Por qué Orihuela Costa funciona para el alquiler vacacional

Orihuela Costa no es un municipio, sino la parte litoral del término de Orihuela, a unos 35 kilómetros de la ciudad y pegada a Torrevieja por el norte y a Pilar de la Horadada por el sur. Es una sucesión de urbanizaciones construidas para la segunda residencia (Punta Prima, Playa Flamenca, La Zenia, Cabo Roig, Campoamor, Mil Palmeras) donde viven muchos residentes del centro y el norte de Europa y donde la población se multiplica en verano. Ese origen explica casi todo: hay mucha vivienda vacacional, mucha competencia y un huésped que conoce bien la zona.

Lo que atrae al viajero:

• Playas y calas. Playa Flamenca, La Zenia, Cabo Roig, La Glea, Barranco Rubio o Mil Palmeras, y rincones poco urbanizados como Cala Mosca. Entre La Zenia, Cabo Roig y Campoamor se puede caminar por la costa, y el sendero litoral de Cabo Roig tiene unos 2,5 km con miradores sobre los acantilados.
• Golf. En la costa de Orihuela están campos de 18 hoyos como Villamartín, Las Ramblas, el Real Club de Golf Campoamor o Las Colinas, que traen jugadores también fuera del verano.
• Servicios de ciudad. La Zenia Boulevard, abierto en 2012 con más de 150 tiendas, es el mayor centro comercial de la provincia de Alicante. Para quien se aloja una semana con niños, tener todo a diez minutos pesa más de lo que parece.
• Orihuela ciudad. El casco histórico, la casa-museo de Miguel Hernández y dos fiestas con declaración turística: la Semana Santa, de Interés Turístico Internacional, y las Fiestas de la Reconquista (Moros y Cristianos), de Interés Turístico Nacional, en torno al 17 de julio.

Accesos

El aeropuerto de Alicante-Elche, que cerró 2025 con 19.950.345 pasajeros y un 8,5 % más que el año anterior según Aena, queda a algo más de 50 km por la AP-7. El de la Región de Murcia, en Corvera, movió 949.046 pasajeros y está a una distancia parecida. Por carretera llegan la AP-7 y la N-332, y la estación de tren más cercana con alta velocidad es la de Orihuela, en la ciudad. Sin tren en la costa, casi todos los huéspedes llegan en coche de alquiler o con traslado, así que el aparcamiento cuenta.

Quién viene

En verano, sobre todo familias españolas y europeas que buscan playa y piscina. El resto del año el ritmo baja y pesan más las estancias largas de europeos que huyen del invierno, los golfistas y las visitas a los muchos residentes extranjeros. Es el mismo patrón de su vecina: te contamos cómo funciona en la gestión de alquiler vacacional en Torrevieja, que linda con Punta Prima.

Cuántas viviendas turísticas hay en Orihuela

El INE no separa Orihuela Costa del resto del municipio, así que las cifras que siguen son de todo el término de Orihuela. En mayo de 2026 había 2.090 viviendas turísticas anunciadas en las grandes plataformas, con 10.674 plazas: el 33.º municipio de España por número de viviendas turísticas.

Tres matices para leer bien estos datos:

• El porcentaje engaña. Un 2,36 % parece poco, pero se calcula sobre un término enorme, con la ciudad, la huerta y sus pedanías. En julio de 2024 el concejal de Urbanismo cifró en 88.528 las viviendas del municipio, de las que 56.645 eran segundas residencias o vacías, y la oferta turística se concentra casi entera en la costa.
• El INE cuenta anuncios, no licencias. En esa misma fecha, el registro de la Generalitat tenía 5.760 viviendas turísticas dadas de alta en Orihuela, casi todas en la costa, y unas 1.300 solicitudes pendientes, según publicó Alicante Plaza. Muchas viviendas con número se anuncian poco o solo en verano.
• La caída tiene contexto. El descenso del último año coincide con la depuración del registro valenciano, que da de baja viviendas sin actividad o sin papeles en regla. En agosto de 2024, el último agosto publicado, el INE contó 3.100 viviendas anunciadas.

Las 5,11 plazas por vivienda dicen mucho del producto: bungalós, adosados y apartamentos de dos o tres dormitorios pensados para familias y grupos.

Licencia turística en Orihuela Costa

En Orihuela Costa la «licencia turística» es la inscripción de la vivienda en el Registro de Turismo de la Comunitat Valenciana mediante una declaración responsable electrónica. Antes necesitas el paso municipal: el certificado de compatibilidad urbanística que expide el Ayuntamiento de Orihuela.

Lo esencial de la norma valenciana

• Rigen la Ley 15/2018, de turismo, ocio y hospitalidad, y el Decreto 10/2021, reformados por el Decreto-ley 9/2024 (en vigor desde el 8 de agosto de 2024) y por las leyes 3/2026 y 5/2026.
• Es vivienda turística la que se cede completa, con fines turísticos y por 10 días o menos seguidos al mismo inquilino. El alquiler por habitaciones está prohibido.
• Desde 2026 se exige el acuerdo expreso de la comunidad de propietarios antes de inscribirte, un seguro de responsabilidad civil que cubra la actividad turística y la prohibición de cajetines de llaves en la vía pública.
• Al inscribirte declaras el periodo de funcionamiento. Dentro de ese periodo no puedes firmar otro tipo de alquiler sin comunicarlo antes, o la Generalitat da de baja la vivienda.
• La inscripción es gratuita, vale cinco años y su número debe aparecer, con la localización exacta, en todos los anuncios.
• Si compras una vivienda ya inscrita después del 8 de agosto de 2024, el nuevo propietario presenta una declaración nueva con informe de compatibilidad, como en un alta.

