Cuánto se gana con un Airbnb en Madrid: la respuesta corta

Un piso turístico de un dormitorio en Madrid, con licencia y gestionado, puede dejar entre unos 7.900 € y 17.500 € al año antes de impuestos en los tres escenarios ilustrativos de este artículo. La cifra depende de tres cosas, por este orden:

1. Que el piso pueda ser turístico. Con el Plan Reside, la mayoría de los pisos de la capital ya no pueden obtener licencia, y sin ella no hay ingresos que calcular.
2. Las noches ocupadas. Los apartamentos turísticos reglados de la ciudad estuvieron ocupados un 77,9 % de media en 2025, según el INE.
3. El precio medio por noche a lo largo del año, no el de las mejores fechas.

El cálculo es el mismo que en cualquier ciudad: precio medio por noche × noches ocupadas, menos la comisión de la plataforma, la gestión, los gastos de la vivienda y los impuestos. Lo tienes paso a paso en cuánto se gana con un piso turístico. Aquí lo aplicamos a Madrid con datos públicos.

Primero, ¿puede tu piso ser turístico en Madrid?

En Madrid capital, la pregunta legal va antes que la económica. Hacen falta dos permisos: la declaración responsable ante la Comunidad de Madrid, con el CIVUT y la aprobación de tu comunidad de vecinos, y la licencia urbanística del Ayuntamiento. Esa licencia solo se concede donde lo permite el Plan Reside, que se aplica desde el 22 de septiembre de 2025:

• Centro Histórico: no se admiten pisos turísticos sueltos en edificios residenciales, en ninguna planta. Solo edificios completos y con condiciones estrictas.
• Resto de la ciudad: solo en planta baja o primera, con acceso independiente desde el exterior sin pasar por zonas comunes, o en edificio completo.

Según el diagnóstico municipal de octubre de 2024, solo el 7,45 % de los unos 16.100 pisos turísticos de la ciudad tenía licencia. Sin ella, el Ayuntamiento ordena el cese y, si sigues, multa con 30.001 €, luego 60.001 € y luego 100.001 €; la Comunidad puede sancionar aparte con hasta 300.000 €.

Las viviendas que ya tenían título municipal e inscripción pueden seguir funcionando, y tienen hasta el 26 de abril de 2029 para adaptarse a los requisitos del Decreto 27/2026.

La demanda: quién viene a Madrid y cuándo

Madrid tiene viajeros todo el año. Según las encuestas de ocupación del INE por puntos turísticos, en 2025 los hoteles y apartamentos turísticos de la ciudad registraron más de 11 millones de viajeros y casi 24 millones de pernoctaciones. Solo en apartamentos turísticos fueron 820.202 viajeros y 2.356.398 pernoctaciones, dos tercios de ellas (66,4 %) de residentes en el extranjero.

No hay una temporada baja marcada. En los hoteles de la ciudad, los meses con más pernoctaciones de 2025 fueron octubre (2.013.484) y mayo (1.966.478). En agosto baja el viajero nacional, pero el extranjero lo sostiene.

Eventos que mueven el precio

• Ferias y congresos en IFEMA. La más conocida es FITUR, que celebrará su próxima edición del 20 al 24 de enero de 2027.
• Las Ventas. La Feria de San Isidro de 2026 reunió a 611.818 espectadores en 28 festejos, con 19 tardes de «No hay billetes». La temporada completa de 2026 superó el millón de espectadores (1.018.696 en 60 festejos).
• Conciertos, partidos y puentes, que llenan fines de semana sueltos durante todo el año.

Para el propietario esto significa que el precio dinámico pesa mucho. Subir en fechas de feria y ajustar en semanas tranquilas es lo que separa un escenario prudente de uno alto.

Qué ocupación tiene un apartamento turístico en Madrid

El INE mide cada mes la ocupación de los apartamentos turísticos reglados de la ciudad de Madrid, unos 4.250 de media en 2025. En 2025 su grado de ocupación por apartamentos fue del 77,9 % de media (cálculo nuestro con los doce meses), con un máximo del 85,0 % en octubre y un mínimo del 71,8 % en agosto.

En 2026 los datos provisionales siguen en esa línea: 83,4 % en mayo, 81,0 % en junio y 69,0 % en agosto. La estancia media en apartamentos fue de unas 2,9 noches en 2025, así que cada año hay muchas entradas, salidas y limpiezas.

