Una playa, tres municipios

Lo primero que tienes que saber como propietario es en qué municipio está tu vivienda, porque de eso depende si puedes alquilarla a turistas. La Playa de San Juan es un único arenal urbano, pero está repartida entre dos términos municipales, y el pueblo que le da nombre queda al lado, en el interior:

• Alicante. La parte sur de la playa, la avenida de la Costa Blanca y las urbanizaciones de la Playa de San Juan y el Cabo de las Huertas son del municipio de Alicante.
• El Campello. Hacia el norte, la misma playa pasa a llamarse Muchavista y ya es término de El Campello, con su propio paseo marítimo.
• Sant Joan d’Alacant. El municipio que da nombre a la playa está tierra adentro, a pocos minutos, sin frente marítimo. Muchas viviendas que se anuncian como «cerca de la Playa de San Juan» están aquí.

Las tres partes comparten la norma autonómica, pero cada ayuntamiento emite su informe de compatibilidad urbanística y hoy los tres están en situaciones muy distintas. Lo detallamos más abajo, en el apartado de normativa.

Por qué viene el viajero a la Playa de San Juan

Porque reúne lo que más se vende en la Costa Blanca: una playa larga de arena fina en plena ciudad, con servicios todo el año, a un trayecto en tranvía del centro de Alicante y a poca distancia del aeropuerto. No es un destino de temporada corta: el clima suave permite llenar también en primavera y otoño, y en invierno hay demanda de estancias largas de viajeros del norte de Europa.

Los principales motivos de viaje:

• Playa y verano. Julio y agosto son el pico, con familias nacionales y extranjeras que buscan apartamento con terraza y, si puede ser, piscina comunitaria.
• Hogueras de San Juan. En junio, Alicante celebra las Hogueras, su gran fiesta, y la noche de San Juan se vive en la playa: El Campello, por ejemplo, habilita espacios en los arenales de Muchavista para encender hogueras.
• Ciudad y escapadas. El centro de Alicante, el castillo de Santa Bárbara y el puerto están a un trayecto de tranvía, lo que permite combinar playa y ciudad sin coche.
• Estancias por trabajo o salud. En Sant Joan d’Alacant están el Hospital Universitario de San Juan y el campus de la Universidad Miguel Hernández, que atraen estancias medias de profesionales sanitarios, estudiantes y familiares de pacientes.

La demanda no es solo de verano. Según el departamento de Turismo de El Campello, en 2024 los hoteles del municipio tuvieron una ocupación media anual del 73,61 % y los apartamentos individuales del 66,86 %, con picos del 83 % en hoteles y del 90 % en bloques de apartamentos entre la segunda quincena de julio y la primera de agosto.

Aeropuerto, tranvía y carretera

La conexión aérea es el gran motor de la zona. El aeropuerto de Alicante-Elche Miguel Hernández cerró 2025 con 19.950.345 pasajeros, un 8,5 % más que el año anterior, según Aena. Es su mejor año, con un pasajero mayoritariamente internacional que llega en vuelo directo desde el resto de Europa.

Desde el aeropuerto, la Playa de San Juan está a menos de media hora en coche. Dentro de la zona, el TRAM d’Alacant recorre la playa y la une con el centro de Alicante por un lado y con El Campello y la costa norte por el otro, algo que el huésped valora mucho porque le ahorra alquilar coche y buscar aparcamiento en verano. La estación de tren de Alicante, con AVE a Madrid, está en el centro de la ciudad.

Cuántas viviendas turísticas hay

El INE publica sus cifras por municipio, así que no hay un dato propio de la Playa de San Juan: hay que mirar los tres términos por separado. Estos son los datos de su estadística experimental de viviendas turísticas, de mayo de 2026:

El dato de Alicante incluye toda la ciudad, desde el casco antiguo hasta la playa. El de El Campello, con 5,5 plazas por vivienda de media, apunta a viviendas más grandes que en la capital, pensadas para familias y grupos. Sant Joan, sin playa, tiene una oferta pequeña.

Qué vivienda funciona en la Playa de San Juan

El producto que mejor se alquila es el apartamento de dos o tres dormitorios en primera o segunda línea, con terraza y en urbanización con piscina. Es lo que buscan las familias en verano y las parejas de jubilados en invierno, y aguanta bien precios altos en julio y agosto.

• Cerca del tranvía. Estar a pocos minutos a pie de una parada del TRAM es un argumento de venta en el anuncio, sobre todo para el viajero que llega en avión.
• Aparcamiento. En verano aparcar cerca de la playa es difícil; una plaza de garaje incluida mejora las reseñas y la ocupación.
• Climatización y buena conexión a internet. El aire acondicionado es imprescindible en verano, y para las estancias largas de invierno pesan la calefacción y una buena wifi.
• Adosados y bungalows. En El Campello y en las urbanizaciones del interior funcionan bien para grupos y familias grandes, y en El Campello son además los únicos que hoy pueden obtener el informe si no tienen zonas comunes ni división horizontal.

