Por qué Almuñécar funciona para el alquiler vacacional

Almuñécar es el principal destino de la Costa Tropical de Granada: 27.544 habitantes (INE, 2025) repartidos entre la ciudad, La Herradura, Velilla-Taramay y varios núcleos de interior, con la sierra de la Almijara detrás y Nerja al otro lado del límite provincial. Su argumento es el clima: una media anual de 17,6 °C y unos 340 días de sol, que hacen del invierno una temporada propia y no un paréntesis.

Lo que atrae al viajero:

• Diecinueve kilómetros de costa con dieciocho playas, de Cantarriján y La Herradura al oeste a Velilla y El Tesorillo al este, pasando por Cotobro, San Cristóbal y Puerta del Mar. Velilla, Puerta del Mar, San Cristóbal y La Herradura han obtenido la Q de calidad turística.
• La Herradura y Cerro Gordo. La bahía de La Herradura, a 6 km de Almuñécar, linda con el Paraje Natural de los Acantilados de Maro-Cerro Gordo, un fondo muy buscado para el buceo.
• Tres mil años de historia. La fenicia Sexi y la ciudad romana dejaron el acueducto y la Cueva de Siete Palacios, una construcción romana del siglo I que hoy es el museo arqueológico. Encima, el Castillo de San Miguel, nazarí y reformado en el siglo XVI, con el museo de historia de la ciudad.
• Fruta tropical y mesa. La vega de los ríos Verde y Seco produce aguacates, chirimoyas, mangos y nísperos, y la repostería local (cazuela mohína, torta de al-Hajú) tiene raíz andalusí.
• Calendario propio. El festival Jazz en la Costa, que se celebra cada julio desde 1988 en el parque El Majuelo, las hogueras de San Juan en la playa y las fiestas de la Virgen de la Antigua, del 9 al 15 de agosto.

Accesos

Almuñécar no tiene tren. Se llega por la autovía del Mediterráneo (A-7), que une Málaga y Motril, y por la A-44 desde Granada, a 76 km. El aeropuerto de Málaga-Costa del Sol, el cuarto de España con 26.760.639 pasajeros en 2025 según Aena, y el Federico García Lorca Granada-Jaén, con 1.152.871, quedan a alrededor de una hora en coche. Casi todos los huéspedes llegan en coche propio o de alquiler, y eso convierte el aparcamiento en un argumento de venta.

Cuántas viviendas turísticas hay en Almuñécar

Según la estadística experimental del INE, en mayo de 2026 Almuñécar tenía 1.511 viviendas turísticas anunciadas en las grandes plataformas, con 8.005 plazas. Es el 41.º municipio de España por número de viviendas turísticas y el segundo de la provincia de Granada, solo por detrás de la capital.

La caída del último año (−7,6 %) es mucho más suave que en la Costa Blanca. Y el INE se queda corto respecto al registro oficial: según datos de la Junta publicados en agosto de 2025, Almuñécar tenía 2.237 viviendas inscritas en el Registro de Turismo de Andalucía, muy por delante de Salobreña (526) y Motril (443). La diferencia son viviendas con código que no se anuncian todo el año.

Con 5,30 plazas de media, el producto típico es el apartamento de dos o tres dormitorios o la casa con terraza, pensado para familias.

El invierno también cuenta: lo que dicen los apartamentos reglados

No hay estadística oficial de ocupación de las viviendas turísticas, pero el INE sí la publica para los apartamentos turísticos reglados de Almuñécar, que es el producto más parecido. En 2025 su ocupación media por apartamento fue del 54,9 %, muy por encima del 29,8 % de Torrevieja, y lo llamativo es cómo se reparte.

El verano lo llena el turismo nacional, y el invierno, el extranjero. En 2025 esos apartamentos recibieron 22.705 viajeros, de los que solo 4.342 residían fuera de España, pero estos sumaron 42.954 de las 123.587 pernoctaciones: unas diez noches por viaje, frente a poco más de cuatro de los españoles. En enero de 2026 los extranjeros ya pasaron más noches que los residentes en España.

Para un propietario, la lectura es que en Almuñécar compensa preparar la vivienda para estancias largas de invierno. En Andalucía, el alquiler a un mismo inquilino sigue siendo vivienda turística hasta dos meses seguidos; a partir de ahí entra en la Ley de Arrendamientos Urbanos, como explicamos en alquiler de temporada o alquiler turístico.

Licencia turística en Almuñécar

A octubre de 2026 no nos consta que el Ayuntamiento de Almuñécar haya suspendido las altas de viviendas turísticas ni aprobado una ordenanza o una modificación del planeamiento que las limite. La «licencia turística» es, como en toda Andalucía, la inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía (RTA) mediante una declaración responsable electrónica ante la Junta: gratuita, inmediata y con certificado digital.

Requisitos de la vivienda

El Decreto 28/2016, reformado por el Decreto 31/2024 y el Decreto-ley 1/2025, exige:

• 14 m² construidos por plaza según Catastro, y un mínimo de 25 m². Un piso de 70 m² admite como mucho 5 plazas.
• Máximo 15 plazas si alquilas la vivienda completa; dos baños a partir de 6 plazas y tres a partir de 9.
• Aire acondicionado si abres de mayo a agosto y calefacción si abres de diciembre a marzo, que en Almuñécar es casi obligado.
• Botiquín, extintor, detector de humo, hojas de quejas y reclamaciones y un teléfono de atención 24 horas.
• No puede ser vivienda protegida ni estar en un edificio cuyos estatutos prohíban el alojamiento turístico.

