Cómo elegir una empresa de gestión de apartamentos turísticos en Madrid

La mejor gestora para tu piso es la que te deja más dinero neto, con un contrato del que puedas salir y sin riesgos legales. Las webs se parecen mucho entre sí, así que compara siempre con los mismos siete criterios:

1. Comisión y base de cálculo: el porcentaje importa menos que la cifra sobre la que se aplica.
2. Permanencia y preaviso: cuánto tiempo te ata el contrato y con cuánto aviso puedes irte.
3. Costes de alta: fotos, puesta en marcha o fianzas que se cobran antes de la primera reserva.
4. Limpieza: quién la paga y si lleva comisión.
5. Qué incluye: precio dinámico, huéspedes, registro de viajeros, mantenimiento y daños.
6. Licencia y Plan Reside: si la gestora comprueba que tu piso puede ser turístico antes de anunciarlo.
7. Reseñas públicas e informe: notas que puedas comprobar y una liquidación que se entienda.

Al final del artículo tienes una comparativa con datos públicos de varias gestoras con presencia en Madrid, consultados el 23 de octubre de 2026.

Comisión y base de cálculo: lo que de verdad pagas

Antes de comparar porcentajes, pregunta sobre qué se calculan. Hay tres bases habituales y no dan lo mismo:

• Sobre lo que paga el huésped (ingresos brutos), antes de la comisión de Airbnb o Booking.
• Sobre lo que recibes de la plataforma, después de su comisión.
• Sobre el precio por noche, con o sin la tarifa de limpieza dentro.

Un ejemplo ilustrativo con una reserva en Airbnb de 1.000 € en noches, sin NIF-IVA, con la comisión de anfitrión del 15,5 % y su IVA del 21 %:

Dos puntos de diferencia en el porcentaje acaban siendo 65 € por cada 1.000 € facturados, porque la base también cambia. Revisa además si el porcentaje lleva el IVA incluido o se suma aparte, y si la tarifa de limpieza entra en la base. Tienes más detalle en cuánto cobra una empresa de gestión de Airbnb.

Permanencia, preaviso y costes de alta

Lo razonable es que puedas dejar la gestora con un preaviso corto, de unos 30 días, respetando las reservas ya confirmadas. Desconfía de permanencias largas o de penalizaciones por salida que no estén escritas en una cláusula clara.

Los costes de alta suelen cubrir la sesión de fotos, la creación de los anuncios y una visita inicial. Pregunta tres cosas:

• Si hay cuota de alta y de cuánto es.
• Si se paga por adelantado o se descuenta de los primeros ingresos.
• De quién son las fotos y los anuncios si te vas, y si conservas las reseñas acumuladas.

Este último punto pesa más de lo que parece. Si el anuncio está en la cuenta de la gestora y te vas, puedes perder las reseñas, que en Madrid son lo que te diferencia de miles de pisos parecidos.

Limpieza y qué incluye el servicio

La limpieza puede cobrarse de dos maneras: como un suplemento que paga el huésped en su reserva o como un coste que se descuenta de tu liquidación. En Madrid las estancias son cortas (en 2025, los apartamentos turísticos de la ciudad tuvieron una estancia media de unas 2,9 noches, según el INE), así que hay muchas entradas, salidas y limpiezas al año. Que la pague el huésped y que no lleve comisión de gestión cambia bastante el resultado.

Comprueba también que el servicio incluya, por escrito:

• Precio dinámico ajustado a ferias de IFEMA, conciertos, San Isidro, puentes y fines de semana.
• Atención a huéspedes antes y durante la estancia, y el sistema de entrada.
• Registro de viajeros en SES.Hospedajes en el plazo de 24 horas, una obligación que es tuya como titular aunque la delegues. Lo explicamos en SES.Hospedajes y el registro de viajeros.
• Mantenimiento e incidencias, con quién paga las reparaciones y con qué límite te avisan antes de gastar.
• Daños: cómo se reclaman al seguro de la plataforma y quién coordina la reparación.

