y el aeropuerto a media hora en tren. Es una ciudad compacta y llana, encajada en unos 8 kilómetros de costa, donde casi cualquier piso del centro queda a pocos minutos andando del paseo marítimo Rey de España.

Lo que atrae al viajero:

• El paseo marítimo y las playas: la ciudad entera mira al mar, de Carvajal y Torreblanca a Los Boliches, el centro y la zona del castillo.
• Bioparc Fuengirola: el zoo en pleno casco urbano es una de las visitas familiares más conocidas de la provincia y sostiene la demanda de familias en vacaciones escolares y puentes.
• El castillo Sohail: la fortaleza que mandó levantar Abderramán III en el año 956 junto a la desembocadura del río Fuengirola.
• Un calendario propio: la Feria Internacional de los Países, a finales de abril; la Virgen del Carmen, el 16 de julio, con procesión marinera; y la Feria del Rosario, del 6 al 12 de octubre, que alarga la temporada alta.

El otro gran argumento es el huésped. Fuengirola lleva décadas siendo uno de los destinos de invierno preferidos de finlandeses y escandinavos, y tiene una colonia británica y europea muy asentada: su web oficial de turismo presume de más de 150 nacionalidades conviviendo en la ciudad y se publica también en finés. Ese viajero del norte llega en otoño e invierno, se queda más noches que el turista de verano y valora una cocina equipada, una terraza al sol y un buen wifi. En verano, el relevo lo toman las familias españolas y el turismo europeo de sol y playa.

Aeropuerto, tren y temporadas

El aeropuerto de Málaga-Costa del Sol está a unos 20 minutos en coche, y la línea C-1 de Cercanías une la terminal con Fuengirola, que es final de línea, en unos 34 minutos según Aena, con trenes cada 20 minutos. Para el huésped que viaja sin coche, poder bajar del avión y llegar al apartamento en tren es un motivo de reserva, y conviene decirlo en el anuncio.

El volumen de vuelos explica por qué la Costa del Sol no se vacía en invierno. A grandes rasgos, el año de una vivienda turística en Fuengirola se reparte así:

• Julio y agosto: precios máximos, estancias de una semana y demanda nacional y europea. Aquí se gana el año, pero también es cuando más pesa una mala reseña.
• Primavera y septiembre-octubre: Semana Santa, puentes, la Feria Internacional de los Países y la del Rosario. Buenas tarifas con huéspedes que buscan clima suave.
• De noviembre a marzo: menos rotación y estancias más largas, sobre todo de viajeros nórdicos y británicos. Ojo: si una misma persona se queda más de dos meses seguidos, ya no es vivienda turística sino alquiler de temporada, con otras reglas. Lo explicamos en alquiler de temporada o alquiler turístico.

Cuántas viviendas turísticas hay en Fuengirola

Según la estadística experimental del INE, que cuenta los anuncios activos en las grandes plataformas, Fuengirola tenía en mayo de 2026 2.903 viviendas turísticas con 13.319 plazas. Es el 18º municipio de España por número de viviendas turísticas, y en la provincia solo la superan Málaga capital, Marbella, Mijas, Benalmádena y Estepona.

El registro de la Junta y los estudios municipales manejan cifras más altas porque cuentan las viviendas inscritas, se anuncien o no. El informe que encargó el Ayuntamiento en 2024 hablaba de más de 5.500 pisos de alquiler vacacional con cerca de 28.000 plazas, un 30 % más que en 2020, y calculaba que ya suponían el 65 % de las plazas de alojamiento turístico de la ciudad. Esa presión es la que explica las medidas municipales que verás en el siguiente apartado.

Para un propietario, la lectura es doble. Hay mucha competencia en verano, así que el anuncio, las fotos y el precio tienen que estar finos. Y como el Ayuntamiento ha cerrado la puerta a una parte de las altas nuevas, una vivienda ya inscrita y bien gestionada tiene hoy más valor que hace dos años.

Licencia turística en Fuengirola: lo que pide la Junta y lo que añade el Ayuntamiento

En Fuengirola, como en toda Andalucía, la «licencia turística» es la inscripción de la vivienda en el Registro de Turismo de Andalucía (RTA) mediante una declaración responsable electrónica: gratuita, inmediata y con certificado digital. Pero antes de presentarla tienes que pasar dos filtros que no dependen de la Junta: el Ayuntamiento y tu comunidad de vecinos.

Lo que exige la norma andaluza

El Decreto 28/2016, reformado en 2024 y 2025, pide 14 m² construidos por plaza según Catastro (mínimo 25 m²), un máximo de 15 plazas, dos baños a partir de 6 plazas, climatización según los meses de apertura, botiquín, extintor, detector de humo, hojas de reclamaciones y un teléfono de atención 24 horas. No pueden ser turísticas las viviendas protegidas ni las de edificios cuyos estatutos lo prohíben expresamente. Tienes el detalle en nuestra guía de la licencia turística en Andalucía.

La regla de la entrada independiente

Es lo que más pesa en Fuengirola. En agosto de 2024 el Ayuntamiento anunció que denegaría las viviendas turísticas que no tengan entrada independiente, aplicando el artículo 7.1.6 de su Plan General de Ordenación Urbana, y pidió a la Junta que cancelara unas 600 inscripciones presentadas desde el 22 de febrero de 2024, fecha en que entró en vigor la reforma andaluza que da más margen a los ayuntamientos. Desde entonces aplica el mismo criterio a las nuevas solicitudes.

