Precio medio, ocupación y RevPAR

Lo que factura un piso turístico es el precio medio por noche multiplicado por las noches ocupadas. Todo lo demás (fotos, reseñas, equipamiento, canales) sirve para mover uno de esos dos números o los dos a la vez. Por eso conviene medirlos por separado:

• Precio medio por noche (ADR): lo que han pagado los huéspedes por las noches vendidas, dividido entre esas noches. No incluye la limpieza si la cobras aparte.
• Ocupación: noches vendidas entre noches disponibles. Si el piso estuvo abierto 30 noches en junio y vendiste 21, la ocupación fue del 70 %.

Para tener una referencia, el INE calcula que en 2025 los apartamentos turísticos reglados de España tuvieron una ocupación por apartamentos del 60,6 % de media, entre el 54,5 % de enero y el 74,8 % de agosto. Es una media nacional con mucho peso de la costa y de Canarias: tu vivienda puede quedar muy por encima o muy por debajo según la zona y cómo se gestione.

El error habitual es mirar solo uno de los dos. Un calendario lleno en agosto suele ser señal de que el precio se quedó corto, y un precio alto con medio mes vacío, de que te estás pasando. El indicador que junta ambos es el RevPAR.

El RevPAR, explicado con un ejemplo

El RevPAR (ingreso por noche disponible) es el precio medio por la ocupación, o lo que es lo mismo, lo que has ingresado por noches dividido entre todas las noches que el piso estuvo disponible, se vendieran o no. Es la mejor forma de comparar dos estrategias de precio, dos meses o dos viviendas.

La estrategia B ingresa más que la A aunque cobra 25 € menos por noche. La C, que sube en fechas de demanda y baja para cubrir huecos, gana a las dos sin ser la más barata ni la más llena. Esa es la idea: no se trata de llenar a cualquier precio ni de cobrar caro y esperar, sino de maximizar el ingreso por cada noche que tienes a la venta.

Un matiz importante: el RevPAR mide ingresos, no beneficio. Entre B y C hay noches vendidas parecidas, pero si B llena con estancias cortas tendrá más entradas y salidas, y cada una cuesta. Lo vemos más abajo.

Cómo subir el precio medio sin perder noches

El precio medio sube sobre todo cobrando más en los días que de verdad tienen demanda. Un precio fijo todo el año siempre se equivoca: deja dinero en agosto, en los puentes y en los fines de semana con eventos, y deja noches vacías en temporada baja.

• Precio por día, no por temporada. Revisa el calendario al menos cada semana, y a diario si estás en una ciudad con congresos, conciertos o partidos. Las herramientas de precio dinámico ayudan, pero hay que configurarlas con un precio mínimo realista y vigilarlas.
• Anticipación. Las fechas fuertes se reservan con meses de antelación. Si a cuatro meses vista tu agosto ya está casi lleno, el precio estaba bajo.
• Descuentos con intención. Los descuentos semanales y mensuales sirven para captar estancias largas en temporada baja; aplicados en agosto, solo regalan margen.
• Compara con anuncios parecidos de verdad: misma zona, mismas plazas y nota similar. Comparar tu piso de dos dormitorios con un estudio no dice nada.

El método completo, con temporadas, eventos y precio mínimo, está en nuestra guía sobre cómo fijar el mejor precio de alquiler turístico.

Cómo ganar ocupación en los meses flojos

La ocupación se gana sobre todo en temporada baja y en los huecos entre reservas. En verano casi cualquier anuncio en la costa se llena; la diferencia entre un piso que rinde y otro que no está en noviembre, en febrero y en los martes.

• Estancia mínima flexible. Pide más noches en temporada alta y baja el mínimo en temporada baja o para rellenar un hueco de dos noches entre dos reservas.
• Anuncio que responde antes de que pregunten. Fotos profesionales con buena luz, un título que diga lo que te diferencia (terraza, parking, a cinco minutos de la playa) y una descripción que resuelva las dudas típicas: cómo se entra, dónde se aparca, si hay ascensor.
• Respuesta rápida. El huésped que pregunta suele estar comparando varios anuncios. Contestar en minutos y no en horas convierte más consultas en reservas.
• Otro público fuera de temporada. Teletrabajadores, profesionales desplazados, familias que visitan a alguien. Una buena mesa de trabajo y descuentos mensuales abren esa puerta.