Ojo con trasladar el 77,9 % a tu piso sin más. Son establecimientos reglados, muchos explotados por empresas y con varias unidades, no viviendas sueltas anunciadas en Airbnb. Úsalo como referencia de lo que consigue una oferta profesional, no como garantía.

Qué precio por noche se cobra en Madrid

No hay una estadística oficial del precio medio de las viviendas turísticas en Madrid. La referencia pública más completa es Inside Airbnb, un proyecto independiente que recopila los anuncios públicos de la plataforma. En su descarga de Madrid del 17 de septiembre de 2026 había 23.109 anuncios, 16.182 de ellos de vivienda completa.

Hemos tomado los 10.539 pisos completos con estancia mínima inferior a 32 noches y alguna reseña en los últimos 12 meses. Su precio por noche tenía una mediana de unos 180 €, y la mitad estaba entre 134 € y 256 €:

• Un dormitorio: unos 157 €.
• Dos dormitorios: unos 211 €.
• Distrito Centro: unos 202 €; resto de la ciudad: unos 161 €.

Son precios de anuncio para noches concretas de finales de septiembre, una época de mucha demanda, no la media que se cobra en el año. Las semanas flojas, los descuentos por estancia y las noches sueltas sin vender la bajan. Por eso, en los escenarios usamos precios medios anuales más bajos.

Menos pisos compitiendo por los mismos viajeros

La oferta de viviendas turísticas en la ciudad se ha reducido con fuerza. Según la estadística experimental del INE, que cuenta los anuncios de las principales plataformas, Madrid tenía 10.836 viviendas turísticas en mayo de 2026, frente a 18.842 en agosto de 2024: un 42 % menos. En un año, de mayo de 2025 a mayo de 2026, la caída fue del 29 % (de 15.242 a 10.836).

Con el Plan Reside cerrando la mayoría de altas nuevas, un piso con licencia en regla compite con menos oferta que hace dos años. No garantiza más ocupación, pero sí juega a favor de quien ya puede operar legalmente.

Escenarios de ingresos para un piso de un dormitorio

Supón un piso de un dormitorio fuera del Centro Histórico, en planta baja con acceso independiente y licencia en regla. Se anuncia en Airbnb sin NIF-IVA (comisión del 15,5 % más un 21 % de IVA sobre ella) y lo gestiona Opal por un 18 % + IVA sobre lo que se recibe de la plataforma. La limpieza la paga el huésped con un suplemento y no resta. Gastos fijos al año: suministros 1.800 €, comunidad 1.080 €, IBI 450 €, seguro 300 € y mantenimiento y reposición 1.200 €.

Con una estancia media de 2,9 noches, el escenario medio supone unas 83 reservas al año, cada una con su limpieza y su registro de viajeros. El escenario alto exige una ocupación cercana a la de los apartamentos reglados de la ciudad y un precio bien gestionado en ferias y puentes. Los tres quedan por debajo de los precios de anuncio de septiembre porque recogen el año entero.

Si el piso lo llevas tú, te ahorras la gestión, pero asumes la atención a huéspedes, las entradas, la limpieza, el registro de viajeros y el precio diario. Si buscas quién lo haga, compara criterios en las mejores empresas de gestión de apartamentos turísticos en Madrid.

Impuestos y cambios de 2026 que afectan a la cuenta

• IRPF. Lo que ganas tributa, por regla general, como rendimiento del capital inmobiliario. Puedes deducir los gastos de la vivienda y amortizar cada año hasta el 3 % del mayor entre el precio de compra y el valor catastral, sin contar el suelo. El alquiler turístico no tiene la reducción del alquiler de vivienda habitual.
• IVA del 10 % desde el 1 de diciembre de 2026. El Real Decreto-ley 29/2026 sujeta al tipo reducido las estancias de hasta 30 noches en viviendas amuebladas, si se convalida. Si no subes precios, en el escenario medio unos 2.500 € de los 27.600 € serían IVA, aunque podrías deducir el IVA de la gestión y de la plataforma. Lo explicamos en el IVA del alquiler turístico en 2026.
• Registro de viajeros. Cada huésped se comunica a SES.Hospedajes en 24 horas. En Opal lo hacemos sin coste adicional.

Si quieres los números de tu piso concreto, con su planta, su acceso y su situación ante el Plan Reside, podemos revisarlos contigo en la gestión de alquiler vacacional en Madrid. Cobramos un 18 % + IVA sobre lo que recibes, sin permanencia ni pago inicial, y solo cuando la vivienda genera ingresos.