Qué es el precio dinámico y qué herramientas hay

El precio dinámico consiste en cambiar la tarifa de cada noche según la demanda: más cara cuando hay mucha gente buscando y pocas viviendas libres, más barata cuando sobra oferta.

Hay tres formas de hacerlo:

• A mano. Revisas el calendario cada pocos días y subes o bajas. Funciona con una o dos viviendas si conoces bien la zona, pero es fácil olvidarse de un puente o de un concierto.
• Precios inteligentes de Airbnb. Son gratuitos: Airbnb ajusta la tarifa por noche según la demanda de anuncios parecidos al tuyo, dentro del precio mínimo y máximo que tú fijas. Si quieres un precio de fin de semana o aplicar conjuntos de reglas, tienes que desactivarlos, y un descuento puede dejar el importe final por debajo de tu mínimo. Además, solo sirven para Airbnb.
• Herramientas externas como PriceLabs, Beyond o Wheelhouse. Se conectan a tus anuncios o a tu programa de gestión, analizan los datos del mercado y publican una tarifa por noche en todos los canales. Son de pago y no deciden por ti: hay que configurarlas bien (precio base, mínimo, estancias, descuentos) y revisarlas.

No te fíes de porcentajes de mejora prometidos: dependen de la vivienda, de la zona y de cómo estuviera el precio antes. El dato público más citable es de la propia Airbnb: los anuncios que actualizaron precios al menos cuatro veces al año recibieron más de un 30 % más de noches reservadas que los que no los cambiaron (anuncios activos en julio de 2022). Es una correlación, no una garantía, pero confirma que un precio fijo todo el año deja dinero sobre la mesa.

Precio base y precio mínimo

Antes de mover nada, necesitas dos cifras: el precio base, que es la tarifa de una noche normal entre semana en temporada media, y el precio mínimo, por debajo del cual no vendes nunca.

Cómo fijar el precio base

Busca en Airbnb y Booking viviendas parecidas a la tuya para fechas entre semana de dentro de 4 a 8 semanas, y mira a qué precio siguen libres y a cuál ya están ocupadas. Tu base debería quedar en la franja de las que se reservan, ajustada por lo que te diferencia: terraza, garaje, vistas, reseñas. Si tu anuncio es nuevo y no tiene reseñas, empezar algo por debajo ayuda a conseguir las primeras; Airbnb ofrece además una promoción del 20 % en las tres primeras reservas de un anuncio nuevo.

Cómo fijar el mínimo

El mínimo sale de tus costes, no de la competencia. Suma lo que te cuesta cada noche ocupada (suministros, consumibles, lavandería, desgaste), la parte de gastos fijos que quieras cubrir y las comisiones de la plataforma y de la gestión. Si una noche vendida por debajo de esa cifra te hace perder dinero o desgasta la vivienda sin compensar, es mejor dejarla libre.

Ejemplo ilustrativo: un piso de dos dormitorios con un precio base de 95 € y un mínimo de 65 €. El sistema puede bajar a 70 € un martes de noviembre sin reservas y subir a 160 € el sábado de un gran concierto, pero nunca vende por debajo de 65 €. Para calcular bien tus costes, en el artículo sobre cuánto se gana con un piso turístico tienes un ejemplo con todos los gastos.

Temporadas, fines de semana y eventos

La demanda cambia mucho a lo largo del año. Según el INE, en 2025 la ocupación por apartamentos turísticos en España fue del 54,5 % en enero y del 74,8 % en agosto. Tu precio tiene que seguir esa curva, y la de tu zona en particular, que puede ser muy distinta de la media.

• Temporadas. Define al menos alta, media y baja con un porcentaje sobre el precio base. En costa, el verano y la Semana Santa; en ciudad, la primavera, el otoño y los puentes suelen tirar más que agosto.
• Fines de semana. En destinos urbanos, el viernes y el sábado suelen valer más que el martes. Airbnb tiene un ajuste de fin de semana que modifica la tarifa base en esas dos noches. Ejemplo ilustrativo: con una base de 90 € y un 20 % más el fin de semana, viernes y sábado salen a 108 €.
• Eventos. Ferias, congresos, conciertos, partidos y fiestas locales disparan la demanda en fechas concretas: las Fallas en Valencia, la Feria de Agosto en Málaga, San Isidro o los grandes congresos en Madrid. Apúntalos en el calendario en cuanto se anuncian y sube el precio con antelación. Los precios personalizados por fecha de Airbnb prevalecen sobre la tarifa predeterminada, los Precios inteligentes y los ajustes de fin de semana.

Un error habitual es abrir el calendario a 12 meses con el precio base en todas las fechas: si alguien reserva el puente de diciembre en marzo a precio de martes de noviembre, ese dinero ya no vuelve.

Estancia mínima por fecha y huecos entre reservas

La estancia mínima no debería ser la misma todo el año. Lo razonable es pedir más noches cuando la demanda es alta y menos cuando cuesta llenar:

• En temporada alta, puentes y eventos, una estancia mínima de 3 o más noches evita que una reserva de una noche te rompa una semana.
• En temporada baja, aceptar 1 o 2 noches abre la puerta a viajes de trabajo y escapadas.
• Puedes fijar también días de llegada y salida. Los conjuntos de reglas de Airbnb permiten personalizar la estancia mínima según el día de llegada y elegir qué días se puede entrar y salir.

Los huecos

Los huecos son noches sueltas que quedan entre dos reservas y que nadie puede reservar porque son menos que tu estancia mínima. Ejemplo ilustrativo: un huésped sale el martes y el siguiente entra el jueves. Si tu mínimo es de 3 noches, esas 2 noches no se venderán nunca. Bajar la estancia mínima solo para esas fechas, y si hace falta el precio, las convierte en ingresos. Las herramientas de precio dinámico suelen tener reglas para hacerlo solo.