Tienes requisitos, trámite y multas en la guía de la licencia turística en la Comunidad Valenciana. En las urbanizaciones de Orihuela Costa casi todo está en propiedad horizontal, con piscina y jardines comunes, así que el acuerdo de la junta por tres quintos es el primer filtro real: lo explicamos en piso turístico y comunidad de vecinos.

Lo que pide el Ayuntamiento de Orihuela

El trámite municipal es la solicitud de certificado de compatibilidad urbanística para alojamientos turísticos, que se presenta por la sede electrónica del Ayuntamiento. El formulario municipal exige la referencia catastral como dato obligatorio y esta documentación:

• DNI o NIE del solicitante (o pasaporte y permiso de residencia, en el caso de extranjeros) y, si es una sociedad, su escritura, el CIF y el poder del representante.
• Documento que acredite la representación, si presenta otra persona.
• Plano de emplazamiento catastral de la parcela.
• Cédula de habitabilidad o declaración responsable de primera o segunda ocupación.
• Escritura de compraventa de la vivienda.
• Justificante del pago de la tasa: 30,05 euros, según el artículo 3.B.8 de la ordenanza fiscal de la tasa por prestación de servicios urbanísticos.

Con el certificado favorable presentas la declaración responsable ante la Generalitat (trámite 19207), que revisa lo declarado e inscribe la vivienda con su número.

¿Hay moratoria en Orihuela?

A octubre de 2026 no nos consta que Orihuela haya suspendido los certificados de compatibilidad ni fijado topes de viviendas turísticas por zonas, a diferencia de Alicante capital, que tiene las altas suspendidas desde enero de 2025. La postura municipal conocida va en la otra dirección: en julio de 2024, al rechazar investigar los pisos turísticos ilegales, el concejal de Urbanismo defendió que no había un problema con este tipo de alojamiento. Aun así, el planeamiento puede cambiar y la ley valenciana permite a los ayuntamientos limitar las viviendas turísticas por edificio o zona, así que pide el certificado antes de comprar o reformar pensando en alquilar.

Qué tipo de vivienda funciona en Orihuela Costa

Con tanta oferta parecida, lo que decide las reservas es la ubicación, la piscina y que todo funcione.

• Cerca del mar o con vistas. Un apartamento a pie de playa en Playa Flamenca, La Zenia, Cabo Roig o Campoamor se llena antes que un bungaló en una urbanización del interior, como las de Villamartín o Los Dolses.
• Piscina comunitaria y terraza o solárium. En las urbanizaciones alejadas de la arena son casi imprescindibles para competir en julio y agosto.
• Dos o tres dormitorios. Encaja con las más de cinco plazas por vivienda que refleja el INE y con familias que viajan juntas.
• Aparcamiento y aire acondicionado. Sin tren en la costa, la plaza de garaje vende. El aire, al menos en el salón, es además un requisito de la norma valenciana, igual que la calefacción, internet y la cocina equipada.
• Preparada para estancias largas. Lavadora, buen wifi y calefacción que funcione de verdad: el huésped de invierno se queda semanas.
• Cerca de un campo de golf. Para el jugador, poder ir andando o en cinco minutos al tee de salida es un argumento de venta.

Si tu vivienda está en una urbanización interior sin piscina, plantéate declarar solo la temporada de verano y dedicar el invierno a alquileres más largos: en la Comunitat Valenciana, ceder la vivienda 11 días o más al mismo inquilino ya no es vivienda turística y se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos. Te explicamos las diferencias en alquiler de temporada o alquiler turístico.

Qué hace una gestora y cuánto cuesta con Opal

Muchos propietarios de Orihuela Costa viven en Madrid, en el norte de España o fuera del país, y una vivienda turística no se lleva bien a distancia. En Opal trabajamos en toda España y nos ocupamos de:

• Crear y optimizar el anuncio en Airbnb y Booking, con textos en varios idiomas y el número de registro y la localización visibles, como exige la ley valenciana.
• Ajustar los precios cada día según el verano, la Semana Santa, las fiestas y la temporada baja.
• Atender a los huéspedes antes, durante y después de la estancia, y coordinar entradas y salidas sin cajetines en la calle.
• Organizar la limpieza y la lavandería entre reservas. La limpieza la paga el huésped con un suplemento en su reserva y no lleva comisión.
• Comunicar el registro de viajeros de cada huésped sin coste adicional.
• Coordinar la reparación si hay daños, que cubre el seguro de la plataforma con la que se hizo la reserva.

La comisión general es del 18 % + IVA sobre lo que recibes, es decir, sobre lo que pagan los huéspedes por las noches una vez descontada la comisión de la plataforma. Se adapta a cada vivienda, no hay permanencia ni pago inicial y solo cobramos cuando la vivienda genera ingresos.

Sobre el IVA de las propias reservas: a 24 de octubre de 2026 el alquiler turístico sin servicios de hostelería sigue exento. El Real Decreto-ley 29/2026 lo llevaría al 10 % en las estancias de 30 noches o menos desde el 1 de diciembre, pero solo si el Congreso lo convalida; la votación está prevista para el 12 de noviembre. Lo explicamos en IVA del alquiler turístico en 2026.

Nuestros huéspedes nos dan una media de 4,71 en 427 reseñas de Airbnb y de 8,6 sobre 10 en 647 comentarios de Booking, a octubre de 2026. Si tienes más viviendas en la Costa Blanca, mira nuestra gestión de alquiler vacacional en Alicante.

Tabla resumen para propietarios de Orihuela Costa

Cada vivienda tiene sus matices: antes de comprar o anunciar, pide el certificado de compatibilidad y revisa tu caso con el Ayuntamiento o con un profesional.