Lo desarrollamos en cómo conseguir más reservas en tu alojamiento.

Estancia media y coste por rotación

Cuantas menos noches dura cada estancia, más entradas y salidas tienes para las mismas noches vendidas, y cada rotación cuesta dinero y tiempo. Según el INE, la estancia media en apartamentos turísticos fue de 5,0 noches por viajero en agosto de 2026, pero en una ciudad con escapadas de fin de semana lo normal es bastante menos.

La última columna explica algo que muchos propietarios no ven: si la limpieza la paga el huésped, en una estancia de dos noches encarece mucho el total que ve al comparar anuncios. Por eso no conviene cobrar una limpieza desproporcionada ni aceptar estancias de una noche sin pensarlo.

La regla práctica: estancias mínimas más largas en temporada alta, cuando la demanda sobra; mínimos cortos solo para cubrir huecos que de otro modo quedarían vacíos. Y si comparas dos estrategias con el RevPAR, resta el coste de rotación antes de decidir.

Canales y reseñas

Estar en más de un canal reduce la dependencia de uno solo y amplía el público; las reseñas deciden cuál de los anuncios parecidos elige el huésped.

Canales

• Airbnb y Booking llegan a públicos distintos. En Airbnb la comisión para anfitriones es, en la mayoría de los casos, del 15,5 %, más IVA si no tienes NIF-IVA; Booking cobra su propia comisión por reserva. Compara lo que te queda en cada canal, no solo el volumen de reservas.
• Calendarios sincronizados. Con dos o más canales necesitas un gestor de canales o, como mínimo, una sincronización que evite dobles reservas. Una cancelación por overbooking penaliza el anuncio.
• Reserva directa para huéspedes que repiten, siempre con contrato, cobro seguro y el registro de viajeros comunicado igual que en las plataformas. No intentes desviar a la reserva directa a quien te ha encontrado en una plataforma: suele estar prohibido en sus condiciones.

Reseñas

Con buena nota es más fácil sostener el precio y salir mejor colocado. Las malas reseñas casi nunca vienen de cosas graves, sino de detalles: una entrada confusa, un wifi que no va, una cama incómoda, una foto que promete más de lo que hay. Revisa cada comentario negativo como un fallo de proceso que hay que corregir, contesta con educación y sin discutir, y pide la reseña en el momento adecuado. En Opal tenemos una media de 4,71 en 427 reseñas de Airbnb y de 8,6 sobre 10 en 647 comentarios de Booking, a octubre de 2026.

Equipamiento que justifica un precio más alto

Hay elementos que el huésped filtra en el buscador y por los que paga más. Si tu vivienda los tiene, que se vean en la primera foto y en el título; si no los tiene, valora cuáles puedes añadir.

• Aire acondicionado. En buena parte de España, sin él el verano se resiente en precio y en reseñas. En algunas comunidades ya es obligatorio: en la Comunitat Valenciana, al menos en el salón; en Andalucía, si abres entre mayo y agosto. Revisa lo que exige tu comunidad antes de abrir.
• Parking. En centros urbanos y en zonas de playa con aparcamiento difícil, una plaza incluida es de lo que más se valora. Si no tienes, al menos indica dónde aparcar y cuánto cuesta.
• Piscina, terraza o vistas. Son lo que sale en la foto de portada. Una piscina comunitaria también cuenta: menciónala y sus horarios.
• Mascotas. Admitirlas amplía el público, sobre todo fuera de temporada y en destinos de coche. Airbnb permite mostrar una tarifa por mascota en el campo correspondiente, que compensa la limpieza extra. Ponlo en las normas de la casa y comprueba que la comunidad no lo impide.
• Espacio de trabajo. Mesa de verdad, silla cómoda y buena conexión. Abre las estancias largas de quien teletrabaja, que son las que llenan los meses flojos con menos rotación.

