La respuesta corta

El alquiler turístico en Airbnb suele dar más ingresos que el alquiler tradicional, pero también más gastos, más trabajo, más impuestos y más riesgo normativo. Si tienes licencia o puedes conseguirla, la zona tiene demanda buena parte del año y quieres usar el piso de vez en cuando, el turístico suele salir ganando. Si buscas ingresos estables con poco trabajo, o en tu municipio no se dan licencias nuevas, el tradicional tiene más sentido.

La decisión no es solo de rentabilidad. Esta tabla resume en qué se diferencian las dos opciones en octubre de 2026:

Rentabilidad: más ingresos, pero también más gastos

El turístico gana en rentabilidad bruta casi siempre; en rentabilidad neta, la ventaja depende del alquiler tradicional de tu zona. En nuestro cálculo de cuánto se gana con un piso turístico lo comparamos con un ejemplo ilustrativo: un piso de 250.000 € alquilado 220 noches al año a 100 €.

• Como turístico, deja unos 7.700 € netos al año después de plataforma, gestión, gastos e IRPF.
• Como alquiler tradicional a la rentabilidad bruta media de España, el 2,84 % según el Banco de España, deja unos 4.700 €. El turístico gana por unos 3.000 € al año.
• Si el alquiler tradicional de ese piso es alto, 900 € al mes, deja unos 7.900 € y los dos quedan prácticamente empatados.

La razón del empate es que en el turístico los gastos se llevan más de la mitad de los ingresos, y además no tiene la reducción del IRPF del alquiler de vivienda habitual. Por eso no basta con comparar lo que paga un huésped por noche con la renta mensual: hay que restar todo y comparar netos. Haz la cuenta con los precios reales de tu calle, tanto los de las plataformas como los de los portales de alquiler, y con la ocupación que puedas sostener en invierno, no solo en agosto.

Riesgos: impagos frente a daños y meses vacíos

Cada modalidad tiene su riesgo típico, y conviene saber cuál prefieres asumir.

En el alquiler tradicional

El riesgo principal es que el inquilino deje de pagar y no se vaya. Recuperar la vivienda exige un procedimiento judicial de desahucio, con meses sin cobrar y gastos de abogado. Contra eso existen los seguros de impago, la fianza legal de una mensualidad y la selección cuidadosa del inquilino, pero ninguno elimina el riesgo del todo. La ocupación ilegal de una vivienda que nadie usa es otra preocupación, aunque con un inquilino dentro ese escenario no se da.

En el alquiler turístico

El huésped paga por adelantado a través de la plataforma, así que el impago prácticamente no existe. Los riesgos son otros:

• Daños y desgaste. Pasan decenas de huéspedes al año y el menaje, los textiles y los muebles se gastan antes. Los daños de una reserva concreta se reclaman al seguro de la plataforma con la que se hizo; en Opal coordinamos la reparación.
• Meses vacíos. Los ingresos varían mucho entre temporada alta y baja, y los gastos fijos se pagan igual.
• Riesgo normativo. Moratorias de licencias, nuevos impuestos o cambios en la ley de propiedad horizontal pueden cambiar las cuentas de un año para otro. Lo vemos más abajo.
• Convivencia. Ruidos o un mal uso de las zonas comunes generan quejas de los vecinos, y la comunidad tiene herramientas para actuar.

Una vivienda turística en uso recibe visitas casi a diario, entre limpiezas y entradas, así que cualquier incidencia se detecta pronto.

Uso propio y flexibilidad

Aquí el turístico gana con claridad. Puedes bloquear en el calendario las semanas que quieras usar el piso, prestarlo a la familia o dejarlo libre un mes para hacer obras. Y si un día decides venderlo o mudarte, no hay un inquilino con contrato dentro.

En el alquiler de vivienda habitual, en cambio, te comprometes por años. La Ley de Arrendamientos Urbanos permite al inquilino quedarse un mínimo de cinco años, o siete si el propietario es una persona jurídica, aunque el contrato diga menos, y después hay prórrogas. Solo puedes recuperar la vivienda antes si eres persona física, ha pasado el primer año y dejaste escrito en el contrato, al firmarlo, que podrías necesitarla para ti o para tus familiares de primer grado. En ese caso tienes que avisar con al menos dos meses.

Trabajo y gestión

Un piso turístico es un pequeño negocio de hostelería. Con estancias medias de unas cinco noches, un piso que se alquila 220 noches al año recibe unas 44 reservas, cada una con sus mensajes, su entrada, su salida y su limpieza. A eso se suman los precios, que conviene revisar casi a diario, las reseñas, las incidencias y el registro de viajeros de cada huésped.

El alquiler tradicional da trabajo al principio (buscar inquilino, revisar su solvencia, firmar el contrato, depositar la fianza donde tu comunidad autónoma lo exija) y después casi nada, salvo las reparaciones.

Si no tienes tiempo para el turístico, puedes delegarlo en una gestora, pero eso se resta de la rentabilidad. Lo habitual es pagar entre el 15 % y el 25 % de los ingresos más IVA; te contamos cómo comparar ofertas en cuánto cobra una empresa de gestión de Airbnb. En Opal es el 18 % + IVA sobre lo que recibes tras la plataforma, sin permanencia ni pago inicial.