En la práctica, un piso al que se accede por el portal y la escalera comunes de un bloque lo tiene muy difícil para darse de alta hoy en Fuengirola. La revisión se dirigió a las inscripciones posteriores al 22 de febrero de 2024, y a octubre de 2026 no nos consta cuántas de esas 600 se cancelaron finalmente. Si vas a comprar para alquilar a turistas, pide antes al Ayuntamiento información urbanística de la vivienda concreta.

Basura e IBI

El Ayuntamiento aprobó también en 2024 que las viviendas turísticas paguen la tasa de basura como negocio turístico (la tarifa de hoteles, hostales y pensiones), que se calcula según los metros cuadrados, y retiró la bonificación del 30 % del IBI a los propietarios empadronados que destinan su vivienda a uso turístico. Cuéntalo en tus números antes de decidir.

Comunidad de vecinos y registros

Desde el 3 de abril de 2025, empezar a alquilar a turistas en un edificio en propiedad horizontal exige la aprobación expresa de tres quintas partes de los propietarios que sumen tres quintas partes de las cuotas, y la Junta pide el certificado. Cada vez más urbanizaciones de la zona aprueban normas propias; léete los estatutos y las actas antes de comprar (más en piso turístico y comunidad de vecinos).

El número del registro único estatal ya no se exige porque el Tribunal Supremo lo anuló en 2026; en tus anuncios vale el código del RTA. Lo que sigue siendo obligatorio es comunicar los datos de cada huésped por SES.HOSPEDAJES.

Qué tipo de vivienda funciona en Fuengirola

Por lo que vemos en la Costa del Sol, esto es lo que tiene una vivienda que se alquila bien en Fuengirola:

• Cerca del mar o del tren: a pocos minutos andando del paseo marítimo o de una estación de Cercanías. El huésped sin coche lo filtra en la búsqueda.
• Entrada independiente: por lo que acabas de leer, adosados, casas, bajos con acceso propio o apartamentos en complejos con entrada directa tienen hoy más recorrido para darse de alta que un piso de bloque.
• Terraza al sol: es el espacio que más se usa en invierno y el que más luce en las fotos.
• Uno o dos dormitorios: encajan con parejas, familias pequeñas y el viajero nórdico de estancia larga. La media del INE en Fuengirola es de 4,6 plazas por vivienda.
• Aire acondicionado y calefacción: la norma andaluza los exige según los meses de apertura, y en enero se nota quién los tiene.
• Piscina comunitaria y aparcamiento: muy valorados en verano, siempre que la comunidad permita el uso turístico.
• Wifi bueno y espacio para trabajar: cada vez más estancias de invierno combinan vacaciones y teletrabajo.

Si tu vivienda tiene uso familiar algunas semanas al año, puedes declarar en el RTA solo determinados periodos de funcionamiento. Eso sí, solo podrás comercializarla dentro de ellos, y la Junta puede cancelar la inscripción si no prestas el servicio en los periodos declarados.

Qué hace una gestora y cuánto cuesta con Opal

Una gestora se ocupa de todo lo que hace que la vivienda facture sin que tengas que estar pendiente del móvil. En Opal trabajamos en toda España y eso incluye:

• Crear y optimizar el anuncio en Airbnb y Booking, con textos en varios idiomas y el código del RTA bien visible.
• Ajustar el precio cada día según la temporada, las ferias y la demanda real.
• Atender a los huéspedes antes, durante y después de la estancia, y coordinar entradas y salidas.
• Organizar la limpieza y la lavandería entre reservas. La limpieza la paga el huésped con un suplemento en su reserva y no lleva comisión.
• Comunicar el registro de viajeros de cada huésped sin coste adicional.
• Coordinar la reparación si hay daños, que cubre el seguro de la plataforma con la que se hizo la reserva.

La comisión general es del 18 % + IVA sobre lo que recibes, es decir, sobre lo que pagan los huéspedes por las noches una vez descontada la comisión de la plataforma. Se adapta a cada vivienda, no hay permanencia ni pago inicial y solo cobramos cuando tu vivienda genera ingresos.

Nuestros huéspedes nos dan una media de 4,71 en 427 reseñas de Airbnb y de 8,6 sobre 10 en 647 comentarios de Booking, a octubre de 2026. Si quieres hacerte una idea de lo que puede generar tu vivienda, prueba la calculadora de ingresos.

Fuengirola y el resto de la Costa del Sol

Si dudas entre comprar en Fuengirola o en un municipio vecino, compara antes las reglas, porque cambian de un término municipal a otro. Málaga capital no admite viviendas turísticas nuevas desde el 23 de agosto de 2025. Torremolinos sigue con su plan general de 1996 mientras redacta uno nuevo, y cobra la basura de las viviendas turísticas como actividad comercial. Benalmádena ha estudiado la saturación por distritos sin aprobar límites todavía, como contamos en la guía de la licencia turística en Benalmádena. Y Fuengirola exige entrada independiente.

Gestionamos viviendas en toda la provincia y en el resto de España. Puedes ver cómo trabajamos en la gestión de alquiler vacacional en Málaga y, si nos escribes, valoramos tu vivienda de Fuengirola sin compromiso.