Antes de invertir, haz la cuenta: cuánto más podrías cobrar por noche, en cuántas noches, y en cuánto tiempo recuperas el gasto.

Servicios extra, dentro de la ley

Los extras pueden sumar ingresos, pero algunos cambian cómo tributas. La línea la marca el tipo de servicio:

• Sin efecto fiscal sobre el alquiler: la limpieza a la entrada y a la salida, el suplemento por mascota o por huésped adicional, o una entrada anticipada o salida tardía cobrada aparte cuando el calendario lo permite.
• Con efecto fiscal: la limpieza o el cambio de sábanas durante la estancia, el desayuno o la recepción son servicios propios de la hostelería. La Dirección General de Tributos aclaró en la consulta V1572-26, de 15 de junio de 2026, que si se ofrecen aparte, con precio propio y solo a petición del huésped, son una actividad económica independiente y el alquiler no cambia de naturaleza. Pero esa actividad tiene sus obligaciones: alta censal, IVA y facturas.
• Traslados, excursiones o alquiler de bicicletas: si los presta un tercero, lo más limpio es recomendarlo sin cobrarlo tú. Si los cobras, consulta antes con tu asesor y comprueba la normativa turística de tu comunidad.

Airbnb admite cargos opcionales, como la calefacción de la piscina, que pueden pagarse fuera de la plataforma si el huésped está de acuerdo, pero cualquier cargo obligatorio debe estar en el precio o en el campo previsto para ello.

Reducir costes y llevar bien la fiscalidad

Tus ingresos de verdad son lo que queda después de gastos e impuestos, y ahí también hay margen sin tocar la experiencia del huésped.

• Limpieza a cargo del huésped. Cobrarla como suplemento en la reserva hace que deje de salir de tu bolsillo. En Opal la paga el huésped y no lleva nuestra comisión.
• Suministros. Revisa la potencia contratada y las tarifas de luz e internet, pon termostatos o controles en la climatización y temporizadores donde tenga sentido. Comprar productos de bienvenida y ropa de cama por volumen reduce el coste por rotación.
• Mantenimiento preventivo. Una avería en plena estancia cuesta la reparación, una mala reseña y a veces una devolución. Revisar aire acondicionado, calentador y electrodomésticos antes de la temporada sale más barato.
• Gastos deducibles bien llevados. En el IRPF puedes restar comisiones, suministros, comunidad, IBI, seguro, intereses y la amortización (hasta el 3 % anual de la construcción). Los gastos anuales se deducen en proporción a los días alquilada, así que guarda el detalle de cada reserva.
• IVA desde diciembre. El Real Decreto-ley 29/2026 aplicaría un 10 % de IVA a las estancias de hasta 30 noches desde el 1 de diciembre de 2026, si el Congreso lo convalida. A octubre de 2026 está pendiente de esa votación; si sale adelante, tendrás que decidir si lo repercutes en el precio y podrás deducir el IVA de tus gastos.

Los fallos que más dinero cuestan, de la licencia al precio, los repasamos en errores que hunden la rentabilidad de un apartamento turístico, y la cuenta completa con un ejemplo en cuánto se gana con un piso turístico.

Por dónde empezar con tu vivienda

Empieza por medir: precio medio, ocupación y RevPAR de cada mes del último año, y cuántas reservas tuviste. Con esos tres datos verás si el problema está en el precio, en las noches vacías o en las rotaciones. Si quieres que lo revisemos contigo, la asesoría 1 a 1 dura una hora, analiza el anuncio, el precio y los gastos, y cuesta 197 € + IVA online o 337 € + IVA presencial. Si prefieres delegarlo, la gestión integral de Opal trabaja en toda España por un 18 % + IVA sobre lo que recibes de la plataforma, sin permanencia ni pago inicial.