Qué es el alquiler de media estancia

El alquiler de media estancia (o «mid-term», como lo llaman los portales) es el que dura entre uno y once meses: está entre el turístico, que se cobra por noches, y el alquiler de vivienda habitual, que ata la vivienda cinco años (siete si el propietario es una persona jurídica). La vivienda se entrega amueblada y lista para vivir, con los suministros normalmente incluidos, y el inquilino la ocupa mientras dura la causa que le ha traído: un proyecto, un curso, una obra en su casa.

Jurídicamente no es una categoría propia. Hasta el 7 de octubre de 2026 era el contrato «de temporada» del artículo 3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, un arrendamiento para uso distinto del de vivienda que se regía por lo que pactaran las partes. Desde el 8 de octubre, el Real Decreto-ley 29/2026 lo convierte en arrendamiento de vivienda temporal (nuevo artículo 2.3 de la LAU): el que cubre la necesidad de vivienda de alguien desplazado de su domicilio habitual por una causa justificada y acreditable, con más de 31 días de duración y, como regla general, no más de 12 meses. La fianza es de una mensualidad, la garantía adicional de otra como máximo y la causa tiene que constar en el contrato.

Lo jurídico (fianza, renta, causa, zona tensionada) está explicado en alquiler de temporada o alquiler turístico. Aquí nos centramos en la media estancia como negocio: a quién alquila, cuánto deja frente al turístico, dónde compensa y qué puede salir mal.

A quién se alquila

La demanda de media estancia es gente que necesita una casa, no unas vacaciones:

• Teletrabajadores y nómadas digitales, de uno a seis meses en una ciudad con buen clima y un piso en el que se pueda trabajar.
• Trabajadores desplazados por su empresa: proyectos, obras, aperturas, rotaciones. Suele pagar la empresa, con factura, y la causa se acredita con una carta del empleador.
• Estudiantes de máster, de intercambio o de prácticas, con cursos de cuatro a diez meses, y opositores en el tramo final.
• Sanitarios con contratos de sustitución o rotaciones, y profesores con destino provisional.
• Familias en transición: una reforma, la espera entre la venta de una vivienda y la entrega de otra, un tratamiento médico largo lejos de casa.

Con el Real Decreto-ley 29/2026, el perfil del inquilino es también la base legal del contrato: la causa concreta del desplazamiento se escribe en el contrato y se guarda el documento que la acredita (una carta de la empresa, una matrícula, una cita médica), porque la carga de la prueba recae en ti. Un inquilino sin causa es un inquilino de vivienda habitual, diga lo que diga el contrato.

Qué ingresos cabe esperar frente al turístico

Por noche, el turístico casi siempre cobra más. Por mes, la comparación es otra, porque el turístico no se alquila todas las noches. Según el INE, los apartamentos turísticos ocuparon de media el 60,6 % de los días en 2025, entre el 54,5 % de enero y el 74,8 % de agosto: unas 18 noches al mes en un año normal, con un verano lleno y un invierno flojo. Una media estancia ocupa los 30 días del mes mientras dura el contrato, y los huecos están entre un inquilino y el siguiente, no cada tres o cuatro noches.

A esos ingresos brutos hay que restarles lo que cuesta conseguirlos, y aquí la diferencia es grande:

No vamos a darte una cifra de ingresos para tu vivienda, porque depende de tu ciudad, tu piso y tu temporada. Sí una forma de compararlo con tus números: calcula lo que te deja el turístico al mes después de comisiones, limpiezas, suministros y gestión, y compáralo con la renta de media estancia que piden viviendas como la tuya, descontando suministros y un hueco de varias semanas al año entre inquilinos. Si el turístico no llena más de esas 18 noches al mes o no puede subir el precio en temporada alta, la media estancia suele quedar cerca o por encima, con mucho menos trabajo; en un destino con ocupación alta buena parte del año, el turístico gana. El método, con un ejemplo ilustrativo, está en cuánto se gana con un piso turístico, y la comparación con el alquiler de cinco años en Airbnb o alquiler tradicional.

