La respuesta corta: depende de la licencia, no de la demanda

Un apartamento turístico en Málaga puede ser rentable en 2026, pero solo si ya está inscrito en el Registro de Turismo de Andalucía. La demanda no es el problema: el aeropuerto sigue creciendo, los cruceros llegan también en otoño y los apartamentos turísticos reglados de la ciudad tuvieron en 2025 una ocupación media superior al 80 %. Lo que decide la cuenta es la normativa.

Desde el 23 de agosto de 2025 el Ayuntamiento tiene suspendidas las nuevas viviendas de uso turístico en todo el término municipal, durante un máximo de tres años. Y desde el 25 de julio de 2026 la modificación pormenorizada nº 28 del Plan General deja de considerar compatible el hospedaje en suelo residencial. En la práctica, eso divide a los propietarios en tres grupos:

• Si ya tienes una vivienda inscrita, tienes un activo escaso en una ciudad con demanda todo el año. Es el caso más rentable, siempre que no pierdas la inscripción.
• Si compras un piso que ya tiene licencia, puede salir a cuenta, pero el sobreprecio que pagues por ella se come parte de la rentabilidad.
• Si compras un piso sin licencia pensando en el alquiler turístico, hoy no hay forma legal de sacarla en Málaga capital. Como inversión turística, no es rentable.

Tienes el detalle de las dos suspensiones y de la tramitación en nuestra guía sobre la licencia turística en Málaga en 2026.

Qué dicen los datos de demanda

Málaga recibe turistas los doce meses, y casi todos llegan en avión. El aeropuerto de Málaga-Costa del Sol cerró 2025 con 26.760.639 pasajeros, un 7,4 % más que en 2024, según los datos definitivos de Aena. Es el cuarto de España, solo por detrás de Madrid-Barajas, Barcelona-El Prat y Palma.

A eso se suman los cruceros, que no se concentran en verano. El Puerto de Málaga prevé para octubre y noviembre de 2026 un total de 113 escalas y alrededor de 165.000 pasajeros, y 24 de esas escalas empiezan o terminan el itinerario en la ciudad, lo que suele traer pernoctaciones antes o después del viaje.

La ocupación de los apartamentos turísticos de Málaga

El INE no publica la ocupación de las viviendas turísticas, pero sí la de los apartamentos turísticos reglados por punto turístico, y Málaga capital aparece con datos propios. Con los doce meses de 2025, la ocupación media por apartamentos fue del 80,5 % (cálculo nuestro con los datos mensuales del INE), con un mínimo del 52,2 % en enero y un máximo del 94,0 % en septiembre.

Hay tres matices que conviene tener en cuenta antes de usar esa cifra:

• Son apartamentos turísticos, no viviendas turísticas. La encuesta cubre establecimientos reglados, que suelen tener recepción y gestión profesional, y en Málaga son entre 1.500 y 2.700 unidades según el mes. Una vivienda turística particular puede quedar por debajo.
• La Costa del Sol rinde menos que la capital. En la zona turística Costa del Sol la media de 2025 fue del 65,8 %, con un 45,0 % en enero y un 83,6 % en agosto. La costa es más estacional que la ciudad.
• Las estancias son cortas. En los apartamentos de Málaga capital la estancia media se movió en 2025 entre 2,5 y 3,5 noches según el mes. Más reservas para llenar el mismo número de noches significa más entradas, salidas y limpiezas.

El perfil del huésped es sobre todo internacional: de los 458.588 viajeros que se alojaron en apartamentos turísticos de Málaga en 2025, 378.661 residían en el extranjero, un 82,6 %. Anuncio en inglés, atención en varios idiomas y entrada flexible para vuelos que aterrizan de noche no son un extra en esta ciudad.

La oferta está congelada: qué significa para tu rentabilidad

Según la estadística experimental del INE, Málaga capital tenía en mayo de 2026 8.288 viviendas turísticas, el 3,17 % de su parque de viviendas. Con las altas suspendidas, esa cifra solo puede bajar: por las viviendas que se dan de baja, las que la Junta cancela por no prestar el servicio y las que vuelven al alquiler residencial.

Para quien ya está dentro, eso juega a favor. No van a abrir competidores nuevos en tu edificio ni en tu barrio, y la demanda sigue creciendo con el aeropuerto. Pero tiene una contrapartida: la inscripción es lo que sostiene el valor, y si la pierdes no podrás recuperarla mientras duren las suspensiones. El cese que se comunica a la Junta es definitivo, y la falta de prestación efectiva del servicio en los periodos que declaraste es causa de cancelación.

Comprar un piso con licencia turística en Málaga

En Andalucía la inscripción va con la vivienda. Quien compra un piso ya inscrito comunica el cambio de titularidad al Registro de Turismo de Andalucía con el formulario de comunicación, marcando «Titularidad», indicando el número de inscripción y los periodos de funcionamiento y adjuntando una nota simple actualizada. No es un alta nueva, a diferencia de lo que ocurre en la Comunitat Valenciana.

Por eso los pisos inscritos se venden en Málaga como «con licencia turística», a menudo con sobreprecio. Antes de pagarlo:

1. Comprueba en el buscador de establecimientos de la Junta que la inscripción está vigente y que dirección, plazas y referencia catastral coinciden con la vivienda.
2. Revisa que la vivienda cumple hoy los requisitos del Decreto 28/2016, porque una inspección puede cancelar la inscripción si no es así.
3. Lee los estatutos y las actas de la comunidad. Desde el 3 de abril de 2025 la comunidad puede limitar la actividad por tres quintos, aunque esos acuerdos no son retroactivos para quien ya la ejercía. Que un abogado revise cómo afecta a un nuevo propietario.
4. Pide el historial de reservas: una inscripción sin actividad real está más expuesta a cancelación.
5. Deja la compra condicionada a que la Junta registre el cambio de titularidad, y pide información urbanística al Ayuntamiento sobre esa dirección.