El trámite

1. Consulta en el Ayuntamiento que el uso turístico es compatible con el planeamiento en tu parcela y si te exige licencia o declaración de cambio de uso. La Junta le comunica cada inscripción y el Ayuntamiento puede pedir que se cancele si no encaja.
2. Consigue el acuerdo de la comunidad si el edificio está en propiedad horizontal: desde el 3 de abril de 2025 hace falta la aprobación expresa de tres quintos de los propietarios y de las cuotas. Lo explicamos en piso turístico y comunidad de vecinos.
3. Presenta la declaración responsable en la oficina virtual de la Junta, con la referencia catastral, las plazas, los periodos de funcionamiento y el titular de la explotación, y adjunta la nota simple y el certificado de la comunidad.
4. Descarga la resolución con el código VUT/GR y ponlo en todos tus anuncios.
5. Date de alta en SES.HOSPEDAJES para comunicar los datos de cada huésped al Ministerio del Interior.

Tienes cada paso con detalle en la guía de la licencia turística en Andalucía. El número del registro único estatal ya no se exige desde que el Tribunal Supremo lo anuló en 2026; en Andalucía vale el código del RTA.

El planeamiento de Almuñécar

Almuñécar se sigue rigiendo por su plan general de 1987: en noviembre de 2025 el Ayuntamiento aún tramitaba modificaciones puntuales del «PGOU’87». La revisión del plan la aprobó provisionalmente el Pleno el 10 de marzo de 2023 y quedó pendiente de la aprobación definitiva de la Junta; a octubre de 2026 no nos consta que se haya producido.

Qué tipo de vivienda funciona en Almuñécar

Lo que se alquila bien en Almuñécar se parece a lo que funciona en la vecina Nerja, que repasamos en la gestión de alquiler vacacional en Nerja, con un matiz: aquí el invierno pesa más.

• Vistas al mar y terraza. Almuñécar se construyó en ladera, y la terraza con vistas es la foto que vende.
• A pie de playa o del centro. San Cristóbal, Puerta del Mar o Velilla, o la bahía de La Herradura para quien busca un ambiente más tranquilo.
• Aparcamiento. Sin tren y con un casco antiguo en cuesta, la plaza de garaje marca la diferencia.
• Calefacción de verdad y equipamiento para semanas. El huésped extranjero de invierno se queda diez noches o más: buena cama, cocina completa, lavadora y wifi rápido.
• Piscina comunitaria en las urbanizaciones de ladera alejadas de la arena.

Casas en la vega y en el campo

Entre chirimoyos y aguacates hay muchas casas con encanto, pero la licencia funciona distinto. Las viviendas situadas en el medio rural no van por el decreto de viviendas turísticas, sino por la normativa de turismo rural. Y las casas declaradas en situación de asimilado a fuera de ordenación, frecuentes en el campo andaluz, no pueden inscribirse sin autorización expresa del Ayuntamiento. Pide la situación urbanística concreta de la finca antes de comprar.

Qué hace una gestora y cuánto cuesta con Opal

Muchos propietarios de Almuñécar viven en Granada, en Madrid o en otro país, y una vivienda con entradas y salidas cada semana no se lleva bien a distancia. En Opal trabajamos en toda España y nos ocupamos de:

• Crear y optimizar el anuncio en Airbnb y Booking, con textos en varios idiomas y el código del RTA visible.
• Ajustar el precio cada día según el verano, el jazz de julio, las fiestas de agosto y la temporada de invierno.
• Atender a los huéspedes antes, durante y después de la estancia, y coordinar entradas y salidas.
• Organizar la limpieza y la lavandería entre reservas. La limpieza la paga el huésped con un suplemento en su reserva y no lleva comisión.
• Comunicar el registro de viajeros de cada huésped sin coste adicional.
• Coordinar la reparación si hay daños, que cubre el seguro de la plataforma con la que se hizo la reserva.

La comisión general es del 18 % + IVA sobre lo que recibes, es decir, sobre lo que pagan los huéspedes por las noches una vez descontada la comisión de la plataforma. Se adapta a cada vivienda, no hay permanencia ni pago inicial y solo cobramos cuando tu vivienda genera ingresos.

Sobre el IVA de las reservas: a 24 de octubre de 2026 el alquiler turístico sin servicios de hostelería sigue exento. El Real Decreto-ley 29/2026 aplicaría un 10 % a las estancias de 30 noches o menos desde el 1 de diciembre si el Congreso lo convalida (votación prevista el 12 de noviembre); las de más de 30 noches seguirían exentas. Lo explicamos en IVA del alquiler turístico en 2026.

Nuestros huéspedes nos dan una media de 4,71 en 427 reseñas de Airbnb y de 8,6 sobre 10 en 647 comentarios de Booking, a octubre de 2026. En la Costa Tropical trabajamos con la gestión de alquiler vacacional en Motril, en la misma costa y unida por la A-7; si nos escribes, valoramos tu vivienda de Almuñécar sin compromiso.