Revisa también el preaviso y el tiempo de preparación entre reservas: si la limpieza se puede hacer el mismo día de la salida, bloquear días por sistema solo te quita noches vendibles.

Descuentos semanales, mensuales, de última hora y de antelación

Los descuentos sirven para conseguir reservas que de otro modo no tendrías, no para bajar el precio a todo el mundo. Estos son los que ofrece Airbnb:

Algunos detalles que conviene saber. En Airbnb, los descuentos semanales y mensuales del 10 % o más aparecen en los resultados de búsqueda. Solo se aplica una promoción por reserva entre la de anuncio nuevo, la personalizada, la de duración, la de reserva anticipada y la de última hora, aunque el descuento para huéspedes con valoraciones excelentes se puede sumar a cualquiera de ellas. Y los descuentos se aplican sobre el precio ya ajustado: con 100 € y un 10 % de subida por temporada, un 20 % de descuento anticipado deja la noche en 88 €.

Con el descuento de última hora, ve poco a poco. Ejemplo ilustrativo: un 10 % si a 7 días la noche sigue libre y un 15 % a 3 días, sin bajar nunca del mínimo. Las rebajas grandes y constantes acostumbran al huésped a esperar.

Gastos de limpieza y precio por huésped adicional

Limpieza

La tarifa de limpieza se cobra una vez por reserva, así que pesa mucho en las estancias cortas. Ejemplo ilustrativo con 90 € por noche y 60 € de limpieza:

El huésped compara el total, no la tarifa por noche, así que una limpieza alta te saca de las estancias de una o dos noches. Airbnb permite poner unos gastos de limpieza más bajos para estancias de una o dos noches, que es una buena forma de equilibrarlo. Ten en cuenta que la comisión de Airbnb se calcula también sobre los importes adicionales que cobras, limpieza incluida.

Huésped adicional

Si tu vivienda admite más personas de las que normalmente vienen, fija el precio para la ocupación habitual y cobra un suplemento por noche a partir de cierto número de huéspedes. Ejemplo ilustrativo: precio para 2 y 15 € por noche por cada huésped a partir del tercero; una familia de 4 durante 3 noches paga 90 € más. Booking permite además fijar precios distintos según el número de personas.

Cómo compararte con la competencia

Compararte no es copiar el precio más bajo de la zona, sino mirar qué pasa en tu segmento:

• Elige bien con quién comparas: 10 o 15 anuncios con la misma capacidad, ubicación parecida y nota similar.
• Mira las mismas fechas a 30, 60 y 90 días. Si tus competidores ya están ocupados y tú no, vas caro o tu anuncio flojea; si tú estás lleno con mucha antelación y ellos no, probablemente vas barato.
• Compara el total, con limpieza y suplementos, no solo la tarifa por noche.
• Ten en cuenta lo que te diferencia. Airbnb compara tu precio con el de anuncios parecidos para ordenar los resultados, pero la calidad del anuncio y las reseñas también pesan.

Lo que hace que te reserven además del precio lo contamos en cómo conseguir más reservas en Airbnb.

Cómo afectan las comisiones de Airbnb y Booking a tu precio

Lo que publicas no es lo que cobras: cada plataforma se queda una comisión, y hay que fijar el precio pensando en el neto.

• Airbnb: con la comisión única para anfitriones, que es la que se aplica ya a la mayoría, la mayoría de los anfitriones paga un 15,5 % (otros, entre el 14 % y el 16 %). Si no tienes NIF-IVA, se suma un 21 % de IVA sobre esa comisión. La comisión compartida, en la que el anfitrión pagaba un 3 % y el resto el huésped, se está eliminando.
• Booking: cobra una comisión por reserva cuando termina la estancia. El porcentaje figura en el contrato de cada alojamiento, y quien entra en el Programa de Alojamientos preferentes paga una comisión más alta a cambio de más visibilidad.

Para saber qué precio poner, divide lo que quieres recibir entre uno menos la comisión. Ejemplo ilustrativo para recibir 100 € por noche de Airbnb:

Haz la misma cuenta con el porcentaje de tu contrato de Booking. Si las comisiones son distintas, publicar el mismo precio en las dos plataformas te deja netos distintos por la misma noche.

Hay otro cambio en el horizonte: el Real Decreto-ley 29/2026 aplicaría un 10 % de IVA a las estancias de 30 noches o menos desde el 1 de diciembre de 2026, si el Congreso lo convalida. Si sale adelante, tendrás que decidir si subes el precio o asumes parte del impuesto. Lo explicamos en IVA del alquiler turístico en 2026.

Cómo lo hacemos en Opal

En las viviendas que gestionamos, ajustamos la tarifa de cada noche todos los días, en Airbnb y en Booking, según la demanda, los eventos de la zona y el ritmo de reservas. También movemos la estancia mínima por fechas, rellenamos huecos y decidimos qué descuentos tienen sentido en cada temporada.

La comisión general es del 18 % + IVA sobre lo que recibe el propietario, es decir, sobre lo que pagan los huéspedes por las noches después de la comisión de la plataforma. De 1.000 € recibidos son 180 € de comisión y 37,80 € de IVA, y te quedan 782,20 €. La limpieza la paga el huésped con un suplemento en su reserva y no lleva nuestra comisión. No hay permanencia ni pago inicial.

Si prefieres llevarlo tú, en la asesoría 1 a 1 revisamos contigo durante una hora el anuncio, el precio y la estrategia de calendario, por 197 € + IVA online o 337 € + IVA presencial. Y si quieres delegarlo todo, la gestión integral de Opal funciona en toda España.