A octubre de 2026 no nos consta ningún pronunciamiento municipal que trate el cambio de titular como una vivienda turística nueva a efectos de la suspensión. Aun así, es una compra que conviene revisar con un profesional.

Si el piso no tiene licencia

Comprarlo para alquiler turístico no tiene sentido hoy en Málaga capital. Lo legal es el alquiler de vivienda habitual o el de temporada, con contrato y una causa real (trabajo, estudios, tratamiento médico). Desde el 8 de octubre de 2026 el Real Decreto-ley 29/2026 exige que el contrato de temporada dure más de 31 días y que la causa conste, aunque a 23 de octubre de 2026 está pendiente de convalidación. Lo comparamos en alquiler de temporada o alquiler turístico.

Escenarios de rentabilidad: tres ejemplos con números

Usamos la misma fórmula que en cuánto se gana con un piso turístico: ingresos por noches, menos la comisión de Airbnb (15,5 % más un 21 % de IVA si no tienes NIF-IVA), menos la gestión (18 % + IVA sobre lo que recibes, en el caso de Opal), menos los gastos de la vivienda. La limpieza no aparece porque la paga el huésped con un suplemento en su reserva.

Supón un piso de dos dormitorios en Málaga, ya inscrito, comprado por 320.000 €. Gastos fijos anuales: suministros 1.800 €, comunidad 1.200 €, IBI 500 €, seguro 400 € y mantenimiento y reposición 1.400 €, en total 5.300 €.

Las ocupaciones de la tabla quedan por debajo del 80,5 % de los apartamentos reglados de la capital a propósito: una vivienda particular, con estancias cortas y sin recepción, rara vez se llena igual que un establecimiento profesional. El salto del escenario prudente al alto viene casi todo del precio y de las noches, no de los gastos.

Cuánto vale de verdad la licencia

La pregunta útil para un comprador es cuánto más rinde el piso como turístico que como alquiler de vivienda habitual, porque eso es lo que paga el sobreprecio. Si el mismo piso sin licencia costara 280.000 € y lo alquilaras por 1.100 € al mes, con unos 2.500 € de gastos a tu cargo, te dejaría unos 10.700 € al año antes de impuestos, un 3,8 % sobre la compra.

Frente al escenario medio, el turístico deja unos 2.300 € más al año. Con 40.000 € de sobreprecio, tardarías más de 17 años en recuperarlo, y después de impuestos la diferencia es aún menor, porque el alquiler de vivienda habitual tiene una reducción en el IRPF que el turístico no tiene. Solo en el escenario alto el sobreprecio se recupera en unos seis años. Haz esta cuenta con los precios reales de la calle antes de pagar por una licencia.

Lo que puede restar rentabilidad a partir de 2026

• IVA del 10 % desde el 1 de diciembre de 2026. El Real Decreto-ley 29/2026 lo aplica a las estancias de hasta 30 noches con el mismo huésped, siempre que la Diputación Permanente del Congreso lo convalide. Si no subes precios, sale de tus ingresos, aunque a cambio podrás deducir el IVA de la gestión y de la comisión de la plataforma. Lo explicamos en el IVA del alquiler turístico en 2026.
• Recargo en el IBI. El mismo decreto permite a los ayuntamientos de zonas tensionadas subir el IBI de los pisos turísticos hasta un 50 %, y más si el titular tiene varios. Tienen que aprobarlo en su ordenanza, y se aplicaría desde 2027.
• Periodos de funcionamiento. La Junta exige alojar turistas en los periodos que declaraste. Si no marcaste que se repiten cada año, comunícalos antes del 1 de enero. Dejar el piso parado puede costarte la inscripción.
• Convivencia con la comunidad. Normas claras para el huésped, control de aforo y respuesta rápida ante una queja. En un edificio donde la comunidad puede limitar la actividad por tres quintos, una mala temporada de ruidos sale cara.
• Rotación. Con estancias de unas tres noches, un piso que llena 240 noches recibe del orden de 80 reservas al año. Cada una exige comunicar el registro de viajeros, preparar la vivienda y atender la llegada.

Lo que vemos gestionando en Málaga

En Málaga centro gestionamos un piso de tres habitaciones que tiene una nota de 4,87 en Airbnb con 23 reseñas y suma 74 estancias. Es el tipo de vivienda que mejor encaja con la demanda de la ciudad: familias y grupos que vienen pocos días, quieren llegar andando al centro y comparan anuncios por reseñas y fotos más que por precio.

En la costa, el caso de un estudio de playa en Benalmádena muestra otro modelo: la propietaria bloquea las semanas de julio que quiere usar con su familia y el resto del año se alquila con precios ajustados día a día. Lo contamos en el caso de estudio de Benalmádena. Ten en cuenta que cada municipio de la Costa del Sol tiene su propia situación: a octubre de 2026, Benalmádena no tiene suspendidas las altas, pero su Ayuntamiento ya ha estudiado la saturación por distritos.

Si tienes una vivienda inscrita en Málaga, lo que más mueve tu resultado es el precio en cada fecha, las reseñas y no perder ni un periodo de funcionamiento. Es lo que hacemos en la gestión de alquiler vacacional en Málaga: anuncio en Airbnb y Booking, precios, huéspedes, limpieza y registro de viajeros, por un 18 % + IVA sobre lo que recibes. De cada 1.000 € recibidos te quedan 782,20 €, sin permanencia ni pago inicial.