Hay una tercera opción, la mixta: turístico en los meses fuertes y media estancia el resto del año. Funciona en destinos con una temporada alta clara, siempre que tu normativa autonómica permita alternar (en Canarias, todo contrato de 31 días o menos se presume turístico) y que aceptes que el inquilino de nueve meses no se irá el día exacto en que empieza tu verano.

Sin licencia turística ni IVA: lo que te ahorras y lo que no

La media estancia no es una actividad turística: no pasa por el registro de viviendas turísticas de tu comunidad ni por sus requisitos de placa, seguro o informe de compatibilidad, y no necesita el acuerdo de tres quintos de la comunidad de vecinos que el artículo 7.3 de la Ley de Propiedad Horizontal exige a los pisos turísticos. Lee igualmente los estatutos del edificio: alguno prohíbe cualquier uso distinto de vivienda permanente.

Tampoco lleva IVA. El alquiler de vivienda está exento (artículo 20.Uno.23.º de la Ley 37/1992) salvo que prestes servicios propios de la hostelería, como limpieza o cambio de ropa periódicos durante la estancia. El Real Decreto-ley 29/2026 solo saca de la exención las estancias de 30 noches o menos, desde el 1 de diciembre de 2026 y si se convalida; las de más de 30 noches siguen exentas. Lo explicamos en el IVA del alquiler turístico en 2026.

Lo que no te ahorras:

• El registro de viajeros. El Ministerio del Interior aplica el Real Decreto 933/2021 a cualquier alojamiento a cambio de precio que no tenga finalidad de vivienda habitual, sea cual sea su duración: alta de la vivienda en SES.Hospedajes y comunicación de cada contrato y cada inquilino. Cómo se hace, en SES.Hospedajes y registro de viajeros.
• El IRPF. Las rentas son rendimiento del capital inmobiliario, con los gastos deducibles en proporción a los días alquilados y renta imputada por los días vacíos. La reducción del alquiler de vivienda habitual no se aplica: el artículo 23.2 de la Ley del IRPF la reserva a los arrendamientos del artículo 2.1 de la LAU, y la vivienda temporal es el nuevo artículo 2.3. Más en impuestos del alquiler turístico.
• La fianza. Una mensualidad en metálico más una garantía adicional de otra como máximo, que donde tu comunidad lo exija se deposita en su organismo de fianzas.
• Las normas de tu comunidad autónoma. Canarias presume turística toda estancia de 31 días o menos y obliga a hacer constar el motivo en los contratos más largos; Cataluña define el alquiler de temporada por su causa desde el 1 de enero de 2026 y le aplica los topes de renta de las zonas tensionadas.

Dónde compensa la media estancia

Compensa donde el turístico ya no es una opción, o donde la demanda de meses es más fuerte que la de noches:

• Zonas tensionadas del País Vasco. Desde el 30 de diciembre de 2025 no se admiten nuevas viviendas ni habitaciones turísticas en los municipios declarados tensionados, entre ellos Bilbao, Donostia y Vitoria. Lo detallamos en licencia turística en el País Vasco.
• Cataluña y, sobre todo, Barcelona. En los 262 municipios del Decreto-ley 3/2023 la vivienda turística necesita una licencia urbanística de cinco años, y Barcelona anunció en junio de 2024 que en noviembre de 2028 no quedará ningún piso turístico en la ciudad. Para quien pierda la HUT, la media estancia es la alternativa natural, con los límites de renta que la ley catalana ya aplica desde 2026.
• Baleares, donde desde abril de 2025 no se admiten nuevas viviendas turísticas en pisos; Málaga, con las altas suspendidas en todo el municipio desde agosto de 2025; Alicante, con suspensión hasta enero de 2027; el centro de Madrid, donde el Plan Reside solo admite edificios completos; y Canarias, donde la Ley 6/2025 solo permite altas donde el planeamiento lo prevea expresamente.
• Los 21 municipios tensionados de Navarra y las zonas tensionadas declaradas en Asturias no suspenden las altas turísticas, pero sí marcan el tope de renta de tu contrato temporal.
• Edificios donde la comunidad no aprueba el uso turístico, cada vez más desde que la LPH exige el acuerdo expreso.
• Ciudades con demanda propia de meses: hospitales grandes, universidades, parques tecnológicos, obras largas y empresas que rotan personal. Ahí la media estancia es la primera opción.