Licencia y Plan Reside: el filtro previo

En Madrid capital, una buena gestora empieza por comprobar si tu piso puede ser turístico. Desde el 22 de septiembre de 2025 se aplica el Plan Reside: en el Centro Histórico no se admiten pisos turísticos sueltos en edificios residenciales, y en el resto de la ciudad solo en planta baja o primera con acceso independiente desde el exterior, o en edificio completo. Además hace falta la declaración responsable ante la Comunidad de Madrid, con el CIVUT y la aprobación de la comunidad de vecinos.

Tienes el trámite completo en nuestra guía de la licencia turística en Madrid. Y si todas las viviendas turísticas de tu edificio o portal son del mismo titular, recuerda que se les aplica el régimen de apartamentos turísticos, con requisitos más exigentes (art. 17 ter.2 del Decreto 79/2014, reformado por el Decreto 27/2026).

Reseñas públicas y transparencia del informe

Fíate de las notas que puedas comprobar tú mismo en Airbnb, Booking o Google, y pide ver anuncios reales que la gestora lleve en Madrid. Una media sin número de reseñas, sin plataforma o sin fecha no te dice gran cosa.

La liquidación mensual debería mostrar, reserva por reserva:

• Lo que pagó el huésped y lo que retuvo la plataforma.
• La base sobre la que se calcula la comisión, la comisión y su IVA.
• La limpieza, los gastos repercutidos con su factura y el importe que se te transfiere.

Pide también acceso de lectura al calendario y a las reservas. Así puedes cuadrar cada mes las cifras con lo que muestran las plataformas.

Comparativa de gestoras con presencia en Madrid

Estos son los datos que cada empresa publica en su propia web, consultados el 23 de octubre de 2026. Donde pone «no publicado» no significa que no exista, sino que no aparece en su web; pregúntalo directamente. Las condiciones pueden variar según la vivienda.

Matices de cada modelo

• GuestReady trabaja en varias ciudades de España y anuncia los pisos en más de 10 plataformas. En su web general habla de precios desde el 12 %, y en la de Madrid, desde el 20 %.
• Waou Rentals combina estancias cortas con media estancia, de 15 días a 11 meses, y liquida en los diez primeros días del mes siguiente.
• My House Spain trabaja con viviendas turísticas, edificios y hostales en Madrid, Asturias y Málaga.
• Luxury Rentals Madrid se centra en alquiler de temporada y vacacional con precio dinámico y ofrece informes mensuales.
• Opal gestiona en Airbnb y Booking en toda España. En Madrid lleva cuatro pisos junto a Las Ventas, con 365 estancias desde diciembre de 2025.

Algunas gestoras publican cifras de ocupación o de ingresos medios en Madrid. Antes de comparar, pregunta de dónde salen, qué periodo cubren y si son de pisos parecidos al tuyo. Si quieres contrastarlas con datos públicos, lo hacemos en cuánto se gana con un Airbnb en Madrid.

Preguntas que conviene hacer antes de firmar

Lleva esta lista a cada entrevista y pide las respuestas por escrito:

1. ¿Sobre qué cifra exacta se calcula la comisión y lleva el IVA incluido?
2. ¿Hay cuota de alta, permanencia o penalización por salida?
3. ¿Quién paga la limpieza y lleva comisión?
4. ¿Revisáis la licencia municipal, la declaración ante la Comunidad y el acuerdo de la comunidad de vecinos antes de publicar?
5. ¿En qué cuenta se publican los anuncios y qué pasa con las reseñas si me voy?
6. ¿Puedo ver tres anuncios vuestros en Madrid con sus reseñas?
7. ¿Qué detalle trae la liquidación mensual y cuándo se paga?
8. ¿Quién comunica el registro de viajeros y quién responde si falla?

En Opal las respuestas son cortas. Cobramos un 18 % + IVA sobre lo que recibes de la plataforma, sin permanencia ni pago inicial. La limpieza la paga el huésped y no lleva comisión, el registro de viajeros va incluido y los daños se reclaman al seguro de la plataforma mientras coordinamos la reparación. Si tu edificio necesita el acuerdo de los vecinos, repasa antes piso turístico y comunidad de vecinos, y si quieres que veamos tu caso, tienes los detalles en la gestión de alquiler vacacional en Madrid.