Fiscalidad: la reducción del IRPF y el IVA

Hacienda trata mejor al alquiler de vivienda habitual. Las dos diferencias que más pesan:

Reducción en el IRPF, solo para vivienda habitual

Cuando alquilas un piso como vivienda habitual del inquilino, puedes reducir el rendimiento neto en tu declaración. Desde el 8 de octubre de 2026, el Real Decreto-ley 29/2026 ha cambiado los porcentajes, que ahora van del 15 % al 100 % según cómo fijes la renta. Para un propietario que no es gran tenedor, a grandes rasgos:

• Si es el primer alquiler de la vivienda: un 100 % si la renta queda por debajo del índice de precios de referencia; entre el 85 % y el 95 % si no, pero la vivienda está en zona tensionada o el inquilino tiene entre 18 y 35 años; y un 50 % en los demás casos.
• Si firmas un nuevo contrato y bajas la renta más de un 5 %: un 100 % si renuevas con el mismo inquilino o quedas por debajo del índice de referencia, entre el 85 % y el 95 % en zona tensionada o con inquilinos jóvenes, y un 70 % en el resto.
• Si mantienes la renta: un 50 %. Si la subes: del 40 % al 15 %, menos cuanto más la subas.

Si el decreto no se convalida, vuelve el sistema anterior, con reducciones del 50 % al 90 % (60 % en contratos anteriores a la Ley de vivienda de 2023). El alquiler turístico no tiene ninguna de ellas: tributa por el 100 % de su rendimiento neto. Lo explicamos en impuestos del alquiler turístico.

IVA

El alquiler de vivienda habitual está exento de IVA. El turístico sin servicios de hostelería también lo ha estado hasta ahora, pero el Real Decreto-ley 29/2026 grava al 10 % las estancias de hasta 30 noches desde el 1 de diciembre de 2026, salvo en la vivienda habitual del propietario. Según la prensa, la Diputación Permanente del Congreso prevé votar su convalidación el 12 de noviembre. Si sale adelante, tendrás que darte de alta en IVA, facturar y presentar el modelo 303, aunque podrás deducir el IVA de tus gastos. Lo detallamos en nuestro artículo sobre el IVA del alquiler turístico en 2026.

El mismo decreto permite a los ayuntamientos de zonas tensionadas aplicar un recargo en el IBI de las viviendas turísticas de hasta el 50 %, el 100 % si el titular tiene dos o más y el 150 % si tiene cuatro o más, como pronto desde 2027.

Licencia, comunidad y zonas tensionadas

Licencia turística y moratorias

Para alquilar a turistas necesitas inscribir la vivienda en el registro turístico de tu comunidad autónoma, y en varias ciudades no se dan nuevas inscripciones:

• Málaga: nuevas licencias suspendidas en todo el municipio desde agosto de 2025, durante un máximo de tres años o hasta que se modifique el plan general.
• Alicante: suspensión desde enero de 2025, como máximo hasta enero de 2027.
• València: moratoria desde mayo de 2024 y, desde mayo de 2026, una norma urbanística con límites por barrio.
• Madrid: el Plan Reside impide los pisos turísticos repartidos en edificios residenciales del centro histórico.

Además, desde el 3 de abril de 2025 hace falta el voto favorable de tres quintas partes de los propietarios de tu comunidad para empezar a alquilar un piso como turístico. Lo contamos en piso turístico y comunidad de vecinos. El alquiler tradicional no necesita licencia ni permiso de los vecinos.

Zonas tensionadas y límites de renta

En el alquiler tradicional, el riesgo regulatorio está en el precio. Si tu vivienda está en una zona declarada de mercado residencial tensionado, la renta de un nuevo contrato no puede superar la del último contrato de los cinco años anteriores, actualizada, con algunas excepciones de hasta un 10 % por obras de rehabilitación o mejora o por contratos de diez años o más. Si eres gran tenedor, o la vivienda no ha estado alquilada en esos cinco años y así lo prevé la resolución de la zona, la renta tiene como tope el índice de precios de referencia. En el turístico el precio es libre.

La tercera vía: el alquiler de temporada

Entre los dos está el alquiler de temporada, contratos de más de 31 días y, por regla general, hasta 12 meses, para personas desplazadas por trabajo, estudios o motivos médicos. No necesita licencia turística y te deja recuperar el piso antes que un alquiler de vivienda habitual.

Desde el 8 de octubre de 2026 tiene reglas más estrictas: la causa del desplazamiento tiene que constar en el contrato y poder probarse, y en zonas tensionadas se aplican los mismos límites de renta que a la vivienda habitual. Suele ser la salida cuando no puedes conseguir licencia turística y tienes cerca hospitales, universidades o empresas que desplazan personal. Lo explicamos en alquiler de temporada o alquiler turístico.

Para quién conviene cada uno

El turístico suele convenir si…

• Tienes licencia o puedes obtenerla, y tu comunidad de vecinos no se opone.
• La vivienda está en una zona con demanda de viajeros buena parte del año, no solo en verano.
• Quieres usar el piso algunas semanas o tener libertad para venderlo.
• Aceptas ingresos variables y tienes tiempo para gestionarlo, o prefieres delegarlo en una gestora.

El tradicional suele convenir si…

• Buscas ingresos estables y poco trabajo, y no vas a necesitar el piso en cinco o siete años.
• Tu municipio no da licencias nuevas o la vivienda está en un barrio sin demanda turística.
• El alquiler de larga duración de tu zona es alto en relación con el precio por noche que podrías conseguir.
• Puedes aprovechar una reducción alta en el IRPF.

El de temporada suele convenir si…

• No puedes tener licencia turística, pero hay demanda de estancias de meses cerca.
• Quieres recuperar la vivienda en menos de un año.

Si te inclinas por el turístico, la gestión integral de Opal se ocupa de todo en Airbnb y Booking en toda España. Y si quieres revisar los números de tu caso antes de decidir, la asesoría 1 a 1 es una hora de análisis de tu vivienda.