Ojo con las zonas tensionadas: el Real Decreto-ley 29/2026 aplica a la vivienda temporal los mismos límites de renta que a la habitual, obliga a incluir el índice de referencia en el anuncio y limita la subida entre contratos sucesivos al IRAV. Mira el tope de tu vivienda antes de decidir.

Los riesgos: que se considere vivienda habitual y otros

El riesgo que más pesa es que el contrato deje de ser temporal. El Real Decreto-ley 29/2026 lo convierte en arrendamiento de vivienda habitual, con cinco años de duración mínima (siete si eres persona jurídica), en tres casos:

1. Si el contrato no recoge de forma expresa una causa real y acreditable del desplazamiento (artículo 7.2 de la LAU). El efecto es retroactivo al día de la firma.
2. Si la duración supera los 12 meses sin que la causa lo justifique (artículo 9 bis).
3. Si encadenas más de dos contratos temporales seguidos con el mismo inquilino sobre la misma vivienda.

En la práctica: no renueves por costumbre, pide el documento que acredita la causa antes de firmar y ajusta la duración a esa causa. Un curso de cuatro meses no justifica once. Otros riesgos:

• Estabilidad de ingresos. El inquilino temporal puede irse cuando haya pasado un mes desde la firma avisando con diez días, sin indemnización. Un contrato de ocho meses puede durar dos.
• Impago. En el turístico cobras por adelantado a través de la plataforma; aquí cobras cada mes y, si deja de pagar, el camino es el desahucio. Un seguro de impago ayuda, aunque en los nuevos contratos no puedes exigírselo al inquilino como garantía.
• Anunciarlo mal. Si publicas estancias cortas en plataformas turísticas, Canarias y la Comunitat Valenciana presumen que la actividad es turística, y un «alquiler de temporada» en Airbnb con mínimo de dos noches es un piso turístico sin licencia a ojos de la inspección. Las cuantías, en multas por tener un piso turístico sin licencia.
• La convalidación. Si el decreto decae el 12 de noviembre, los contratos firmados desde el 8 de octubre quedan en una situación que tendrán que aclarar los tribunales. Hasta entonces, firma con la causa, la duración y la fianza del nuevo régimen, que es lo prudente en los dos escenarios.

Cómo gestionar una media estancia

Es menos trabajo que el turístico, pero no es cero, y los errores se pagan durante meses:

• Contrato con causa y documento. Motivo concreto, domicilio habitual del inquilino y duración ligada a la causa, con la acreditación adjunta y un modelo revisado por un abogado tras el Real Decreto-ley 29/2026.
• Inventario con fotos firmado en la entrada y revisión en la salida, para retener parte de la fianza con fundamento si hace falta.
• Suministros con tope. Inclúyelos en la renta hasta un consumo mensual pactado y repercute el exceso.
• Sin servicios de hostelería. Limpieza a la entrada y a la salida; si ofreces limpieza o cambio de ropa semanal durante la estancia, el alquiler pasa a ser hospedaje y tributa al 10 % de IVA.
• Registro de viajeros en SES.Hospedajes para cada inquilino, y depósito de la fianza donde tu comunidad lo exija.
• Canales adecuados. Portales de media estancia, empresas de relocation, universidades y hospitales de tu zona; las plataformas turísticas, solo con un mínimo de 32 noches y describiendo el alquiler como lo que es.

En Opal gestionamos viviendas turísticas, no alquileres de temporada, y lo decimos con claridad: si tu vivienda puede tener licencia y está en un destino con demanda, el turístico bien gestionado suele dejar más, y nos ocupamos de todo por un 18 % + IVA sobre lo que recibes, sin permanencia. Si no puede tenerla, o dudas entre las dos fórmulas, en la asesoría 1 a 1 repasamos tu caso en una hora: normativa de tu municipio, demanda de tu zona y los números de cada opción.