Antes de comprar pensando en la rentabilidad, haz números con datos realistas de ocupación y precio. Te ayuda nuestra guía sobre cuánto se gana con un piso turístico. Y si el informe de compatibilidad no es posible, valora el alquiler de media estancia: en la Comunidad Valenciana, a partir de 11 días con el mismo inquilino deja de ser vivienda turística y se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Normativa: qué se puede hacer en cada parte de la playa

En los tres municipios rige la ley valenciana: informe municipal de compatibilidad urbanística favorable, acuerdo de tres quintos de la comunidad de vecinos, seguro de responsabilidad civil turístico e inscripción en el Registro de Turismo de la Comunitat Valenciana con declaración responsable. Lo explicamos en la guía de la licencia turística en la Comunidad Valenciana. Lo que cambia es lo que dice cada ayuntamiento.

Lado de Alicante: moratoria hasta enero de 2027

El Ayuntamiento de Alicante tiene suspendidas las altas de viviendas turísticas en todo su término desde el 13 de enero de 2025, como máximo hasta enero de 2027, y ha denegado todos los certificados de compatibilidad presentados. La regulación definitiva, la Modificación Puntual nº 52 del Plan General, limitará las plazas turísticas a 0,187 por habitante en cada sección censal y exigirá acceso independiente en edificios residenciales; a octubre de 2026 está pendiente de aprobación definitiva. Lo tienes todo en nuestra guía de la licencia turística en Alicante.

Lado de El Campello: informes suspendidos en suelo urbano residencial

El Pleno de El Campello acordó el 26 de septiembre de 2024 suspender la tramitación y emisión de informes municipales de compatibilidad urbanística para viviendas turísticas, y el 30 de octubre de 2025 la prorrogó por un año, o hasta que entre en vigor la futura Ordenanza de Edificación. Afecta a todo el suelo urbano de uso dominante residencial y alcanza a:

• Los edificios de viviendas colectivas, incluidos sus locales comerciales.
• Las viviendas unifamiliares y adosados tipo bungalow que tengan zonas comunes o división horizontal.

Quedan fuera las unifamiliares y bungalows sin zonas comunes ni división horizontal, que sí pueden pedir el informe. La suspensión anterior terminaba el 7 de noviembre de 2025, así que la prórroga vence en torno a noviembre de 2026. A octubre de 2026 no nos consta aprobada la Ordenanza de Edificación ni lo que el Ayuntamiento decidirá al acabar la prórroga: pregunta en Urbanismo antes de dar ningún paso.

Sant Joan d’Alacant: sin suspensión que nos conste

A octubre de 2026 no nos consta que Sant Joan d’Alacant haya aprobado una moratoria, una suspensión de informes ni una ordenanza propia de viviendas turísticas. Eso no significa que cualquier vivienda valga: el informe de compatibilidad depende de lo que permita su planeamiento en cada parcela, así que pídelo antes de comprar o reformar.

Qué hace una gestora en la Playa de San Juan

Una gestora se ocupa de que la vivienda se alquile bien y de que tú no tengas que estar pendiente. En Opal lo hacemos todo:

• Anuncio en Airbnb y Booking, con fotos, textos en varios idiomas para el viajero europeo y el número de registro bien visible.
• Precios dinámicos según temporada, Hogueras, puentes y demanda de vuelos, para no regalar el verano ni dejar vacío el invierno.
• Atención al huésped antes, durante y después de la estancia, y gestión de llegadas sin cajetines en la vía pública, que la norma valenciana prohíbe desde 2026.
• Limpieza y lavandería coordinadas entre reservas. La limpieza la paga el huésped con un suplemento en su reserva y no lleva comisión.
• Registro de viajeros de cada huésped ante la policía, sin coste adicional; te lo contamos en SES.Hospedajes y el registro de viajeros.
• Incidencias y daños: los cubre el seguro de la plataforma con la que se hizo la reserva, y nosotros coordinamos la reparación.

Con 4,71 de media en 427 reseñas de Airbnb y 8,6 sobre 10 en 647 comentarios de Booking a octubre de 2026, cuidamos las valoraciones porque son lo que más pesa en la posición del anuncio.

Cuánto cuesta la gestión con Opal

Cobramos un 18 % + IVA sobre lo que recibe el propietario, es decir, sobre lo que pagan los huéspedes por las noches una vez descontada la comisión de la plataforma. Se adapta a cada vivienda. No hay permanencia ni pago inicial: solo cobramos cuando tu vivienda genera ingresos.

Un ejemplo con números redondos: si en un mes recibes 1.000 € de tus reservas, la comisión son 180 € más 37,80 € de IVA, y a ti te quedan 782,20 €. La limpieza no entra en esa cuenta, porque la paga el huésped aparte.

Si prefieres llevar tú la vivienda pero quieres una revisión experta del anuncio, tienes nuestra asesoría 1 a 1. Y si tu apartamento está en el lado de Alicante o en El Campello, te contamos cómo trabajamos en la zona en gestión de alquiler vacacional en Alicante.